Difformità edilizie: la responsabilità del tecnico permane anche dopo la vendita dell’immobile

La vendita di un immobile costruito in difformità dal titolo edilizio non interrompe la responsabilità del progettista e del direttore dei lavori. Questo perché il rischio connesso a un abuso edilizio rientra pienamente nell’area di prevedibilità del tecnico, anche se la proprietà dell’immobile viene trasferita.

A ribadirlo è la Corte di Cassazione, con l’ordinanza del 16 ottobre 2025, n. 27688, specificando che la responsabilità del tecnico non si esaurisce con la consegna dell’opera, ma permane ogniqualvolta il suo operato abbia concorso alla produzione del danno.

Responsabilità del tecnico anche dopo la vendita: la Cassazione ribadisce il nesso causale con l’abuso edilizio

Nella vicenda affrontata dagli ermellini, due acquirenti avevano convenuto in giudizio il costruttore-venditore e il direttore dei lavori, chiedendone la condanna al risarcimento dei danni subiti per aver acquistato immobili in difformità dal titolo edilizio, privi del certificato di abitabilità e quindi incommerciabili.

In particolare, le opere di ristrutturazione avevano portato alla realizzazione di sei appartamenti anziché cinque, come previsto dalla concessione edilizia. L’irregolarità aveva impedito il rilascio dell’abitabilità, costringendo gli acquirenti a restituire le caparre ai promissari acquirenti dei loro immobili e a sostenere i costi per la sanatoria edilizia, subendo un danno economico rilevante.

Il Tribunale aveva riconosciuto la responsabilità solidale del costruttore e del direttore dei lavori ai sensi dell’art. 2043 c.c., ritenendo che entrambi avessero concorso alla realizzazione dell’abuso.

La Corte d’Appello, invece, aveva assolto il tecnico, sostenendo che la compravendita dell’immobile costituisse una “causa sopravvenuta” idonea a interrompere il nesso causale tra l’abuso edilizio e il danno.