Pergotende, tettoie e dehors: quando l’edilizia libera non basta

Quando una pergotenda può essere realizzata in edilizia libera e quando, invece, diventa un intervento edilizio a tutti gli effetti?

Una tettoia o un dehors possono essere considerati opere leggere solo perché non chiudono uno spazio? È sufficiente richiamare l’art. 6 del d.P.R. 380/2001 per escludere il permesso di costruire?

Quali sono gli indici concreti che portano il giudice a qualificare l’opera come nuova costruzione? Conta di più la denominazione dell’intervento o il suo impatto urbanistico-edilizio reale?

E fino a quando l’ordine di demolizione diventa una conseguenza inevitabile?

Sono domande che i tecnici si pongono ogni giorno, spesso prima ancora che nei contenziosi, direttamente nella fase di progettazione o di verifica dello stato dei luoghi. A queste domande ha risposto il TAR Campania, Sez. di Salerno, che, con la sentenza n. 187 del 29 gennaio 2026, affronta proprio questi nodi e chiarisce – senza particolari ambiguità – dove finiscono gli spazi dell’edilizia libera e dove inizia la nuova costruzione.

Opere dichiarate edilizia libera ma qualificate come nuova costruzione

Dall’atto impugnato emergeva una descrizione estremamente dettagliata delle opere contestate, che andava ben oltre la realizzazione di semplici coperture leggere o di strutture temporanee.

Venivano infatti rilevati ambienti chiusi su più lati, realizzati mediante strutture in ferro e coperture in telo, ma dotati di pavimentazioni, tramezzi interni, impianti elettrici e idrici, nonché destinati a funzioni stabili quali depositi, celle frigorifere, sale ricevimento e spazi di servizio direttamente collegati al locale commerciale.

Le superfici interessate risultavano tutt’altro che marginali, con manufatti che, singolarmente e nel loro insieme, occupavano porzioni significative delle aree esterne, presentando altezze interne rilevanti e una chiara autonomia funzionale rispetto all’edificio principale.

Accanto a tali strutture, veniva inoltre contestata la realizzazione di pergotende e tettoie di collegamento, nonché la sistemazione di aree pavimentate e pertinenziali, comprese quelle a servizio di una piscina, con trasformazione di superfici originariamente non impermeabilizzate.

È su questa base fattuale che l’amministrazione ha ritenuto le opere idonee a determinare una trasformazione urbanistico-edilizia stabile del territorio, qualificandole come nuova costruzione e non come interventi riconducibili all’edilizia libera o a regimi edilizi semplificati.

I limiti normativi dell’edilizia libera nel d.P.R. 380/2001

Il TAR ha ricondotto l’analisi entro un quadro normativo ben definito, spesso noto ma non sempre correttamente applicato nella prassi.

Il riferimento resta il d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia), e in particolare:

• l’art. 3, comma 1, lett. e.1), che qualifica come nuova costruzione la realizzazione di manufatti edilizi fuori terra idonei a trasformare stabilmente il territorio;
• l’art. 6, che individua gli interventi di edilizia libera, ma lo fa in modo tassativo, non elastico;
• l’art. 6-bis, che disciplina gli interventi soggetti a CILA.

Il TAR ricorda, implicitamente ma con chiarezza, che l’edilizia libera non è una categoria aperta, né una zona grigia in cui far rientrare qualunque opera “leggera”. Proprio per questo, è fondamentale ricostruire correttamente il perimetro dell’edilizia libera e dei titoli edilizi, evitando sovrapposizioni improprie tra art. 6, CILA e permesso di costruire.

Il perimetro è definito dalla legge e va letto alla luce degli effetti reali dell’intervento.

Edilizia libera: conta la trasformazione del territorio, non il nome dell’opera

Uno dei passaggi più significativi della sentenza riguarda il metodo di qualificazione delle opere. Il TAR ribadisce un principio ormai consolidato: non rileva la denominazione utilizzata dal privato, ma la sostanza dell’intervento.

La valutazione deve essere condotta considerando:

• le caratteristiche costruttive,
• la struttura,
• le dimensioni,
• l’utilizzo concreto,
• l’impatto complessivo sull’assetto urbanistico-edilizio.

Quando le opere, considerate nel loro complesso, determinano una trasformazione stabile del territorio, rientrano nella nozione di nuova costruzione ai sensi dell’art. 3 del Testo Unico Edilizia. In questi casi, il permesso di costruire non è un’opzione, ma un presupposto necessario.

Pergotende, tettoie e pertinenze: perché spesso non rientrano nell’art. 6

La parte più operativa della sentenza riguarda pergotende, tettoie e dehors, cioè quegli interventi che più frequentemente vengono ricondotti – talvolta con eccessiva disinvoltura – all’edilizia libera.

Il TAR richiama un orientamento giurisprudenziale ormai stabile: si può parlare di pergotenda solo quando l’elemento principale dell’opera è la tenda, destinata alla protezione dal sole o dagli agenti atmosferici. La struttura portante deve avere un ruolo meramente accessorio, privo di autonomia e di rilevanza edilizia propria.

Quando, invece, la struttura è solida, permanente e incide su sagoma e prospetto dell’edificio, la qualificazione come pergotenda non è più sostenibile.

Lo stesso ragionamento vale per il vincolo pertinenziale. In ambito urbanistico, la pertinenza è riconoscibile solo per opere di modestissima entità, prive di autonomia funzionale. Una tettoia o un dehors di dimensioni rilevanti, anche se a servizio dell’edificio principale, non può essere considerata pertinenza, perché incide sull’assetto del territorio in modo autonomo.

Edilizia libera e ordine di demolizione: la decisione del TAR

Alla luce di queste considerazioni, il TAR Campania ha ritenuto infondato il ricorso, confermando la legittimità dell’ordine di demolizione.

Il giudice ha chiarito che la mancata convalida del sequestro penale non incide sulla valutazione urbanistico-edilizia delle opere: l’assenza di un aggravio documentato del carico urbanistico non è sufficiente a escludere la natura abusiva dell’intervento sotto il profilo edilizio.

Le spese di lite sono state compensate in ragione della peculiarità del caso, ma la decisione sul merito resta netta.

Edilizia libera e nuova costruzione: indicazioni operative per i tecnici

Da questa sentenza emergono indicazioni molto chiare per la pratica professionale:

• l’edilizia libera non è una categoria elastica, ma un ambito rigorosamente delimitato;
• la qualificazione dell’intervento dipende dalla consistenza reale delle opere, non dall’etichetta utilizzata;
• pergotende, tettoie e dehors devono essere valutati caso per caso, verificando struttura, dimensioni e impatto complessivo;
• le opere stabili e permanenti, anche se realizzate con materiali leggeri, richiedono il permesso di costruire quando incidono sull’assetto urbanistico;
• l’ordine di demolizione resta una conseguenza fisiologica quando si tenta di far rientrare nell’edilizia libera ciò che, in realtà, è nuova costruzione.

Una pronuncia che si colloca nel solco di un orientamento ormai consolidato e che richiama i tecnici a una valutazione sostanziale degli interventi, evitando di ricondurre all’edilizia libera opere che, per caratteristiche e funzione, producono una trasformazione stabile del territorio.