L’Assemblea Capitolina ha approvato definitivamente la variante alle NTA del Piano Regolatore Generale di Roma Capitale, portando a conclusione un procedimento durato circa tre anni e introducendo il primo aggiornamento organico delle regole urbanistiche capitoline dall’entrata in vigore del PRG nel 2008.
La revisione interessa quindi oltre la metà delle disposizioni vigenti, senza modificare l’impostazione strategica generale del Piano. Restano confermati il contenimento del consumo di suolo, la tutela del sistema ambientale, il policentrismo, lo sviluppo della mobilità pubblica e il recupero della città esistente, mentre cambiano gli strumenti attraverso i quali questi obiettivi devono essere perseguiti.
La riforma punta soprattutto a rafforzare la rigenerazione urbana, favorire il recupero del patrimonio edilizio, intervenire sui tessuti periferici, sostenere le politiche per l’abitare e rendere maggiormente uniforme il rapporto tra disciplina comunale, normativa edilizia statale e legislazione regionale.
Nuove NTA del PRG di Roma: natura e portata della variante
L’approvazione delle nuove NTA non equivale alla sostituzione del PRG del 2008, il cui impianto strategico resta confermato, ma determina una variante urbanistica destinata a modificare le regole attraverso cui le previsioni del Piano trovano attuazione.
Il procedimento è stato accompagnato da un articolato confronto amministrativo e istituzionale, che ha portato a una revisione riguardante numerosi aspetti della trasformazione urbana, dalle categorie edilizie alla rigenerazione, dai cambi di destinazione d’uso alla Città Storica, fino agli immobili degradati, alle aree agricole, agli impianti sportivi e alle funzioni culturali.
Uno degli obiettivi dell’aggiornamento è armonizzare la disciplina capitolina con le categorie contenute nell’art. 3 del d.P.R. n. 380/2001, superando i disallineamenti maturati nel tempo tra definizioni comunali e qualificazioni nazionali degli interventi.
Manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia, nuova costruzione e ristrutturazione urbanistica continuano pertanto a essere qualificati secondo il Testo Unico Edilizia, mentre il PRG determina le condizioni urbanistiche alle quali tali interventi sono ammessi nei diversi tessuti della città.
La distinzione assume un rilievo essenziale: un intervento di demolizione e ricostruzione può rientrare nella ristrutturazione edilizia sotto il profilo della categoria d’intervento, ma ciò non significa che sia automaticamente assentibile. Il progetto dovrà comunque rispettare destinazioni d’uso, parametri urbanistici, modalità attuative, disciplina del tessuto, vincoli e prescrizioni di tutela.
Analoga distinzione deve essere compiuta tra disciplina urbanistica comunale e tutela culturale o paesaggistica. L’ammissibilità dell’intervento ai sensi del PRG non assorbe gli eventuali atti di assenso richiesti dal D.Lgs. n. 42/2004, né consente di superare le prescrizioni derivanti dai vincoli o dalla pianificazione paesaggistica.
Rigenerazione urbana: incentivo del 20%, periferie e crediti edilizi
Uno degli assi principali della variante è rappresentato dalla rigenerazione del patrimonio edilizio esistente, sostenuta attraverso premialità, programmi complessi e nuovi strumenti destinati agli immobili degradati.
Al di fuori della Città Storica, le nuove NTA prevedono un incentivo urbanistico pari al 20% della Superficie Utile Lorda legittima demolita, destinato a promuovere gli interventi di sostituzione edilizia e riqualificazione energetica. L’incentivo non può essere calcolato sulla sola consistenza materiale dell’edificio, ma deve essere commisurato alla SUL riconducibile allo stato legittimo dell’immobile. Prima di impostare il progetto sarà quindi necessario ricostruire il titolo originario, le eventuali varianti, le sanatorie e gli interventi successivi che hanno inciso sulla consistenza edilizia.
La premialità non introduce, inoltre, una capacità edificatoria liberamente utilizzabile in ogni area. L’incremento dovrà essere coordinato con la disciplina urbanistica del tessuto, le destinazioni consentite, le distanze, le tutele presenti e gli standard ambientali stabiliti dal nuovo Regolamento Edilizio, con particolare riferimento alla permeabilità dei suoli, alla mitigazione delle isole di calore, all’incremento del verde e al risparmio idrico.
La variante introduce anche gli Ambiti di rigenerazione, destinati a consentire la perimetrazione di interventi indiretti e programmi complessi di riqualificazione. Non si tratta di trasformazioni automaticamente esercitabili dal singolo proprietario, poiché la loro attuazione richiederà l’individuazione dell’ambito e il ricorso agli strumenti urbanistici previsti dalle NTA.
