Dopo l’espansione straordinaria del triennio 2021-2023, il settore delle costruzioni entra in una fase di normalizzazione.
I dati dell’Osservatorio congiunturale ANCE di gennaio 2026 restituiscono infatti un quadro meno euforico rispetto agli anni del Superbonus, ma tutt’altro che recessivo: il comparto tiene nel 2025 e torna a crescere nel 2026, trainato in modo netto dalle opere pubbliche e dal completamento del PNRR.
Osservatorio congiunturale ANCE: il settore delle costruzioni tra tenuta nel 2025 e rimbalzo atteso nel 2026
Nel 2025 gli investimenti in costruzioni registrano una lieve flessione dell’1,1% in termini reali, un risultato decisamente migliore rispetto alle stime formulate un anno prima, che ipotizzavano un calo molto più marcato. Il dato va letto nel contesto di un’economia nazionale caratterizzata da crescita moderata, consumi deboli e forte incertezza internazionale, in cui gli investimenti – e in particolare quelli in costruzioni – restano uno dei pochi veri sostegni alla domanda interna.
Il settore continua infatti a rappresentare circa il 12% del PIL, confermandosi un pilastro strutturale dell’economia italiana, con effetti che vanno ben oltre il dato strettamente produttivo, incidendo su occupazione, infrastrutture, qualità dell’abitare e competitività territoriale.
Opere pubbliche e PNRR: il vero motore della fase attuale
Il principale fattore di tenuta del comparto nel 2025 è rappresentato dalle costruzioni non residenziali pubbliche, che crescono di oltre il 21% rispetto al 2024. È l’effetto diretto della fase finale del PNRR, che sta concentrando la spesa sugli interventi infrastrutturali e sulle opere diffuse di competenza degli enti territoriali.
Oltre il 52% delle risorse PNRR già spese riguarda interventi che coinvolgono direttamente il settore delle costruzioni. In particolare, la dinamica più significativa si registra negli investimenti ferroviari, con livelli di spesa più che raddoppiati rispetto al periodo pre-PNRR, e nella spesa in conto capitale dei comuni, che nel 2025 segna un ulteriore incremento a doppia cifra.
Il quadro che emerge è quello di un settore che, almeno sul fronte pubblico, ha dimostrato capacità operativa, affidabilità e tenuta organizzativa, riuscendo ad assorbire volumi di investimento eccezionali in un contesto macroeconomico complesso.
Residenziale in difficoltà: pesa il ridimensionamento degli incentivi
Di segno opposto è l’andamento del comparto abitativo. Nel 2025 gli investimenti in abitazioni registrano una contrazione del 15,6%, con un vero e proprio crollo della riqualificazione edilizia (-18%) e un calo significativo anche della nuova edilizia residenziale (-5%).
La causa principale è individuata nel progressivo ridimensionamento degli incentivi fiscali, che negli anni successivi alla crisi del 2008 avevano sostenuto in modo strutturale la manutenzione straordinaria del patrimonio edilizio. Venuto meno questo traino, emergono con maggiore evidenza i limiti di una politica per la casa priva di una strategia organica e di lungo periodo.
Il dato non è solo congiunturale, ma strutturale: la flessione dei permessi di costruire, in calo ormai da diversi anni, continua a riflettersi sui livelli produttivi, nonostante alcuni timidi segnali di recupero nelle superfici autorizzate nel corso del 2025.
Non residenziale privato: stabilità grazie alla manutenzione
Più stabile il quadro delle costruzioni non residenziali private, che nel 2025 mostrano una lieve crescita (+0,5%). Anche in questo caso, a sostenere i livelli produttivi è soprattutto la manutenzione straordinaria, mentre le nuove iniziative continuano a risentire dell’incertezza economica e del calo dei volumi autorizzati.
I settori più dinamici restano quelli del retail, dell’alberghiero e della logistica, che si confermano maggiormente reattivi ai cambiamenti della domanda e alle trasformazioni in atto nei modelli di utilizzo degli spazi.
Abitare il Paese reale: una nuova politica per la casa
L’Osservatorio ANCE affianca ai dati congiunturali una riflessione di fondo sulla necessità di ripensare le politiche per l’abitare, alla luce di una domanda profondamente cambiata. Il rallentamento degli investimenti residenziali non viene letto solo come effetto del ridimensionamento degli incentivi, ma come il segnale di un modello che fatica a intercettare i bisogni reali delle famiglie.
L’attenzione si sposta dai grandi centri urbani ai territori intermedi, dove si concentra una quota rilevante del patrimonio edilizio e del fabbisogno abitativo. Qui la leva non è la nuova edificazione, ma la riqualificazione dell’esistente, il recupero degli immobili sottoutilizzati e l’adeguamento energetico e funzionale del costruito.
In assenza di una strategia strutturata e stabile per la casa, il comparto residenziale resta esposto a dinamiche discontinue, legate a misure temporanee ed emergenziali. Da qui l’esigenza, evidenziata da ANCE, di una politica dell’abitare di medio-lungo periodo, capace di affiancare alle grandi opere una visione più organica sul ruolo del residenziale nello sviluppo economico e territoriale del Paese.
Occupazione e clima di fiducia: segnali contrastanti
Sul fronte occupazionale, il settore continua a mostrare segnali positivi. Nei primi nove mesi del 2025 si registra un aumento degli occupati e delle ore lavorate, con una crescita più marcata dei lavoratori iscritti alle Casse Edili. Anche in questo caso, però, il dato va letto alla luce del forte impegno delle imprese più strutturate nella fase conclusiva dei cantieri PNRR.
Parallelamente, il clima di fiducia delle imprese mostra un progressivo peggioramento nei comparti della costruzione di edifici e dei lavori specializzati, mentre resta positivo per l’ingegneria civile, coerentemente con la spinta delle opere pubbliche.
Le previsioni 2026 e le possibili strade
Le stime di ANCE per il 2026 indicano un ritorno in territorio positivo, con un aumento degli investimenti in costruzioni pari al +5,6%. Ancora una volta, il contributo principale arriva dalle opere pubbliche, attese in crescita di circa il 12%, grazie al completamento degli interventi PNRR.
È previsto anche un rimbalzo della riqualificazione abitativa (+3,5%), sostenuto dalla proroga delle aliquote fiscali e da una crescente attenzione delle famiglie ai temi dell’efficienza energetica. Restano invece deboli la nuova edilizia residenziale e il non residenziale nuovo, penalizzati da un quadro di incertezza che continua a frenare le decisioni di investimento.
Sebbene non si trovi più nella fase espansiva straordinaria degli anni recenti, il settore delle costruzioni mantiene una solidità strutturale, con un baricentro che si è spostato decisamente verso il pubblico.
Per i professionisti e le imprese, le sfide dei prossimi anni saranno due: governare l’uscita dal PNRR senza perdere capacità produttiva e, contemporaneamente, ricostruire un mercato privato stabile, soprattutto sul fronte abitativo, che non sia legato esclusivamente a misure emergenziali o temporanee.
In questo equilibrio, il settore delle costruzioni continuerà a rivestire un ruolo centrale non solo per la crescita economica, ma per la qualità stessa dello sviluppo del Paese.
