Quando un intervento edilizio interessa una proprietà esclusiva ma coinvolge anche la facciata, un muro o altre parti comuni dell’edificio, il rilascio del permesso di costruire impone al Comune una verifica sulla legittimazione del richiedente e sull’eventuale assenso condominiale, senza però trasformare il procedimento amministrativo in un giudizio sulla validità civilistica delle deliberazioni assembleari.
Su questo rapporto è intervenuto il Consiglio di Stato con la sentenza del 30 settembre 2026, n. 7218, pronunciandosi su un permesso di costruire rilasciato da un’Amministrazione Comunale per un intervento di ristrutturazione edilizia con ampliamento di un’unità immobiliare, ai sensi della L.R. Veneto n. 14/2019 e soffermandosi sull’art. 11 del d.P.R. n. 380/2001, sul consenso necessario quando le opere interessano parti comuni, sull’utilizzo della capacità edificatoria del fabbricato, sulle distanze e sui presupposti per un successivo intervento in autotutela dell’Amministrazione.
Permesso di costruire in condominio: quando serve il consenso degli altri proprietari?
Il progetto oggetto del contenzioso prevedeva la chiusura di un loggiato già chiuso su tre lati, mediante lo spostamento verso l’esterno di un muro condominiale, con modifica della facciata.
Il permesso di costruire era stato richiesto dall’usufruttuaria dell’unità immobiliare e nel titolo era stato dato atto dell’assenso della nuda proprietaria. Prima del rilascio era stata inoltre depositata una deliberazione dell’assemblea condominiale che approvava i lavori straordinari relativi all’intervento, mentre i grafici e il rendering dell’area interessata erano stati trasmessi insieme alla convocazione dell’assemblea.
Secondo l’appellante, tuttavia, il Comune avrebbe dovuto acquisire il consenso di tutti i condomini, perché l’intervento comportava la demolizione e lo spostamento di un muro condominiale e modificava la facciata e il relativo decoro architettonico.
Una tesi che il Consiglio di Stato ha respinto, partendo dall’art. 11, comma 1, del d.P.R. n. 380/2001, secondo cui il permesso di costruire è rilasciato al proprietario dell’immobile o a chi abbia titolo per richiederlo.
Permesso di costruire e parti comuni: cosa deve verificare il Comune
La legittimazione alla richiesta del titolo edilizio non è necessariamente collegata alla proprietà, essendo sufficiente una relazione giuridicamente qualificata con il bene, derivante anche da un diritto reale diverso o da un rapporto obbligatorio, purché idonea a consentire la realizzazione dell’intervento.
Ne consegue che l’Amministrazione deve verificare l’esistenza di un titolo di disponibilità sufficiente, ma non è chiamata ad accertare la “pienezza” del diritto né a risolvere le controversie civilistiche relative ai rapporti tra privati.
Quando l’intervento interessa parti comuni condominiali, questa verifica comprende anche l’eventuale titolo derivante dalla deliberazione assembleare. Il Comune deve quindi accertare, sulla base della documentazione disponibile, che esista un atto di assenso riferibile all’intervento e prima facie idoneo a legittimare la realizzazione dell’opera, senza pronunciarsi definitivamente sulla sua validità, annullabilità o nullità.
Palazzo Spada ha richiamato sul punto anche la precedente sentenza n. 1613/2026, nella quale la stessa Sezione ha già affermato, rispetto a un’addizione volumetrica incidente sulla facciata condominiale, che la verifica dell’autorizzazione dell’assemblea rientra nell’accertamento della legittimazione richiesto dall’art. 11 del Testo Unico Edilizia.
Nel giudizio esaminato, la deliberazione assembleare era riferita espressamente ai lavori da eseguire ed era accompagnata dalla documentazione grafica messa a disposizione dei condomini. I giudici hanno quindi ritenuto che il Comune avesse assolto all’onere di verifica della legittimazione.
Resta distinta la questione della validità civilistica della deliberazione, che appartiene al giudice ordinario, salvo che dalla documentazione acquisita risulti ictu oculi l’assoluta inidoneità dell’atto a costituire titolo per l’intervento.
Interventi su facciata e muro comune: quando serve il consenso unanime
La deliberazione era stata approvata all’unanimità dei presenti, mentre l’appellante non aveva partecipato all’assemblea. La contestazione si è quindi concentrata anche sulla necessità del consenso unanime di tutti i condomini, richiamando l’art. 1120, ultimo comma, c.c.
Il Consiglio di Stato ha escluso che quella disposizione assoggetti indistintamente ogni intervento sulle parti comuni al consenso unanime.
L’art. 1120 c.c. vieta le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza dell’edificio, alterarne il decoro architettonico oppure rendere alcune parti comuni inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino. La sola circostanza che l’opera interessi la facciata o un muro comune non dimostra, quindi, la ricorrenza di una di queste condizioni.
Nel caso esaminato, i giudici non hanno riscontrato elementi tecnici o documentali sufficienti a dimostrare che la chiusura del loggiato e lo spostamento verso l’esterno del muro condominiale producessero un pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza dell’edificio, un’alterazione del decoro architettonico nei termini dell’art. 1120 c.c. oppure una sottrazione della parte comune al godimento di uno o più condomini.
