Ordine di demolizione non impugnato e fiscalizzazione dell’abuso: i chiarimenti del Consiglio di Stato

Quando un ordine di demolizione non viene impugnato, è ancora possibile contestare l’abusività delle opere in una fase successiva? Il fatto che un intervento sia strutturalmente sicuro o assistito da titolo sismico può incidere sulla sua legittimità edilizia? E, in caso di sanzione alternativa alla demolizione – la c.d. fiscalizzazione dell’abuso edilizio – come si misura, in concreto, l’aumento di valore dell’immobile quando le opere abusive non servono ad ampliare, ma a mettere in sicurezza?

Dalla demolizione alla sanzione alternativa nel Testo Unico Edilizia

Sono domande tutt’altro che marginali, soprattutto alla luce della versione vigente del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia). Le modifiche introdotte dalla Legge n. 105/2024 di conversione del D.L. n. 69/2024 (Salva Casa) hanno, infatti, attribuito un peso diverso al pagamento delle sanzioni alternative alla demolizione previste dagli artt. 33, comma 2, e 34, comma 2, che oggi concorrono pienamente alla definizione dello stato legittimo dell’immobile.

In questo quadro si colloca l’art. 33, comma 2, del d.P.R. 380/2001, che disciplina la fiscalizzazione dell’abuso edilizio nei casi in cui, accertata l’abusività di un intervento di ristrutturazione edilizia realizzato in assenza di permesso di costruire o in totale difformità, la demolizione non risulti tecnicamente possibile.
In tali ipotesi, l’amministrazione non può rinunciare alla sanzione, ma deve sostituire il ripristino con una sanzione pecuniaria.

Su questo impianto normativo è intervenuto il Consiglio di Stato, che con la sentenza n. 79 del 5 gennaio 2026 ha chiarito il funzionamento dell’art. 33, comma 2, del Testo Unico Edilizia e i suoi effetti sul piano procedimentale e sanzionatorio.

Il contesto della controversia

La vicenda trae origine da un grave evento franoso che aveva interessato l’immobile dei proprietari nel dicembre 2009. A seguito dell’evento venivano realizzati interventi di ripristino dell’edificio e di messa in sicurezza del versante, comprensivi di opere murarie di contenimento.

Per tali interventi veniva presentata istanza di sanatoria, che non si concludeva positivamente per il parere negativo del servizio sismico competente, motivato dalla mancanza del certificato di collaudo delle opere strutturali. Nel 2021 il Comune ingiungeva quindi la demolizione di alcune opere prive di titolo edilizio, tra cui un muro di contenimento in calcestruzzo armato e la sopraelevazione di un muro esistente.

L’ordine di demolizione non veniva impugnato e diventava definitivo. Nella fase esecutiva, a seguito di una perizia tecnica, l’amministrazione accertava l’impossibilità di ripristinare lo stato dei luoghi, anche in considerazione della funzione di stabilizzazione svolta dalle opere. In applicazione dell’art. 33, comma 2, del d.P.R. 380/2001, veniva quindi irrogata la sanzione pecuniaria sostitutiva della demolizione, quantificata sulla base della stima dell’Agenzia delle Entrate.

Contro tali determinazioni i proprietari proponevano ricorso, sostenendo, da un lato, che le opere non avrebbero dovuto essere qualificate come abusive in quanto necessarie a fronteggiare l’evento franoso e comunque assistite da autorizzazione sismica.
Dall’altro lato, contestavano la quantificazione della sanzione, ritenendo illogico che opere di contenimento e messa in sicurezza potessero determinare un incremento del valore venale dell’immobile.

Il giudice di primo grado respingeva il ricorso, ritenendo che l’ordine di demolizione non impugnato avesse definitivamente accertato l’abusività delle opere e che la sanzione ex art. 33, comma 2, potesse essere contestata solo per vizi propri.
Le stesse censure venivano quindi riproposte in appello dinanzi al Consiglio di Stato.