Quando un immobile è in comproprietà, non è detto che tutti i proprietari abbiano sostenuto le spese per i lavori agevolati. Ma se uno solo di loro ha utilizzato il Superbonus, cosa succede quando gli altri decidono di cedere le proprie quote?
È il caso affrontato dall’Agenzia delle Entrate con la risposta del 10 agosto 2026, n. 158, relativa alla cessione di quote di un immobile sul quale erano stati eseguiti interventi agevolati al 110%, interamente pagati da uno solo dei comproprietari.
Il punto centrale riguarda la plusvalenza post-Superbonus: l’Agenzia conferma che la disciplina può trovare applicazione anche nei confronti di chi non ha sostenuto i lavori, ma precisa allo stesso tempo che le spese pagate dall’altro comproprietario non possono essere utilizzate per aumentare il costo fiscalmente riconosciuto della quota ceduta.
Plusvalenza post-Superbonus e comproprietà: quando si paga
Il caso è stato proposto da due comproprietarie, insieme al proprio fratello/figlio, di un immobile la cui titolarità derivava in parte da una successione e in parte da precedenti acquisti a titolo oneroso.
In particolare, la proprietà era ripartita tra la moglie del de cuius, titolare di una quota in parte acquistata a titolo oneroso e in parte acquisita per successione, la figlia, anch’essa proprietaria in parte per successione e in parte a seguito di un acquisto mediante permuta, e infine il fratello/figlio delle istanti.
Tra il 2021 e il 2023 sull’immobile erano stati eseguiti interventi di ristrutturazione e lavori agevolati con Superbonus 110%. Le relative spese sono state però integralmente sostenute dal fratello/figlio, che ha utilizzato l’agevolazione in parte mediante detrazione nella dichiarazione dei redditi e in parte attraverso la cessione del credito.
Le altre comproprietarie non hanno invece sostenuto alcuna spesa e non hanno fruito di alcuna detrazione.
In vista della cessione, prevista nel 2026, delle proprie quote allo stesso comproprietario che aveva sostenuto i lavori, le istanti hanno quindi chiesto all’Agenzia delle Entrate di stabilire se potesse emergere una plusvalenza imponibile ai sensi dell’art. 67, comma 1, lettera b-bis), del TUIR e con quali criteri dovesse essere determinata.
Il problema era reso ancora più articolato dall’assenza della documentazione relativa ai costi originari di acquisto del terreno e di costruzione dell’immobile, risalenti al 1990. Per tale ragione era stata predisposta una perizia giurata, redatta da un tecnico abilitato, riferita al valore dell’immobile nel 2021, quindi prima dell’esecuzione degli interventi.
Lavori Superbonus e vendita dell'immobile: quando si applica la plusvalenza secondo il TUIR
La disciplina nasce dalle modifiche introdotte dalla Legge n. 213/2023, che ha inserito nell’art. 67, comma 1, lettera b-bis), del TUIR una nuova fattispecie di reddito diverso relativa alle cessioni a titolo oneroso di immobili interessati dagli interventi agevolati previsti dall’art. 119 del D.L. n. 34/2020.
La disposizione riguarda, fatte salve le esclusioni previste dalla stessa norma, gli immobili per i quali gli interventi Superbonus si siano conclusi da non più di dieci anni al momento della cessione.
Il dato determinante, ai fini del caso esaminato, è però un altro: la norma fa riferimento agli interventi eseguiti dal cedente o dagli altri aventi diritto.
Non è quindi necessario che il soggetto che vende l’immobile, o una sua quota, sia lo stesso soggetto che ha sostenuto le spese o fruito dell’agevolazione.
Come già precisato dall’Agenzia delle Entrate con la circolare n. 13/E/2024, la nuova fattispecie riguarda la prima cessione degli immobili interessati dagli interventi Superbonus indipendentemente dal soggetto che li abbia eseguiti, dalla percentuale di detrazione spettante, dalle modalità di utilizzo del beneficio e dalla tipologia di intervento effettuato.
Superbonus pagato da un altro comproprietario: quando scatta la plusvalenza
L’Agenzia ha chiarito anzitutto che la disciplina sulla plusvalenza può trovare applicazione anche nei confronti del comproprietario che non ha sostenuto le spese per gli interventi Superbonus.
Sebbene le istanti non avessero sostenuto le spese relative agli interventi e non avessero utilizzato alcuna detrazione fiscale, esse non risultavano automaticamente escluse dalla disciplina dell’art. 67, comma 1, lettera b-bis), del TUIR.
Ai fini dell’applicazione della norma rileva infatti che l’immobile sia stato interessato dagli interventi agevolati, anche quando questi siano stati eseguiti e sostenuti economicamente da un altro soggetto avente diritto.
Ne deriva che l’intervento realizzato dal comproprietario può assumere rilevanza fiscale anche rispetto alla successiva cessione effettuata dagli altri titolari dell’immobile.
Occorre però verificare separatamente come siano state acquisite le singole quote, perché la disciplina prevede un’esclusione espressa per gli immobili ricevuti per successione.
Quote ereditate e plusvalenza Superbonus: l’esclusione vale solo pro quota
L’art. 67, comma 1, lettera b-bis), del TUIR esclude dal proprio ambito applicativo gli immobili acquisiti per successione.
Nel caso esaminato, tuttavia, le comproprietarie avevano acquisito soltanto una parte delle rispettive quote attraverso la successione del 2009, mentre le restanti partecipazioni derivavano da precedenti acquisti a titolo oneroso.