Inoltre è stato escluso che la mancata acquisizione del consenso del condomino assente alla riunione determinasse automaticamente l’inefficacia della deliberazione. L’eventuale insufficienza del quorum o l’invalidità della decisione assembleare sotto il profilo civilistico non possono essere risolte dal Comune, in assenza della dimostrazione di una manifesta e originaria inidoneità dell’atto.
Capacità edificatoria del condominio: serve il consenso di tutti?
Un secondo motivo di appello riguardava l’utilizzazione della capacità edificatoria riferibile all’edificio o al condominio.
Secondo l’appellante, l’ampliamento avrebbe inciso sulla volumetria complessivamente disponibile, utilizzando una quota di capacità edificatoria comune e limitando le possibilità future degli altri condomini.
Il Consiglio di Stato ha anche respinto questa tesi, specificando che l’utilizzo di una quota della capacità edificatoria non comporta, di per sé, la necessità del consenso unanime. L’eventuale lesione dei diritti dei singoli condomini sulla volumetria residua appartiene ai rapporti tra privati, salvo che dalla documentazione disponibile risulti un difetto manifesto del titolo di disponibilità del richiedente.
Nel giudizio era stata richiamata una perizia secondo cui l’aumento di volume avrebbe utilizzato uno standard comune all’intero edificio, erodendo la quota edificatoria degli altri condomini. I giudici hanno però rilevato che l’affermazione non era accompagnata dalla dimostrazione di come l’incremento di volumetria prodotto dalla chiusura del loggiato pregiudicasse effettivamente gli altri proprietari.
Il rilascio del titolo edilizio avviene, inoltre, fatti salvi i diritti dei terzi, come prevede l’art. 11, comma 3, del d.P.R. n. 380/2001.
Chiusura del loggiato e distanze: quando può esserci una violazione
L’appellante aveva contestato anche la violazione delle distanze previste dal D.M. 2 aprile 1968, n. 1444, dagli strumenti urbanistici comunali e dagli artt. 873, 905 e 907 c.c., sostenendo che la chiusura del loggiato avesse determinato la creazione di un nuovo volume edilizio.
Il Consiglio di Stato ha ritenuto che la questione non potesse essere risolta attraverso la sola contrapposizione tra superficie e volume.
La verifica richiede l’individuazione della posizione del manufatto rispetto agli immobili interessati, della distanza preesistente, di quella risultante dall’intervento e della specifica disposizione applicabile.
Nel caso in esame, questi elementi non erano stati indicati con sufficiente precisione e non era stato prodotto un principio di prova tecnico dal quale desumere che, dopo la chiusura del loggiato, il manufatto si trovasse a una distanza inferiore a quella prescritta.
Inoltre, il fatto che il loggiato fosse già chiuso su tre lati non era, da solo, sufficiente a escludere una possibile violazione delle distanze, perché tale circostanza deve essere valutata insieme alla conformazione dell’opera e alla posizione degli immobili interessati. In assenza di un principio di prova della lesione lamentata, non può essere demandato al giudice, mediante una generica richiesta istruttoria, un accertamento esplorativo dei presupposti della censura.
Delibere condominiali successive: quando il Comune deve riesaminare il permesso
Infine, secondo la ricorrente, dopo le ulteriori contestazioni relative alla deliberazione assembleare, il Comune avrebbe dovuto riesaminare il titolo ed esercitare i poteri di autotutela.
Sul punto, il Collegio ha ricordato che l’annullamento d’ufficio costituisce espressione di un potere discrezionale e che la presentazione di un’istanza di autotutela non determina, di regola, un obbligo dell’Amministrazione di adottare un provvedimento espresso.
Circostanze sopravvenute particolarmente significative possono richiedere una valutazione quando siano idonee a porre in discussione i presupposti del titolo, ma ogni contestazione successiva non determina automaticamente un obbligo di annullamento o di riesame.
Nel caso esaminato, le contestazioni riguardavano soprattutto le successive deliberazioni condominiali, la cui validità era stata impugnata davanti al Tribunale di Belluno. Il Consiglio di Stato ha però escluso che la pendenza del giudizio dimostrasse l’originaria illegittimità della deliberazione sulla cui base era stato rilasciato il permesso.
La legittimità del provvedimento amministrativo si valuta rispetto alla situazione esistente al momento della sua adozione; le deliberazioni condominiali intervenute successivamente non possono quindi determinare, per questa sola ragione, l’illegittimità originaria del titolo.
Permesso di costruire in condominio: i limiti della verifica comunale
L’appello è stato quindi respinto e la sentenza ha definito i presupposti della verifica richiesta dall’art. 11 del d.P.R. n. 380/2001 quando le opere interessano anche parti comuni.
Il Comune deve accertare che il richiedente disponga di un titolo idoneo alla realizzazione dell’intervento e, quando vengono coinvolte parti condominiali, deve tenere conto anche dell’eventuale deliberazione assembleare, verificando che l’atto sia riferibile alle opere e sia prima facie idoneo a legittimarle. Non è sua competenza risolvere le controversie sulla validità civilistica della deliberazione, salvo che risulti immediatamente la sua assoluta inidoneità a costituire titolo.
Né l’intervento sulla facciata o sul muro comune né l’utilizzazione di capacità edificatoria riferibile al condominio determinano automaticamente la necessità del consenso unanime, mentre l’eventuale lesione dei diritti degli altri condomini deve essere dimostrata e resta soggetta alla clausola di salvezza dei diritti dei terzi che accompagna il rilascio del permesso di costruire.