Una disciplina specifica interessa la cosiddetta Città da Ristrutturare, estesa per circa 9.000 ettari e comprendente tessuti sviluppatisi prevalentemente nel secondo dopoguerra, spesso caratterizzati da carenze di servizi, spazi pubblici e urbanizzazioni.
In questi ambiti il PRG aveva previsto oltre 200 Programmi Integrati di Intervento. Le nuove NTA mirano a renderne maggiormente flessibile la formazione e l’attuazione, consentendo la realizzazione per stralci e per ambiti e rafforzando il ricorso al permesso di costruire convenzionato per opere pubbliche, servizi e urbanizzazioni.
La possibilità di procedere per parti funzionalmente autonome può agevolare l’avvio degli interventi, ma non dovrebbe tradursi nella frammentazione del disegno urbanistico o nel rinvio delle dotazioni pubbliche necessarie a sostenere i nuovi carichi insediativi.
La riforma interviene anche sugli immobili degradati o pericolosi, attribuendo a Roma Capitale la possibilità di censirli e mapparli e, nei casi di inerzia della proprietà, di intervenire in danno applicando specifici disincentivi urbanistici.
Accanto alla componente sanzionatoria è previsto un meccanismo premiale. Quando la proprietà procede alla demolizione dell’immobile insicuro, il relativo diritto edificatorio potrà essere conservato, anche se la ricostruzione non avviene contestualmente, e iscritto nel Registro dei crediti edilizi, secondo le condizioni e le procedure stabilite dalla nuova disciplina.
La piena applicazione dipenderà però dalle regole relative al censimento, alla quantificazione dei diritti, all’iscrizione nel Registro e agli ambiti nei quali i crediti potranno essere impiegati.
Sul versante del contenimento del consumo di suolo, la variante elimina infine la possibilità di trasformare le aree agricole in nuove aree edificabili attraverso i precedenti ambiti di riserva. Viene così esclusa la localizzazione di nuove compensazioni urbanistiche all’interno del sistema agricolo e ambientale, privilegiando il riuso della città esistente rispetto all’espansione verso l’Agro romano.
Città Storica di Roma: volumetrie, frazionamenti e Carta per la Qualità
Per la Città Storica viene confermato il perimetro individuato dal PRG del 2008 e resta fermo il divieto generale di incremento delle volumetrie.
La variante orienta gli interventi verso il recupero e la rifunzionalizzazione degli edifici, differenziando le modalità di trasformazione in relazione alle caratteristiche dei diversi tessuti e al valore storico-architettonico dei contesti. Sono ammessi gli interventi di accorpamento e frazionamento, previo parere della Soprintendenza dello Stato, mentre negli immobili interessati da tali operazioni non potranno essere insediate nuove strutture extralberghiere.
Viene inoltre semplificata la formazione dei Piani di Recupero Urbano, eliminando il precedente doppio passaggio in Assemblea Capitolina, che richiedeva una prima deliberazione per la perimetrazione e una successiva approvazione del Piano. Per i locali commerciali la superficie massima viene elevata a 1.000 m², mentre nel tessuto medioevale resta il limite di 500 m². Viene inoltre eliminato il precedente limite massimo di 60 camere per le strutture alberghiere, ritenuto non più coerente con l’attuale configurazione della domanda ricettiva.
Un’ulteriore modifica riguarda i cambi di destinazione d’uso verso la residenza. In questi casi, il 20% dell’intervento dovrà essere destinato all’housing sociale oppure dovrà essere versato a Roma Capitale il corrispondente onere straordinario di valorizzazione, destinato al finanziamento delle politiche abitative pubbliche.
Le nuove NTA si coordinano anche con l’aggiornamento della Carta per la Qualità, che ha esteso il patrimonio censito includendo oltre mille villini storici e numerose architetture del Novecento. Per gli immobili ricompresi nella Carta, gli interventi dovranno rispettare le categorie previste dalle Norme di Piano e le modalità stabilite dalle relative linee guida. In caso di demolizione e ricostruzione viene prevista una valutazione congiunta tra Sovrintendenza Capitolina e Ufficio Piano Regolatore, chiamati a verificare l’ammissibilità dell’intervento rispetto agli obiettivi di tutela e qualità urbana. L’inserimento di un immobile nella Carta per la Qualità non coincide necessariamente con l’apposizione di un vincolo culturale ai sensi del D.Lgs. n. 42/2004, ma introduce una disciplina urbanistica speciale che può limitare le categorie di intervento, imporre valutazioni preventive e incidere sulle scelte progettuali.
