La Regione Marche interviene sulla disciplina del recupero dei sottotetti e riduce da 1,40 a 1,00 metro l’altezza minima richiesta per le coperture a falde inclinate nelle zone territoriali omogenee A e B.
La novità è contenuta nella Legge regionale 6 luglio 2026, n. 8, che modifica l’art. 13 della Legge regionale n. 17/2015 intervenendo su uno specifico requisito dimensionale.
Il nuovo limite può rendere utilizzabili porzioni di sottotetto che in precedenza rimanevano escluse a causa della ridotta altezza in prossimità delle falde, ma non introduce una liberalizzazione generalizzata, poiché la sua applicazione dipende dalla scelta del Comune e dalla sussistenza degli altri presupposti previsti dalla disciplina regionale.
Recupero dei sottotetti: le Marche riducono l'altezza minima per gli interventi
L’art. 13 della Legge regionale n. 17/2015 consente, anche in deroga alle previsioni degli strumenti urbanistici comunali, il recupero a fini abitativi e l’agibilità dei sottotetti esistenti alla data del 30 giugno 2014, purché siano stati legittimamente realizzati o condonati e l’intervento non comporti una modifica della sagoma dell’edificio.
La disciplina distingue il regime ordinario previsto dal comma 1 da quello più favorevole che i Comuni possono consentire nelle zone territoriali omogenee A e B ai sensi del comma 1-bis.
Nel regime ordinario, gli spazi destinati a uso abitativo devono possedere un’altezza media ponderata non inferiore a 2,40 metri, riducibile a 2,20 metri per gli spazi accessori e di servizio. In presenza di una copertura a falde inclinate deve inoltre essere rispettata un’altezza minima di 1,50 metri, mentre, nel caso di coperture piane, l’altezza minima deve essere pari a 2,40 metri per gli spazi abitativi e può scendere a 2,20 metri per quelli accessori e di servizio.
Per gli immobili situati nelle zone A e B, il comma 1-bis consente invece ai Comuni di ammettere il recupero assicurando, al netto delle strutture necessarie all’isolamento termico, un’altezza media ponderata di almeno 2,20 metri. In questo specifico regime, la Legge regionale n. 8/2026 riduce da 1,40 a 1,00 metro l’altezza minima richiesta per le coperture a falde inclinate, mentre per quelle piane il valore resta fissato a 2,20 metri.
Il limite di un metro non sostituisce, quindi, l’altezza media ponderata, ma si aggiunge ad essa. Un sottotetto non diventa recuperabile soltanto perché raggiunge un metro nel punto più basso della falda, poiché deve essere contemporaneamente rispettato anche il valore medio di 2,20 metri.
La legge definisce inoltre il sottotetto come il piano compreso tra il solaio che copre l’ultimo piano dell’edificio e le falde del tetto, precisando che l’altezza deve essere calcolata al netto dell’intera struttura costituente la falda di copertura.
La disciplina consente inoltre il recupero degli immobili con destinazione turistico-ricettiva situati nelle zone omogenee A.
Zone A e B: quando si applica l’altezza minima di un metro
Il regime più favorevole previsto dal comma 1-bis è finalizzato a contenere il consumo di suolo attraverso il riutilizzo dei volumi esistenti e la valorizzazione del patrimonio edilizio.
La disposizione stabilisce, tuttavia, che i Comuni possono consentire questi interventi nelle zone territoriali omogenee A e B del D.M. 2 aprile 1968, n. 1444, anche qualora siano diversamente denominate dagli strumenti urbanistici locali.
La formulazione attribuisce all’amministrazione comunale una facoltà e non introduce un’applicazione diretta e generalizzata del nuovo parametro. La sola collocazione dell’immobile in una zona A o B non consente, pertanto, di applicare automaticamente l’altezza minima di un metro, ma impone di verificare se il Comune abbia ammesso il regime previsto dal comma 1-bis e a quali condizioni.
La deroga riguarda esclusivamente i requisiti dimensionali indicati nella lettera a) del comma 1. Rimangono quindi fermi la preesistenza del sottotetto alla data del 30 giugno 2014, la sua legittima realizzazione o il condono e il divieto di modificare la sagoma dell’edificio.
Rapporto illuminotecnico, isolamento termico e requisiti igienico-sanitari
La modifica delle altezze non incide sul rapporto illuminotecnico, che deve rimanere non inferiore a 1/12 tra la superficie netta dei locali e la superficie finestrata apribile.
Il recupero deve inoltre prevedere idonee opere di isolamento termico e assicurare prestazioni analoghe a quelle derivanti dall’applicazione delle norme igienico-sanitarie statali e regionali.
