È stata pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale n. 75 del 31 marzo 2026 la Legge n. 234/2026, recante “Delega al Governo per la riforma organica del Testo Unico dell’edilizia di cui al d.P.R. n. 380/2001 e per la digitalizzazione dei procedimenti edilizi”.
Si tratta di un passaggio che, almeno nelle intenzioni dichiarate, segna l’avvio di una revisione complessiva della disciplina edilizia, intervenendo su uno dei nodi più critici degli ultimi anni: la ricostruzione dello stato legittimo degli immobili e la gestione dei procedimenti amministrativi.
Il Parlamento, infatti, non si è limitato a conferire una delega generica, ma ha individuato una serie di principi e criteri direttivi estremamente puntuali, che incidono in maniera diretta su due piani distinti ma strettamente collegati: da un lato, la gestione del patrimonio edilizio esistente; dall’altro, l’organizzazione dei procedimenti per gli interventi futuri.
Il superamento dello stato legittimo: presunzione di conformità ante 1983
Uno dei passaggi più rilevanti riguarda il tema, ormai centrale nella pratica professionale, dello stato legittimo di cui all’art. 9-bis del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia).
La legge delega introduce, tra i criteri direttivi, una presunzione legale generalizzata di conformità urbanistico-edilizia per tutti gli immobili realizzati entro il 1° ottobre 1983, individuando in tale data uno spartiacque normativo legato al primo condono edilizio.
La formulazione adottata dal legislatore delegante è particolarmente significativa, perché prevede che:
- la conformità degli immobili realizzati entro tale data sia presunta in via assoluta;
- la presunzione operi indipendentemente dalla disponibilità di titoli edilizi originari;
- non sia più necessario ricostruire documentalmente la legittimità dell’immobile.
In altri termini, viene meno la necessità – oggi spesso complessa e incerta – di dimostrare lo stato legittimo attraverso titoli, pratiche edilizie e documentazione storica.
L’obiettivo dichiarato è quello di superare definitivamente il contenzioso legato alle difformità storiche, semplificando radicalmente l’attività istruttoria e riducendo i margini di discrezionalità amministrativa.
EDI – Edilizia Digitale Integrata: la nuova infrastruttura dei procedimenti
Accanto alla gestione del patrimonio esistente, la delega interviene in maniera altrettanto incisiva sul futuro dei procedimenti edilizi, introducendo il sistema EDI – Edilizia Digitale Integrata.
Non si tratta semplicemente di una piattaforma informatica, ma di una vera e propria infrastruttura nazionale digitale, destinata a gestire in modo unitario l’intero ciclo dei procedimenti edilizi.
Il sistema EDI è concepito per garantire:
- interoperabilità con le banche dati catastali;
- integrazione con gli strumenti urbanistici;
- accesso agli archivi dei titoli edilizi;
- gestione digitale unificata delle pratiche.
In questo quadro, la legge delega prevede un elemento destinato a incidere profondamente sull’attività dei professionisti: l’obbligo di utilizzo del modello informativo digitale (BIM) per qualsiasi intervento edilizio.
Obbligo BIM e verifica automatizzata della conformità
Secondo i criteri fissati dal Parlamento, ogni intervento dovrà essere accompagnato da un modello digitale informativo interoperabile, in grado di dialogare con le banche dati pubbliche e di rappresentare in maniera completa lo stato di fatto e il progetto.
Il modello BIM diventa così:
- strumento di progettazione;
- supporto alla verifica normativa;
- base informativa per il procedimento amministrativo.
All’interno del sistema EDI, la verifica della conformità urbanistico-edilizia viene progressivamente orientata verso modalità automatizzate e standardizzate, con un ruolo sempre più limitato della valutazione discrezionale da parte della pubblica amministrazione.
Il procedimento tende, quindi, a trasformarsi da attività istruttoria tradizionale a processo di validazione tecnica basata su dati strutturati.
Il nuovo equilibrio tra semplificazione e controllo
La riforma delineata dalla legge delega si fonda su un equilibrio ben preciso.
Da un lato, si assiste a una forte semplificazione del passato, attraverso la presunzione di conformità degli immobili realizzati entro il 1983, con un evidente impatto sulla gestione delle difformità edilizie.
Dall’altro, il legislatore introduce un sistema estremamente strutturato per il futuro, basato su:
- digitalizzazione integrale dei procedimenti;
- tracciabilità delle trasformazioni edilizie;
- responsabilizzazione dei tecnici asseveranti;
- riduzione degli spazi di discrezionalità amministrativa.
Il risultato è un modello in cui il controllo non viene meno, ma cambia forma, passando da una logica istruttoria tradizionale a una logica digitale e preventiva.
Le prospettive della delega
Resta ora da comprendere come il Governo eserciterà la delega e in quali termini verranno definiti i decreti legislativi attuativi, soprattutto con riferimento alla concreta implementazione del sistema EDI e alla gestione delle banche dati.
Allo stesso tempo, sarà necessario valutare l’impatto operativo di una riforma che, se attuata nei termini indicati, è destinata a modificare in modo significativo il ruolo dei professionisti e delle amministrazioni.
Se tutto questo vi sembra particolarmente lineare per il sistema edilizio italiano… oggi è il 1° aprile.
