La recente Risoluzione n. 21/E del 5 giugno 2026 ha riportato l'attenzione sul tema dell'aggiornamento catastale degli immobili interessati dagli interventi agevolati con il Superbonus, benché le indicazioni fornite prescindano da quel contesto e valgano per qualsiasi intervento edilizio. Pur senza introdurre nuovi criteri estimativi, il documento dell'Agenzia delle Entrate ha il merito di riordinare il quadro interpretativo, richiamando le indicazioni già contenute nelle circolari n. 6/T del 2012 e n. 36/E del 2013 e fornendo agli operatori un utile riferimento per valutare quando sussiste l'obbligo di presentare una variazione catastale.
L'esperienza professionale degli ultimi mesi dimostra però che il tema non si esaurisce nella verifica dell'obbligo di aggiornamento. Una volta presentata la pratica Docfa, infatti, l'Amministrazione può procedere, anche a distanza di anni, a un riesame del classamento e, in alcuni casi, della stessa configurazione catastale dell'immobile. La rendita proposta si consolida solo in apparenza, perché il termine di dodici mesi previsto dall'art. 1, comma 3, del DM n. 701/1994 per la determinazione della rendita definitiva è comunemente ritenuto non perentorio. È in questa fase che emergono le maggiori criticità e che una semplice pratica catastale può trasformarsi in un vero procedimento tecnico di accertamento.
Proprio per questo le comunicazioni di compliance dell'Agenzia delle Entrate non dovrebbero mai essere sottovalutate: spesso rappresentano il primo segnale di un controllo che può successivamente estendersi all'intera posizione tributaria dell'immobile.
Sempre più frequentemente, infatti, le contestazioni non riguardano soltanto la misura della rendita attribuita, ma investono la reale configurazione delle unità immobiliari censite. Frazionamenti, fusioni, cambi di destinazione d'uso e trasformazioni realizzate nell'ambito degli interventi edilizi, anche in epoche antecedenti, possono essere oggi riesaminati attraverso una valutazione complessiva delle caratteristiche dell'immobile, verificando se le porzioni dichiarate possiedano una reale autonomia sotto il profilo funzionale ed economico.
Dai documenti all'immobile: come stanno cambiando gli accertamenti
È proprio questo l'aspetto che caratterizza i controlli più recenti, che lo scrivente ha avuto la possibilità di analizzare.
La verifica non sembra più concentrarsi esclusivamente sulla correttezza formale della documentazione catastale, ma tende a svilupparsi attraverso una lettura complessiva dell'immobile e delle trasformazioni che lo hanno interessato nel tempo.
Quando vengono esaminati frazionamenti o modifiche dell'assetto distributivo, l'attenzione dell'Ufficio si sposta progressivamente dal semplice elaborato planimetrico alla concreta organizzazione degli spazi. La verifica riguarda il modo in cui le diverse porzioni risultano effettivamente utilizzabili, il loro grado di indipendenza, la presenza di servizi dedicati, la distribuzione interna, gli accessi, gli impianti e, più in generale, tutti quegli elementi che consentono di comprendere se le unità censite possano essere considerate realmente autonome, assumendo particolare rilievo, nei casi di frazionamento, anche la presenza di utenze autonome o la concreta possibilità del loro allaccio, quali indici dell'effettiva autonomia funzionale delle diverse porzioni immobiliari.
La perizia catastale come ricostruzione tecnica dell'immobile
È proprio per rispondere a questo diverso approccio che assume particolare importanza la predisposizione di una perizia catastale.
Non si tratta di una semplice relazione estimativa, né di un documento finalizzato esclusivamente a giustificare una determinata rendita. La sua funzione è quella di ricostruire e giustificare, con metodo tecnico-ingegneristico, l'intero percorso che ha portato all'attuale configurazione catastale dell'immobile.
La relazione dovrebbe mettere in collegamento i titoli edilizi, gli elaborati progettuali, le pratiche urbanistiche, la documentazione catastale storica e lo stato effettivo dei luoghi, evidenziando la coerenza tra quanto realizzato e quanto successivamente dichiarato al Catasto.
In altre parole, la perizia non deve limitarsi a descrivere l'immobile, ma deve spiegare le ragioni tecniche che giustificano l'assetto catastale adottato. Si tratta inoltre di un'attività che assume un valore anche sotto il profilo preventivo, poiché i tempi di reazione sono comunque stretti. La comunicazione di compliance assegna un termine per le osservazioni che, pur non perentorio, è di norma breve, mentre l'atto con cui l'Ufficio attribuisce o rettifica la rendita va impugnato entro sessanta giorni dalla notifica. In entrambi i casi l'intervallo è spesso insufficiente per ricostruire ex novo l'intera documentazione tecnica e amministrativa dell'immobile.
Gli elementi che non dovrebbero mancare
Occorre anzitutto ricostruire l'evoluzione urbanistica ed edilizia dell'immobile, analizzando i titoli abilitativi, i progetti approvati, le eventuali varianti e la documentazione tecnica che ha accompagnato gli interventi eseguiti, incluse le fatture giustificative dei lavori.
In questa attività assume particolare importanza anche l'accesso agli atti presso gli enti competenti, che consente di acquisire documentazione ufficiale utile a ricostruire con certezza la storia dell'immobile.
Successivamente è necessario esaminare visure, elaborati planimetrici e pratiche Docfa, verificando la coerenza tra le variazioni dichiarate e le trasformazioni effettivamente realizzate.
Un ruolo altrettanto importante è svolto dall'accertamento dello stato dei luoghi. Rilievi, documentazione fotografica, caratteristiche degli accessi, distribuzione degli ambienti, organizzazione degli impianti, presenza di servizi esclusivi, modalità di utilizzo degli spazi e ogni altro elemento utile consentono di fornire una rappresentazione concreta dell'immobile.
Proprio l'analisi coordinata di questi aspetti permette di dimostrare che l'assetto catastale non costituisce una mera rappresentazione formale, ma riflette l'effettiva organizzazione dell'edificio.
La documentazione predisposta oggi può evitare il contenzioso di domani
La cosiddetta perizia catastale assume così una funzione che va oltre la gestione del contenzioso. Diventa uno strumento di prevenzione, capace di fornire al contribuente gli elementi tecnici indispensabili per dimostrare – in caso di controlli – la correttezza delle scelte effettuate. Per questo motivo è opportuno predisporla il prima possibile, anche quando gli interventi edilizi risultano già conclusi, senza attendere l'arrivo di una comunicazione di compliance o, peggio, di un avviso di accertamento. Con il trascorrere del tempo, infatti, reperire la documentazione tecnica e amministrativa necessaria può diventare sempre più complesso.
A cura di Cristian Angeli
ingegnere esperto in agevolazioni edilizie, Superbonus e
contenziosi
www.cristianangeli.it