La variante rafforza inoltre la tutela delle sale cinematografiche e degli immobili di interesse culturale, compresi quelli dismessi. Negli interventi di riconversione almeno il 70% della superficie dovrà essere mantenuto a funzioni culturali, evitando che la trasformazione determini la perdita integrale della destinazione originaria.
Housing sociale e overtourism: nuove regole su cambi d’uso e attività extralberghiere
La variante introduce nel PRG una disciplina organica dell’housing sociale, qualificandolo come standard aggiuntivo realizzabile anche nelle aree destinate a servizi, quando previsto dal Piano dei Servizi.
La nozione comprende gli alloggi destinati alla locazione a canone concordato e nuove forme dell’abitare, tra cui student housing e senior housing. Gli interventi potranno essere localizzati sull’intero territorio comunale e dovranno essere regolati mediante convenzione con Roma Capitale, in modo da assicurare la permanenza dei canoni calmierati e delle finalità sociali. La disciplina generale è già contenuta nelle NTA, mentre alcuni aspetti applicativi dipenderanno dal nuovo regolamento sull’housing sociale, dallo schema di convenzione urbanistica e dalle previsioni del Piano dei Servizi.
La riforma estende inoltre il contributo straordinario ai mutamenti di destinazione d’uso urbanisticamente rilevanti, consentendo di destinare parte del valore generato dalle trasformazioni al finanziamento delle politiche pubbliche per la casa.
La tutela della funzione residenziale viene affrontata anche attraverso le nuove regole sulle attività turistico-ricettive: le NTA introducono una specifica sottocategoria urbanistica per le attività extralberghiere, limitano i cambi di destinazione d’uso verso le funzioni turistico-ricettive e impediscono che un immobile trasformato da non residenziale a residenziale possa essere successivamente destinato a struttura extralberghiera.
Roma Capitale potrà inoltre introdurre ulteriori limitazioni territoriali attraverso un apposito regolamento comunale. Sarà pertanto necessario distinguere le prescrizioni già contenute nelle NTA dalle misure aggiuntive che saranno definite con il futuro regolamento: fino alla sua approvazione non potranno essere anticipate restrizioni che la variante si limita ad affidare alla successiva potestà regolamentare dell’Amministrazione.
Impianti sportivi e radiomobili: cosa cambia con le nuove NTA
Una modifica specifica riguarda l’impiantistica sportiva. Campi scoperti, pressostrutture, tensostrutture e spazi indispensabili al funzionamento e all’omologazione degli impianti non concorreranno più al calcolo della Superficie Utile Lorda.
La capacità edificatoria non assorbita dalle strutture direttamente destinate alla pratica sportiva potrà essere utilizzata per servizi complementari, come spazi per la medicina dello sport, la fisioterapia, le sedi associative, la formazione e le funzioni amministrative.
La previsione può favorire sia la riqualificazione degli impianti esistenti sia la realizzazione di nuove attrezzature, ma sarà necessario delimitare con attenzione le superfici indispensabili alla pratica sportiva e distinguerle dagli spazi che continueranno a concorrere alla SUL.
Viene inoltre reintrodotto il Piano di Localizzazione degli impianti radiomobili, destinato a individuare le aree preferenziali per l’installazione degli impianti di telefonia e a coordinarne la distribuzione sul territorio.
Anche in questo caso la disposizione richiederà una fase successiva, poiché la localizzazione delle aree e le modalità di installazione dovranno essere definite attraverso il relativo regolamento.
Efficacia delle nuove NTA del PRG di Roma: norme operative e atti ancora necessari
La sintesi ufficiale pubblicata da Roma Capitale consente di distinguere le disposizioni che contengono parametri, percentuali e limitazioni direttamente formulati da quelle che presuppongono ulteriori attività amministrative.
La verifica definitiva della loro applicabilità richiederà tuttavia l’esame del testo approvato, delle eventuali disposizioni transitorie e degli adempimenti previsti per l’acquisizione di efficacia della variante.
Questa distinzione assume particolare rilievo per le pratiche in corso. L’approvazione della variante non consente, da sola, di stabilire il regime applicabile ai procedimenti già avviati, che dovrà essere ricostruito attraverso le disposizioni transitorie, la data di efficacia delle nuove norme e lo stato raggiunto da ciascun procedimento.
