Piscina interrata: pertinenza o nuova costruzione? Il TAR sulla natura dell'opera

Il tema delle piscine residenziali è diventato, negli ultimi anni, una sorta di banco di prova per la tenuta delle categorie edilizie tradizionali. Opere spesso percepite come accessorie, di limitato impatto e destinate all’uso privato finiscono però per sollevare questioni complesse quando vengono calate in contesti urbanistici sensibili, caratterizzati da vincoli paesaggistici, discipline di zona restrittive o normative regionali che subordinano la qualificazione dell’intervento a valutazioni dimensionali e funzionali tutt’altro che automatiche.

La giurisprudenza amministrativa riflette bene questa tensione. Da un lato, un orientamento più rigoroso che tende a ricondurre la piscina, anche se interrata e prefabbricata, nell’alveo della nuova costruzione; dall’altro, letture più elastiche che cercano di valorizzare il concetto di pertinenza urbanistica, individuando parametri oggettivi idonei a ridurre la discrezionalità del giudizio. In mezzo, una zona grigia nella quale il confine tra intervento assentibile e intervento vietato resta spesso incerto, soprattutto per chi è chiamato a progettare o a istruire i procedimenti.

È proprio in questo scenario che si colloca la sentenza del TAR Sicilia del 9 dicembre 2025, n. 2702, che ritorna su alcuni snodi centrali: il rapporto tra piscina e volume dell’edificio principale, la netta distinzione tra pertinenza civilistica e pertinenza urbanistica e il peso determinante della disciplina di zona nella qualificazione dell’intervento edilizio.

Piscina interrata: opera pertinenziale o nuova costruzione?

La controversia trae origine dal diniego opposto all’istanza di regolarizzazione presentata per l’installazione di una piscina prefabbricata interrata a servizio di un edificio residenziale. L’opera, realizzata senza previo titolo abilitativo, presentava dimensioni pari a 10,00 x 4,00 metri, con profondità variabile tra 1,20 e 1,80 metri, ed era collocata all’interno di un’area assoggettata a disciplina urbanistica restrittiva, nella quale risultavano consentiti esclusivamente interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria sugli edifici esistenti.

Il proprietario aveva trasmesso una SCIA in sanatoria, sostenendo la natura pertinenziale della piscina e riconducendo l’intervento all’art. 3, comma 1, lett. e.6), del d.P.R. 380/2001, quindi privo di autonoma rilevanza edilizia. A supporto della propria tesi aveva richiamato orientamenti giurisprudenziali che valorizzano criteri dimensionali “oggettivi” per distinguere le piscine pertinenziali dalle nuove costruzioni.

L’amministrazione, dopo l’invio del preavviso di diniego rimasto privo di osservazioni, aveva definitivamente rigettato l’istanza, qualificando l’intervento come nuova costruzione incompatibile con il regime urbanistico dell’area. Secondo il Comune, la piscina non poteva rientrare né tra gli interventi conservativi ammessi né tra le pertinenze urbanistiche, anche in ragione del suo impatto volumetrico e funzionale.

Da qui il ricorso, fondato sull’asserita erronea qualificazione dell’opera e sulla lamentata disparità di trattamento rispetto ad altri interventi ritenuti assentibili.