Dopo la conversione in legge del D.L. n. 66/2026, il nuovo Piano Casa entra nella sua fase decisiva, quella dell’attuazione. La Legge n. 116/2026 ha confermato l’impianto originario del provvedimento, introducendo alcune modifiche soprattutto sul versante dell’edilizia integrata, dei soggetti beneficiari e delle condizioni previste per i grandi programmi di investimento.
A ricostruire misure, risorse, semplificazioni e passaggi ancora necessari è il dossier pubblicato da ANCE, che restituisce un quadro nel quale alle opportunità offerte dal nuovo impianto normativo si affianca una fitta sequenza di decreti, convenzioni, linee guida e decisioni amministrative dalle quali dipenderà la reale operatività del Piano.
Piano Casa 2026: il dossier ANCE sui tre pilastri della nuova disciplina
Come spiega l’Associazione, il Piano si sviluppa lungo tre linee di intervento rappresentate dal recupero del patrimonio di edilizia residenziale pubblica e sociale, dalla creazione del Fondo Housing Coesione e dall’avvio di programmi capaci di combinare edilizia convenzionata, edilizia libera e capitali privati.
Non si tratta, dunque, di un solo piano di finanziamento, ma di un sistema composto da strumenti differenti, collegati dall’obiettivo di aumentare l’offerta di alloggi in vendita o in locazione a prezzi calmierati.
L’impianto richiede il coordinamento tra amministrazioni centrali, Regioni, Comuni, enti proprietari degli immobili, soggetti gestori e operatori economici. Proprio questa governance multilivello rappresenta uno degli aspetti più delicati, perché numerose disposizioni rinviano a successivi decreti, convenzioni, linee guida e provvedimenti applicativi.
Alloggi ERP ed ERS: recupero, risorse e governance straordinaria
Il primo pilastro punta a rendere nuovamente abitabili gli alloggi di edilizia residenziale pubblica, oggi inutilizzati per carenze manutentive, e a recuperare gli immobili destinati all’edilizia residenziale sociale, attribuendo priorità agli interventi inseriti in programmi di rigenerazione urbana e di contrasto al degrado edilizio, ambientale e sociale.
Al programma è collegata una ricognizione straordinaria degli immobili non utilizzati e non redditizi appartenenti allo Stato, alle Regioni, agli enti locali, agli enti pubblici e alle società a partecipazione pubblica non quotate. La ricognizione comprenderà anche i beni già inseriti nei programmi di valorizzazione e dismissione, rispetto ai quali dovrà essere valutata la possibile destinazione a progetti di edilizia sociale.
Il coordinamento è affidato a un Commissario straordinario, in carica fino al 31 dicembre 2027, al quale sono attribuiti poteri di indirizzo e la possibilità di adottare ordinanze in deroga alla normativa vigente. Restano comunque fermi il diritto penale, la disciplina antimafia, il Codice dei beni culturali e del paesaggio e i vincoli derivanti dall’ordinamento europeo.
Accanto al Commissario opera una Cabina di monitoraggio interistituzionale, mentre a Invitalia spetta il ruolo di soggetto gestore delle risorse. Gli interventi dovranno essere selezionati mediante procedure pubbliche, favorendo anche il ricorso al partenariato pubblico-privato, e saranno realizzati nel rispetto del Codice dei contratti pubblici, fatti salvi i poteri straordinari previsti dal decreto.
Secondo la ricostruzione di ANCE, le risorse riferibili a questa componente sono quantificabili in circa 7,37 miliardi di euro, riconducibili, tuttavia, a stanziamenti e programmi già presenti nel bilancio dello Stato. Tra questi rientrano 970 milioni di euro stanziati dalle leggi di bilancio per il 2024 e per il 2025, una quota del Fondo sociale per il clima e 4,8 miliardi provenienti dal programma per gli investimenti in rigenerazione urbana finanziato dalla Legge n. 160/2019.
Il dato complessivo deve quindi essere letto tenendo conto della diversa provenienza delle somme e della necessità di successivi atti di programmazione, assegnazione e selezione degli interventi.
Nello stesso ambito trovano spazio il Fondo per la morosità incolpevole, le future procedure per il riscatto degli alloggi ERP da parte degli assegnatari non morosi e i programmi di locazione con riscatto destinati soprattutto a giovani, giovani coppie e genitori separati.
La locazione con riscatto potrà riguardare edifici o complessi con almeno 25 unità immobiliari, caratterizzati da elevata efficienza energetica e sostenibilità ambientale. Gli interventi potranno comprendere il recupero, la riqualificazione, la demolizione e ricostruzione senza consumo di nuovo suolo oppure l’acquisto e la trasformazione di interi immobili.
La legge di conversione è intervenuta inoltre sulle categorie prioritarie per l’accesso al Fondo di garanzia per la prima casa e ha rifinanziato il Fondo destinato agli alloggi degli studenti universitari fuori sede.
