Relazione di regolarità edilizia e catastale: ecco il modello operativo per le compravendite immobiliari

Negli ultimi mesi su LavoriPubblici.it abbiamo affrontato alcuni dei passaggi più delicati della disciplina edilizia, provando a costruire strumenti operativi dove la norma, da sola, non riesce a guidare davvero il tecnico.

Prima con il modello sulle tolleranze costruttive, poi con quello sulla sanatoria ex art. 36-bis e infine con l’attestazione della data di realizzazione degli interventi. La filosofia utilizzata è sempre stata quella di partire dal dato normativo – spesso complesso – e tradurlo in uno schema operativo utilizzabile nella pratica quotidiana professionale.

Oggi pubblichiamo il modello di relazione di regolarità edilizia e catastale utilizzabile negli atti di compravendita immobiliare, realizzato partendo dal presupposto che la verifica della regolarità di un immobile non è mai un passaggio semplice, né tantomeno riconducibile a un solo documento.

Un documento che non è obbligatorio, ma cambia il modo di acquistare

La relazione di regolarità edilizia e catastale non è un documento che la legge impone di allegare all’atto di compravendita. L’art. 46 del d.P.R. n. 380/2001 richiede la dichiarazione degli estremi del titolo edilizio, non una verifica tecnica strutturata.

Eppure, nella pratica, questo non basta. Perché tra la dichiarazione formale e la reale situazione dell’immobile può esserci una distanza anche significativa, che spesso emerge solo dopo il trasferimento, magari quando il nuovo proprietario vuole intervenire sull’immobile presentando un titolo edilizio che, com’è noto, richiede l’attestazione dello stato legittimo.

La relazione di regolarità edilizia e catastale non serve, dunque, a validare l’atto di compravendita, ma a rendere consapevole l’acquisto. Serve a mettere il futuro acquirente nella condizione di sapere cosa sta comprando, quali sono le eventuali criticità e quali margini esistono, senza affidarsi a ricostruzioni sommarie o a verifiche parziali.

Il punto di partenza è sempre lo stesso: il sistema non offre una sintesi

Il d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia) disciplina i singoli pezzi, ma non li ricompone. L’art. 46 si ferma alla validità dell’atto, l’art. 9-bis costruisce lo stato legittimo, l’art. 34-bis introduce le tolleranze, gli articoli 36 e 36-bis disciplinano la sanatoria, mentre gli articoli sulle sanzioni aggiungono un ulteriore livello di complessità.

Il problema è che questi elementi convivono, ma non dialogano in modo diretto. Il risultato è che la regolarità edilizia e catastale non emerge mai in modo automatico, ma deve essere ricostruita mettendo insieme dati diversi, spesso distribuiti nel tempo e non sempre completi. Ed è qui che il lavoro tecnico diventa decisivo.

Un equivoco che il modello evita

C’è però un punto che va tenuto fermo, perché è quello su cui più facilmente si crea confusione: la relazione di regolarità edilizia e catastale non crea lo stato legittimo.

Lo stato legittimo deriva dai titoli edilizi e dalle condizioni previste dalla legge (art. 9-bis, comma 1-bis, Testo Unico Edilizia), mentre la relazione interviene dopo, per ricostruirlo e rappresentarlo sulla base della documentazione disponibile. Si tratta, infatti, di una valutazione tecnica motivata, che consente di ricostruire lo stato legittimo sulla base degli elementi disponibili, ma che non costituisce prova autonoma né sostituisce la documentazione originaria.

Questo non è un dettaglio, ma il presupposto su cui si regge tutto il modello.

Se si perde questo passaggio, si finisce per attribuire alla relazione un valore che non ha, trasformandola in una sorta di certificazione autonoma, cosa che il sistema normativo non prevede e che la prassi notarile esclude in modo piuttosto netto.

Il modello come strumento di ricostruzione, non di semplificazione

Il senso di questo modello non è semplificare la norma, ma renderla utilizzabile. Chi lavora su questi temi sa bene che la difficoltà non sta nel conoscere le singole disposizioni, ma nel riuscire a metterle in relazione tra loro.

Per questo la relazione è costruita come un percorso, non come un elenco.

Parte dalla ricostruzione dello stato legittimo, passa attraverso la verifica dello stato di fatto e arriva al confronto tra i due livelli. Da lì si sviluppa la qualificazione delle eventuali difformità, che è uno dei passaggi più delicati, perché non si limita a descrivere ma richiede una valutazione tecnica puntuale.

A questo si aggiungono due elementi che spesso vengono trattati in modo marginale ma che la norma richiama espressamente: le tolleranze e il pagamento delle sanzioni.

Entrambi concorrono alla ricostruzione dello stato legittimo, ma non producono gli stessi effetti di un titolo edilizio e non possono essere utilizzati come scorciatoie per “regolarizzare” situazioni che non lo sono.

Difformità, tolleranze e sanzioni: tenere distinti i piani

Uno degli aspetti più importanti del modello è proprio la capacità di mantenere distinti i diversi livelli.

Le tolleranze non sono abusi, ma vanno comunque individuate e valutate perché incidono sulla lettura complessiva dell’immobile. Le difformità devono essere qualificate, distinguendo tra interventi minori, abusi parziali, variazioni essenziali e abusi più rilevanti, perché da questa qualificazione discendono conseguenze molto diverse. Il pagamento di una sanzione, infine, rileva ai fini della ricostruzione dello stato legittimo, ma non equivale a una sanatoria e non trasforma automaticamente l’intervento in conforme.

Sono passaggi che nella pratica tendono a sovrapporsi, mentre il modello li tiene separati proprio per evitare errori di impostazione.

Un supporto concreto nella fase più delicata

Se si guarda alla funzione concreta della relazione, il momento in cui diventa davvero utile è quello che precede la compravendita.

È lì che si gioca tutto. È lì che il tecnico è chiamato a ricostruire, verificare e spiegare una situazione che spesso non è lineare. Ed è lì che il committente ha bisogno di una lettura chiara, non di un elenco di documenti.

La relazione non elimina il rischio, ma lo rende visibile. E questo, nella pratica, è già un risultato importante.

Una valutazione tecnica, non una certificazione

Il modello si chiude con una sintesi che individua tre possibili esiti, ma anche qui è fondamentale mantenere il perimetro corretto.

Si tratta sempre di una valutazione tecnica, costruita sulla base della documentazione esaminata e delle verifiche eseguite, che non vincola la pubblica amministrazione, non sostituisce i procedimenti previsti dalla legge e non produce effetti abilitativi autonomi.

È un punto che può sembrare scontato, ma che in realtà è quello che distingue un uso corretto della relazione da un uso improprio.

Questo modello non serve a “certificare” la regolarità dell’immobile, ma a costruirla in modo consapevole, mettendo insieme tutti gli elementi che il sistema normativo tiene separati. È uno strumento che aiuta il tecnico a fare ordine prima ancora che a dare risposte, ed è proprio questo che oggi viene richiesto sempre più spesso nella fase che precede la compravendita.

Chi acquista non ha bisogno di una dichiarazione formale, ma di una lettura chiara della situazione reale dell’immobile. E questa lettura, se non viene costruita con metodo, resta inevitabilmente parziale.

La relazione di regolarità edilizia e catastale si colloca esattamente qui. Non aggiunge nulla a ciò che la legge già prevede, ma consente di utilizzare in modo coerente ciò che già esiste, trasformando una verifica frammentata in una valutazione tecnica strutturata.

Ed è questo, alla fine, il vero valore del modello.