L’acquisto di un immobile collabente non esclude, di per sé, l’accesso alle agevolazioni “prima casa”, purché il fabbricato venga recuperato e destinato ad abitazione entro tre anni dal rogito.
A chiarirlo è la risposta del 26 maggio 2026, n. 108, con cui l’Agenzia delle Entrate ha recepito l’orientamento espresso dalla Corte di Cassazione nell’ordinanza n. 3913/2025, superando di fatto la precedente impostazione che escludeva le unità collabenti dal perimetro dell’agevolazione.
Secondo il Fisco, l’elemento davvero decisivo è che il fabbricato venga concretamente recuperato e utilizzato come abitazione entro il termine previsto per i controlli dell’Amministrazione finanziaria.
Prima casa e immobili F/2: il Fisco sulle agevolazioni fiscali
Il quesito è stato posto da un contribuente che, con contratto preliminare stipulato nel luglio 2024, si è impegnato ad acquistare un fondo rustico con annessa unità collabente censita in categoria catastale F/2, costituita da trulli, forno a legna, camini e cisterna.
L’istante ha dichiarato di possedere tutti i requisiti richiesti dalla nota II-bis all’articolo 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al d.P.R. n. 131/1986, manifestando l’intenzione di avviare un intervento di ristrutturazione finalizzato a riportare il fabbricato a destinazione abitativa. I lavori, secondo quanto dichiarato, dovrebbero essere completati entro tre anni dal rogito, previsto per fine giugno 2026, con successivo accatastamento dell’immobile in categoria abitativa e trasferimento della residenza.
In pratica, il contribuente ha chiesto che il fabbricato venga considerato alla stregua di un immobile in corso di costruzione, categoria per la quale la giurisprudenza ammette già da tempo il beneficio fiscale anche in assenza di immediata abitabilità.
Agevolazione prima casa: cosa prevede la nota II-bis del d.P.R. n. 131/1986
La disciplina agevolativa è contenuta nella nota II-bis all’articolo 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al d.P.R. n. 131/1986, che consente l’applicazione dell’imposta di registro nella misura del 2% per gli atti traslativi aventi ad oggetto “case di abitazione non di lusso”.
La norma richiede il rispetto di specifiche condizioni soggettive e oggettive, quali l’assenza di altri immobili abitativi nello stesso comune, il mancato utilizzo precedente dell’agevolazione e l’impegno a trasferire, entro 18 mesi dall’acquisto, la residenza nel comune in cui è situato l’immobile.
Fino a oggi, il requisito oggettivo è stato normalmente collegato ai fabbricati già censiti nelle categorie catastali del gruppo A, con esclusione delle categorie A/1, A/8 e A/9.
Nel tempo, però, sia la prassi amministrativa sia la giurisprudenza hanno progressivamente ampliato il concetto di “casa di abitazione”, valorizzando soprattutto la destinazione del bene e la sua potenziale funzione abitativa.
Immobili collabenti e prima casa: l'evoluzione della giurisprudenza sui benefici fiscali
Un primo passaggio importante era già arrivato con la circolare n. 38/2005, attraverso cui l’Agenzia delle Entrate aveva riconosciuto l’agevolazione anche agli immobili in corso di costruzione, purché strutturalmente concepiti per uso abitativo.
Su questa linea si è poi consolidato un orientamento costante della Corte di Cassazione, che ha più volte riconosciuto il beneficio fiscale ai fabbricati censiti in categoria F/3, cioè in corso di costruzione, purché destinati a diventare abitazioni.
Con la risposta n. 108/2026, questo orientamento viene esteso anche agli immobili collabenti censiti in categoria F/2, nella quale rientrano fabbricati totalmente o parzialmente inagibili, caratterizzati da un elevato livello di degrado tale da non produrre reddito. La relativa definizione è contenuta nell’articolo 3, comma 2, del D.M. n. 28/1998.
Proprio l’assenza di attuale idoneità abitativa aveva portato, in passato, l’Agenzia a escludere tali immobili dall’agevolazione “prima casa”. La Cassazione, però, con l’ordinanza n. 3913/2025, ha ribaltato questa impostazione.
Secondo i giudici di legittimità, infatti, né la classificazione catastale F/2 né l’assenza di immediata abitabilità rappresentano elementi ostativi all’agevolazione: ciò che assume rilievo è piuttosto la possibilità di recuperare il bene e trasformarlo effettivamente in abitazione attraverso i necessari interventi edilizi.
Sul punto, i giudici di piazza Cavour hanno evidenziato che, se l’ordinamento ammette il beneficio per immobili ancora da ultimare, non vi è motivo per negarlo a immobili già esistenti ma degradati, destinati anch’essi a diventare abitazioni.
Agevolazioni prima casa: il termine dei tre anni per gli edifici collabenti
Il Fisco ha quindi recepito integralmente il principio espresso dalla Cassazione, individuando però un preciso limite temporale entro cui la destinazione abitativa deve diventare effettiva.
Come specificato nella risposta, l’immobile deve risultare concretamente destinato ad abitazione entro il termine triennale previsto dall’articolo 76, comma 2, del d.P.R. n. 131/1986 per l’esercizio del potere di accertamento.
Non basta, quindi, la semplice dichiarazione di intenti resa nell’atto di acquisto: occorre che, entro tre anni dal rogito, il contribuente completi realmente il percorso di recupero edilizio, trasformando il rudere in un’abitazione e procedendo al relativo accatastamento coerente con la nuova destinazione d’uso.
Ne consegue che il beneficio fiscale viene riconosciuto sulla base della potenzialità abitativa del bene, ma questa potenzialità deve tradursi in un risultato effettivo entro il termine previsto dalla legge.
In caso contrario, si determina la decadenza dall’agevolazione con conseguente recupero dell’imposta ordinaria, oltre a interessi e sanzioni.
Fondamentale, quindi, rispettare i tempi: ritardi nei lavori, problemi urbanistici o difficoltà autorizzative che impediscano di completare il recupero entro tre anni possono infatti comportare la perdita dell’agevolazione fiscale.