Fondo Housing Coesione per l’edilizia pubblica e sociale
Il secondo pilastro è rappresentato dal Fondo Housing Coesione, gestito da Invimit SGR e destinato ad aumentare l’offerta di alloggi ERP ed ERS, privilegiando anche in questo caso il recupero del patrimonio edilizio esistente.
Per il 2026 è prevista una dotazione iniziale di 100 milioni di euro, provenienti dal Fondo per lo sviluppo e la coesione 2021-2027, alla quale potranno aggiungersi le risorse derivanti dalla riduzione del cofinanziamento nazionale del Programma nazionale Metro Plus e Città medie del Sud 2021-2027.
Regioni, Province autonome e amministrazioni centrali potranno alimentare il Fondo destinandovi una parte delle risorse nazionali ed europee della politica di coesione riservate all’edilizia abitativa, comprese quelle indirizzate alla casa accessibile nell’ambito della revisione intermedia dei fondi strutturali.
Il dossier indica un volume potenziale di circa 3 miliardi di euro, la cui effettiva disponibilità dipenderà però dalle scelte di programmazione delle amministrazioni e dal trasferimento delle risorse al Fondo.
Semplificazioni edilizie: SCIA, incrementi volumetrici e cambio d’uso
Uno dei profili di maggiore interesse tecnico riguarda le semplificazioni procedurali previste per gli interventi riconducibili al primo e al secondo pilastro.
L’art. 8 del D.L. n. 66/2026 introduce, per gli interventi ricompresi nel Piano, il ricorso alla SCIA anche per operazioni di ristrutturazione urbanistica o edilizia e di demolizione e ricostruzione, associando a tali interventi la possibilità di incrementare fino al 20% la volumetria o la superficie lorda esistente.
Il dossier riconduce questa premialità al richiamo dell’art. 10, comma 7-ter, del D.L. n. 76/2020, ritenendo che l’incentivo interesserà soprattutto il recupero degli immobili da destinare a edilizia residenziale sociale.
La disposizione dovrà essere coordinata con il d.P.R. n. 380/2001, con le legislazioni regionali, con gli strumenti urbanistici comunali e con le normative di settore. L’utilizzo della SCIA, infatti, non determina il superamento delle prescrizioni paesaggistiche, culturali, ambientali, sismiche, idrogeologiche e di sicurezza che continuano a incidere sulla realizzabilità degli interventi.
Per l’approvazione dei progetti è prevista una conferenza di servizi semplificata e asincrona, da concludere entro 30 giorni, elevati a 40 qualora siano coinvolte amministrazioni preposte alla tutela ambientale, paesaggistica, culturale, sanitaria o della pubblica incolumità. La determinazione conclusiva approva il progetto e consente la realizzazione delle opere e delle attività previste.
Il decreto ammette anche un cambio di destinazione d’uso semplificato, fatti salvi i limiti stabiliti a livello comunale e le discipline regionali o locali più favorevoli. La nuova destinazione è sottoposta a un vincolo di 30 anni, che dovrà essere trascritto nei registri immobiliari entro 30 giorni dal completamento dell’intervento.
Per gli interventi di edilizia residenziale sociale viene inoltre ammessa l’applicazione dei requisiti dimensionali previsti dall’art. 24, comma 5-bis, del d.P.R. n. 380/2001, con altezze interne ridotte fino a 2,40 metri e superfici minime di 20 metri quadrati per una persona e 28 metri quadrati per due persone, nel rispetto delle condizioni previste dalla disciplina edilizia.
Le Regioni sono chiamate ad adeguare la propria legislazione agli obiettivi di semplificazione, mentre gli enti territoriali dovranno applicare le misure nei limiti delle risorse disponibili nei rispettivi bilanci.
Edilizia integrata: alloggi convenzionati, capitali privati e grandi investimenti
Il terzo pilastro punta ad attrarre investimenti privati verso l’edilizia residenziale convenzionata, affiancandola a una quota di edilizia libera e ad altre destinazioni capaci di contribuire all’equilibrio economico-finanziario dell’operazione.
I programmi devono destinare almeno il 70% dell’investimento residenziale all’edilizia convenzionata. Qualora l’intervento sia inserito in un comparto più ampio, gli investimenti relativi alle destinazioni non residenziali, come uffici, commercio e servizi, non vengono considerati nel calcolo del rapporto tra edilizia convenzionata ed edilizia libera.
Una quota compresa tra il 5% e il 15% della superficie utile complessiva potrà essere destinata a startup, microimprese, artigianato urbano, commercio di prossimità e coworking. Per la componente residenziale sono ammessi anche interventi di senior cohousing e cohousing intergenerazionale, con la previsione di spazi e servizi comuni.
