Dopo la conversione in Legge n. 116/2026 del D.L. n. 66/2026, anche l'ANCI propone la propria lettura del nuovo Piano Casa.
L'Associazione nazionale dei Comuni italiani ha infatti pubblicato una nota di sintesi che non si limita a riepilogare le misure introdotte dalla riforma, ma richiama l'attenzione sugli aspetti che avranno il maggiore impatto operativo per gli enti locali, mettendo in evidenza le modifiche introdotte durante l'esame parlamentare e le questioni che accompagneranno la fase di attuazione.
Piano Casa: la lettura di ANCI della nuova legge tra novità, semplificazioni e nodi ancora aperti
Il documento rappresenta un utile strumento di lettura perché aiuta a comprendere come le nuove disposizioni saranno destinate a incidere sull'attività di Comuni ed enti gestori dell'edilizia residenziale pubblica.
Dall'avvio del Programma straordinario per l'edilizia residenziale pubblica al Fondo Housing Coesione, fino alle semplificazioni urbanistiche e ai nuovi programmi di edilizia integrata, la sintesi predisposta dall'Associazione offre infatti una lettura complessiva della riforma e individua i temi sui quali si concentrerà la successiva fase attuativa.
Le tre direttrici del Piano Casa: recupero ERP, Housing Coesione ed edilizia integrata
La sintesi predisposta da ANCI ricostruisce l'architettura del Piano Casa partendo dalle tre linee di intervento sulle quali si fonda la riforma, ciascuna delle quali risponde a un diverso obiettivo di politica abitativa e coinvolge strumenti finanziari e amministrativi differenti.
La prima riguarda il Programma straordinario di recupero e manutenzione dell'edilizia residenziale pubblica e sociale, finanziato con una dotazione iniziale di 970 milioni di euro, alla quale potranno aggiungersi ulteriori risorse destinate agli investimenti di rigenerazione urbana.
La seconda è rappresentata dal Fondo Housing Coesione, istituito presso INVIMIT SGR con una dotazione iniziale di 100 milioni di euro, alla quale potranno aggiungersi ulteriori risorse provenienti da altri strumenti di finanziamento, tra cui i Fondi per lo sviluppo e la coesione regionali e il programma PN Metro Plus.
La terza direttrice riguarda invece i programmi infrastrutturali di edilizia integrata, pensati per ampliare l'offerta abitativa destinata alla cosiddetta "fascia intermedia", attraverso interventi nei quali prevale l'edilizia convenzionata con prezzi calmierati rispetto ai valori di mercato.
Programma straordinario ERP: risorse, soggetti attuatori e novità della conversione
È proprio sul Programma straordinario di recupero e manutenzione dell'edilizia residenziale pubblica e sociale che si concentra una parte rilevante della riforma, con l'obiettivo di aumentare il numero degli alloggi disponibili senza consumare nuovo suolo, ma recuperando il patrimonio esistente e gli immobili oggi inutilizzabili.
Tra gli aspetti evidenziati dall'ANCI figura il rafforzamento del ruolo dei Comuni, che, insieme agli enti ex IACP e agli altri soggetti partecipati, possono operare come soggetti attuatori del Programma. La sintesi ricorda inoltre che, a seguito delle modifiche introdotte durante l'esame parlamentare, le proposte progettuali non dovranno necessariamente integrare interventi di edilizia residenziale pubblica ed edilizia residenziale sociale, ampliando così le possibilità di intervento.
Particolare rilievo assume anche la disciplina relativa al riscatto degli alloggi ERP, destinata a giovani, giovani coppie e genitori separati. Per questa misura è previsto un decreto attuativo da adottare entro sessanta giorni dall'entrata in vigore della legge di conversione, mentre entro lo stesso termine dovrà essere emanato, previa intesa in Conferenza Unificata, anche il decreto che disciplinerà la destinazione dei proventi derivanti dalle alienazioni degli alloggi ERP.
Governance del Piano Casa: cabina di monitoraggio e Commissario straordinario
Per garantire il coordinamento degli interventi e accelerarne l'attuazione, la legge costruisce una governance articolata su due livelli: la Cabina di monitoraggio e il Commissario straordinario.
La Cabina, coordinata dalla Presidenza del Consiglio dei ministri e dal Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti, riunisce rappresentanti del Governo, delle Regioni, dei Comuni, delle associazioni del settore ERP e comprende anche il Presidente dell'ANCI, la cui presenza è stata accolta nel corso dell'esame parlamentare.
Accanto alla Cabina opera il Commissario straordinario, incarico affidato a Felice Squitieri, cui spettano poteri di accelerazione per gli interventi più complessi. Tra le principali funzioni figurano la ricognizione degli immobili pubblici inutilizzati, la predisposizione di schemi tipo di convenzione e l'adozione di ordinanze finalizzate a semplificare gli iter autorizzativi e le procedure di gara, così da ridurre i tempi necessari alla realizzazione degli interventi.