Sul punto, l’Agenzia ha richiamato la risposta n. 208/2024, con la quale era già stato precisato che, quando la proprietà immobiliare deriva solo in parte da una successione, l’esclusione riguarda esclusivamente la plusvalenza riferibile alla quota ereditaria. La conseguenza è quindi una imponibilità pro quota.
Per la madre, la quota acquisita per successione rimane fuori dalla disciplina della plusvalenza post-Superbonus, mentre la quota posseduta a titolo oneroso deve essere valutata secondo le regole dell’art. 67 del TUIR.
Lo stesso criterio vale per la figlia: la quota acquisita per successione è esclusa, mentre l’ulteriore quota acquisita mediante permuta può concorrere alla determinazione della plusvalenza imponibile.
Non è quindi sufficiente che una parte dell’immobile abbia provenienza successoria per escludere integralmente la tassazione: occorre ricostruire titolo di acquisto e provenienza delle singole quote.
Come si calcola la plusvalenza post-Superbonus e quale costo utilizzare
Una volta individuata la parte della proprietà fiscalmente rilevante, entra in gioco l’art. 68 del TUIR. La plusvalenza è determinata dalla differenza tra il corrispettivo percepito e il prezzo di acquisto o costo di costruzione del bene, aumentato degli ulteriori costi inerenti fiscalmente riconosciuti.
Nel caso oggetto dell’interpello si poneva però un problema pratico: le istanti non erano più in grado di documentare gli originari costi di acquisto del terreno e di costruzione dell’immobile, risalenti al 1990.
Era stata per questo predisposta una perizia giurata che aveva ricostruito il valore dell’immobile riferendolo al 2021.
L’Agenzia ammette l’utilizzo di tale strumento: richiamando la risposta n. 86/2026, il Fisco ha infatti confermato che, qualora il contribuente non sia in grado di individuare il prezzo di acquisto o il costo di costruzione, ai fini del calcolo della plusvalenza è possibile fare riferimento al valore risultante da una perizia giurata redatta da un professionista abilitato.
Per gli immobili acquisiti o costruiti da oltre cinque anni, tale valore può inoltre essere rivalutato sulla base della variazione dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati, secondo quanto previsto dall’art. 68 del TUIR.
Spese Superbonus sostenute dall’altro comproprietario: perché non aumentano il costo fiscale
Le istanti sostenevano che le spese relative agli interventi edilizi, pur essendo state integralmente pagate dall’altro comproprietario, potessero essere considerate per aumentare il costo fiscalmente riconosciuto delle loro quote, almeno per la parte non coperta dal beneficio fiscale.
L’Agenzia ha escluso questa possibilità: poiché le istanti non avevano sostenuto alcuna spesa per gli interventi agevolati, il prezzo di acquisto o il costo di costruzione dell’immobile ceduto non può essere incrementato delle spese sostenute dall’altro comproprietario.
Si crea così una distinzione particolarmente importante: gli interventi Superbonus eseguiti dall’altro comproprietario rilevano ai fini dell’applicazione dell’art. 67, comma 1, lettera b-bis), del TUIR, fatte salve le esclusioni previste dalla stessa disposizione, ma le spese sostenute da quel comproprietario non possono essere utilizzate per incrementare il costo fiscalmente riconosciuto delle quote cedute dalle istanti.
In termini operativi, dunque, il fatto che un solo comproprietario sostenga tutte le spese può produrre effetti anche sulle future cessioni delle quote degli altri soggetti, senza attribuire loro un corrispondente incremento del costo fiscalmente riconosciuto.
Cosa cambia prima e dopo cinque anni
La risposta richiama anche la particolare disciplina prevista dall’art. 68 del TUIR per le spese relative agli interventi Superbonus.
Quando tra la conclusione degli interventi e la cessione trascorrono non più di cinque anni, le spese non rilevano tra i costi inerenti se il contribuente ha fruito del Superbonus nella misura del 110% e ha esercitato le opzioni per lo sconto in fattura o la cessione del credito. Se invece sono trascorsi più di cinque anni, alle medesime condizioni può essere considerato il 50% di tali spese.
Nel caso esaminato, tuttavia, questa disciplina assume una funzione secondaria rispetto al principio affermato dall’Agenzia: le venditrici non hanno sostenuto le spese e, proprio per questo motivo, non possono utilizzarle per incrementare il costo delle proprie quote.
Il problema, quindi, si pone ancora prima dell’applicazione delle percentuali previste dall’art. 68 del TUIR.
Cessione di quote dopo il Superbonus: quali plusvalenze restano imponibili
Dalla risposta emerge quindi che, per determinare la plusvalenza imponibile, occorre procedere distinguendo sia la provenienza delle quote sia i costi fiscalmente riferibili a ciascun comproprietario.
In primo luogo occorre ricostruire la provenienza delle quote cedute. Quelle acquisite per successione restano escluse dalla disciplina prevista dall’art. 67, comma 1, lettera b-bis), del TUIR, mentre le quote acquistate a titolo oneroso possono generare una plusvalenza imponibile.
Per queste ultime occorre determinare la differenza tra corrispettivo di cessione e costo fiscalmente riconosciuto.
Quando il costo originario non sia più documentabile, può essere utilizzato, alle condizioni indicate dall’Agenzia, il valore risultante da una perizia giurata. Non possono invece essere sommati al costo della quota gli importi relativi agli interventi Superbonus sostenuti esclusivamente da un altro comproprietario.
Resta infine possibile applicare alla plusvalenza, in alternativa al regime ordinario di imposizione, l’imposta sostitutiva del 26%, secondo quanto previsto dall’art. 1, comma 496, della Legge n. 266/2005 e richiamato dalla disciplina introdotta dalla Legge n. 213/2023.