Gli immobili dovranno rispettare criteri di sostenibilità ambientale, efficienza energetica e contenimento del consumo di suolo, mentre l’equilibrio economico-finanziario dovrà essere garantito sia per l’intero programma sia per ciascun intervento inserito nel medesimo contesto territoriale.
I programmi potranno essere presentati da soggetti privati, anche mediante società di progetto o veicoli societari appositamente costituiti, in possesso dei requisiti economico-finanziari e professionali richiesti.
Per gli investimenti di almeno un miliardo di euro potrà essere attivata la disciplina dei grandi programmi prevista dall’art. 13 del D.L. n. 104/2023. La conversione ha eliminato la condizione secondo cui l’investimento avrebbe dovuto avere provenienza estera, consentendo l’accesso alla procedura anche a operazioni finanziate interamente con capitali nazionali.
In questi casi sono previste ulteriori agevolazioni, tra cui l’autorizzazione unica, la conferenza di servizi accelerata, lo scomputo dei costi di bonifica dagli oneri di urbanizzazione e la possibilità di ricorrere al permesso di costruire convenzionato in luogo del piano attuativo.
Rigenerazione urbana e prezzi calmierati: il ruolo delle convenzioni comunali
Gli interventi di edilizia integrata devono essere realizzati prioritariamente attraverso programmi di rigenerazione urbana, riuso delle aree urbanizzate e degradate e riqualificazione del patrimonio edilizio esistente.
Per la quota di edilizia convenzionata è ammesso un incremento della superficie utile fino al 35%, mentre per l’edilizia libera resta ferma la disciplina ordinaria. Gli interventi devono comunque riguardare aree urbanizzate oppure urbanizzabili secondo gli strumenti urbanistici vigenti.
Il valore di vendita o di locazione degli alloggi convenzionati deve essere inferiore di almeno il 33% rispetto ai valori OMI, calcolati con riferimento alla medesima tipologia edilizia e allo stesso stato di manutenzione.
Qualora i dati OMI non risultino adeguati, i valori saranno determinati mediante la convenzione con il Comune, applicando la medesima riduzione ai prezzi effettivi di mercato ricavati da atti pubblici e contratti registrati nei sei mesi precedenti.
ANCE segnala, tuttavia, che il riferimento ai valori OMI potrebbe non essere sufficiente ad assicurare la sostenibilità economica delle nuove iniziative, per le quali assumono rilievo i costi di costruzione, le opere di urbanizzazione, gli standard energetici e tecnologici e gli oneri finanziari.
Gli immobili dovranno mantenere la destinazione di edilizia residenziale convenzionata per almeno 30 anni dalla fine dei lavori. Per lo stesso periodo il soggetto attuatore dovrà garantire prezzi di vendita e canoni calmierati, con gli aggiornamenti previsti dalla convenzione.
In questo sistema assumono un ruolo rilevante i Comuni, ai quali spetta definire, insieme al soggetto attuatore, il contesto territoriale dell’intervento, i servizi necessari, gli obblighi convenzionali e, ove occorra, i valori applicabili agli alloggi.
Il contesto territoriale potrà comprendere più comparti o sub-ambiti, purché collegati dalla stessa unità progettuale e regolati dalla medesima convenzione urbanistica. Potrà inoltre essere inserito in un comparto più ampio, comprendente anche destinazioni non residenziali.
Per uniformare i contenuti degli accordi, il provvedimento affida all’ANCI il compito di predisporre linee guida nazionali destinate a supportare Comuni e operatori nella redazione delle convenzioni.
Piano Casa 2026: decreti attuativi e adempimenti ancora necessari
Sebbene il D.L. n. 66/2026, convertito dalla Legge n. 116/2026, abbia definito la struttura generale del Piano, una parte rilevante delle misure richiede ancora l’adozione di provvedimenti attuativi.
Il dossier ANCE richiama decreti ministeriali e DPCM, la convenzione tra il Ministero delle infrastrutture e dei trasporti e Invitalia, le linee guida ANCI e un provvedimento del direttore dell’Agenzia delle Entrate. A questi passaggi si aggiungono l’adeguamento della legislazione regionale, le procedure pubbliche per la selezione degli interventi e le convenzioni che dovranno essere stipulate dai Comuni.
ANCE segnala che, con DPCM 22 giugno 2026, è già stato individuato il Commissario straordinario incaricato della ricognizione dei fabbisogni e della predisposizione del programma di recupero degli alloggi.
La fase successiva dovrà trasformare l’impianto legislativo in interventi effettivamente finanziabili e realizzabili, coordinando disponibilità immobiliari, programmazione urbanistica, procedure amministrative e sostenibilità economica.
L’efficacia del Piano dipenderà quindi non soltanto dall’ammontare delle risorse indicate, ma anche dalla capacità dei diversi livelli istituzionali di attivare rapidamente gli strumenti previsti, definire convenzioni utilizzabili e rendere le semplificazioni compatibili con la disciplina urbanistica, edilizia e territoriale.
