Compravendite immobiliari, preliminare e sanatoria: interviene la Cassazione

Quando si firma un preliminare su un immobile non perfettamente in regola, come si gestisce l’incertezza legata alla sanatoria? Basta richiamare nella scrittura la pendenza dell’istanza per trasformarla in una sorta di “condizione sospensiva” implicita? Oppure il preliminare conserva la sua piena forza, indipendentemente dal fatto che la concessione arrivi o meno?

Compravendite immobiliari, preliminare e sanatoria: l’ordinanza della Cassazione

Sono domande che, nella pratica, ricorrono spesso. E non tanto per cavilli giuridici, quanto perché entrano direttamente nelle scelte quotidiane di chi compra, vende e assiste le parti in fasi delicate come quelle che riguardano le compravendite immobiliari.

Nuove risposte sono arrivate dalla Corte di Cassazione che, con l’ordinanza n. 30934 del 25 novembre 2025, è intervenuta su un caso tipico e abbastanza frequente: un immobile con abusi edilizi, una domanda di sanatoria presentata anni prima e un preliminare firmato senza aver ancora in mano il titolo autorizzativo.

I venditori, dopo avere stipulato il preliminare, hanno sostenuto che l’accordo sarebbe stato efficace solo se fosse arrivata la concessione in sanatoria. Poiché il provvedimento non era stato rilasciato, chiedono al giudice di dichiarare l’inefficacia del contratto.

Dall’altra parte, l’acquirente sostiene esattamente il contrario: il preliminare non era subordinato ad alcuna condizione, si deve eseguire e basta.

Tribunale e Corte d’appello hanno letto il contratto con una lente molto concreta e rilevato che nel testo non c’era traccia di una condizione sospensiva ma solo il riferimento all’istanza di sanatoria già presentata. Niente che faccia pensare a una clausola destinata a sospendere gli effetti del contratto.

I venditori non si sono arresi e hanno portato la questione in Cassazione, provando a sostenere che quella condizione fosse, per così dire, “incorporata” nella normativa urbanistica.