Il regime più favorevole previsto per le zone A e B non comporta, dunque, un generale superamento dei requisiti necessari per rendere abitabili gli ambienti, ma consente una riduzione dei parametri geometrici a condizione che siano comunque assicurate adeguate prestazioni sotto il profilo termico, igienico e sanitario.
Unità immobiliari autonome e frazionamenti: i limiti al recupero
L’intervento realizzato ai sensi del comma 1-bis non può determinare la creazione di unità immobiliari autonome. Il recupero può quindi incrementare gli spazi utilizzabili all’interno del patrimonio edilizio esistente, ma non può essere impiegato per ricavare una nuova unità indipendente.
A questo limite si aggiunge il divieto, previsto dal comma 6 dell’art. 13, di sottoporre i sottotetti recuperati a successivi frazionamenti. Rimane consentito soltanto l’eventuale accorpamento ad altre unità immobiliari abitative già esistenti alla data del 30 giugno 2014.
Standard urbanistici, monetizzazione e parcheggi privati
Gli interventi devono garantire il rispetto degli standard urbanistici stabiliti dall’art. 3 del D.M. 2 aprile 1968, n. 1444. Qualora il Comune accerti l’impossibilità di reperire le aree necessarie e non sia possibile soddisfare diversamente il fabbisogno, l’obbligo può essere assolto mediante monetizzazione, secondo i criteri, i tempi e le garanzie fideiussorie stabiliti dall’amministrazione comunale.
La somma deve essere pari al valore di mercato di aree con caratteristiche simili a quelle che avrebbero dovuto essere cedute e non può risultare inferiore ai relativi oneri di urbanizzazione. I proventi derivanti dalla monetizzazione degli standard devono essere destinati all’acquisizione di nuove aree o al potenziamento di quelle esistenti.
Il Comune può inoltre subordinare il recupero al reperimento di parcheggi privati, in misura non inferiore a un metro quadrato ogni dieci metri cubi di costruzione interessata, ammettendo, in caso di impossibilità, il versamento di una somma equivalente al valore delle aree necessarie.
Permesso di costruire o SCIA: titolo edilizio e contributo di costruzione
La legge regionale non individua un unico titolo edilizio per tutti gli interventi di recupero, ma stabilisce che essi siano realizzati previa acquisizione del permesso di costruire, nei casi previsti, oppure mediante presentazione della SCIA negli altri casi.
Il titolo va individuato sulla base delle caratteristiche delle opere progettate e della loro qualificazione secondo la disciplina edilizia applicabile, poiché la riduzione dell’altezza minima non comporta, di per sé, una semplificazione del regime amministrativo e non consente di prescindere dalla valutazione delle eventuali opere strutturali, delle modifiche interne e degli interventi sulla copertura.
Gli interventi comportano inoltre, se dovuto, la corresponsione del contributo di costruzione.
Il coordinamento con il Testo Unico Edilizia
La disciplina regionale deve essere coordinata con l’art. 2-bis, comma 1-quater, del d.P.R. n. 380/2001, introdotto dal Decreto Salva Casa per favorire l’ampliamento dell’offerta abitativa limitando il consumo di nuovo suolo.
La disposizione statale consente il recupero dei sottotetti, nei limiti e secondo le procedure stabiliti dalle leggi regionali, anche qualora l’intervento non permetta di rispettare le distanze minime attualmente vigenti tra gli edifici e dai confini.
Devono però essere rispettate le distanze vigenti all’epoca della realizzazione dell’edificio, non possono essere modificate la forma e la superficie dell’area del sottotetto delimitata dalle pareti perimetrali e non può essere superata l’altezza massima dell’edificio assentita dal titolo che ne aveva previsto la costruzione. Restano ferme le leggi regionali più favorevoli.
La norma statale non sostituisce la disciplina marchigiana e non rende autonomamente applicabile il limite di un metro, che continua a operare nei limiti e secondo le condizioni stabilite dall’art. 13 della Legge regionale n. 17/2015.
Recupero sottotetti nelle Marche: le verifiche prima del progetto
Prima di avviare il progetto occorre verificare la preesistenza e la legittimità del sottotetto, la classificazione urbanistica dell’immobile, l’applicabilità del regime comunale previsto per le zone A e B, i requisiti dimensionali e prestazionali, gli standard urbanistici e il titolo edilizio necessario.
La fattibilità dell’intervento dipende quindi da una valutazione coordinata dell’immobile, delle opere progettate e delle condizioni stabilite dall’art. 13 della Legge regionale n. 17/2015.