Fondo Housing Coesione e morosità ERP: le osservazioni di ANCI
La sintesi non si limita però a descrivere le misure introdotte dalla legge, ma propone anche una lettura delle principali questioni che, secondo ANCI, meritano particolare attenzione nella fase di attuazione.
Per quanto riguarda il Fondo Housing Coesione, l'Associazione richiama la necessità di garantire che l'eventuale utilizzo delle risorse avvenga in accordo con i Comuni interessati e senza determinare una riduzione delle disponibilità complessive destinate ai programmi già pianificati, con particolare riferimento agli interventi finanziati nell'ambito di Metro Plus.
Analoga valutazione riguarda il nuovo Fondo di garanzia per la morosità incolpevole ERP. Pur esprimendo un giudizio positivo sull'istituzione dello strumento, ANCI osserva infatti come la relativa copertura finanziaria derivi dalla riduzione di risorse già destinate ad altri strumenti ritenuti fondamentali per fronteggiare l'emergenza abitativa e ribadisce, per questo motivo, la richiesta di rifinanziare sia il Fondo per la morosità incolpevole sia il Fondo per il sostegno agli affitti.
Edilizia integrata: come funzionano i nuovi programmi per la fascia intermedia
Un altro capitolo della riforma riguarda i nuovi programmi di edilizia integrata, attraverso i quali il legislatore punta ad ampliare l'offerta abitativa destinata a quella fascia di cittadini che non possiede i requisiti per accedere all'edilizia residenziale pubblica ma che, allo stesso tempo, incontra difficoltà ad acquistare o locare un'abitazione ai prezzi di mercato.
Secondo quanto riepilogato da ANCI, almeno il 70% degli investimenti dovrà essere destinato a edilizia convenzionata, con una riduzione minima del 33% rispetto ai valori di mercato e un vincolo di destinazione della durata di almeno trent'anni.
La disciplina individua inoltre i principali destinatari degli interventi, tra i quali figurano studenti universitari fuori sede, lavoratori trasferiti per esigenze lavorative e personale delle forze di polizia, mentre ai Comuni viene attribuito un ruolo centrale nella definizione delle convenzioni urbanistiche, nella determinazione di prezzi e canoni calmierati e nelle verifiche sul possesso dei requisiti dei beneficiari, anche con il supporto dell'Agenzia delle Entrate.
Per gli investimenti privati di maggiore rilevanza, superiori a 1 miliardo di euro, la disciplina estende inoltre i poteri commissariali anche ai programmi di edilizia integrata, mantenendo fermo il requisito della soglia minima di investimento.
Le semplificazioni urbanistiche previste dal Piano Casa
Sul fronte urbanistico, il Piano Casa introduce una serie di misure pensate per ridurre i tempi procedimentali e agevolare gli interventi di recupero e rigenerazione, con effetti che interesseranno direttamente gli uffici tecnici comunali.
La riforma prevede la possibilità di ricorrere alla SCIA per specifici interventi di ristrutturazione, demolizione e ricostruzione con incrementi fino al 20% della volumetria o della superficie lorda, la riduzione dei tempi della conferenza di servizi a 30 giorni, elevabili a 40 giorni quando sono coinvolte amministrazioni preposte alla tutela paesaggistica e culturale, la semplificazione dei cambi di destinazione d'uso tra categorie funzionali, il vincolo trentennale per gli interventi convenzionati e la dichiarazione di pubblica utilità per gli interventi di rigenerazione urbana e di contrasto al degrado.
L'Associazione richiama tuttavia l'attenzione su una criticità, osservando che la disciplina non prevede alcuna compensazione dell'eventuale riduzione degli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria conseguente ai cambi di destinazione d'uso, pur rinviando alla compatibilità di tali misure con gli equilibri dei bilanci comunali.
Le prossime scadenze da seguire
Con l'approvazione definitiva della legge si apre ora la fase più delicata, quella dell'attuazione, dalla quale dipenderà l'effettiva capacità del Piano Casa di tradursi in interventi concreti sul territorio.
Tra i principali appuntamenti richiamati dall'ANCI figurano l'adozione del decreto attuativo relativo al riscatto degli alloggi ERP, prevista entro sessanta giorni dall'entrata in vigore della legge di conversione, e la pubblicazione degli avvisi di Invitalia, individuata quale soggetto gestore del Programma straordinario di recupero e manutenzione dell'edilizia residenziale pubblica. La sintesi ricorda inoltre che tutte le risorse destinate al Programma saranno accreditate su un conto corrente infruttifero presso la Tesoreria centrale dello Stato intestato a Invitalia.
La pubblicazione dei decreti attuativi e degli avvisi rappresenterà quindi il passaggio decisivo per trasformare le misure previste dalla riforma in interventi effettivamente realizzabili. La nota di sintesi diffusa dall'ANCI conferma, del resto, che l'approvazione della legge costituisce soltanto il primo tassello di un percorso destinato a proseguire nei prossimi mesi con l'adozione dei provvedimenti attuativi, rispetto ai quali i Comuni saranno chiamati a svolgere un ruolo centrale.
