Il decreto Salva Casa (D.L. n. 69/2024, convertito con legge n. 105/2024) ha introdotto nel Testo Unico Edilizia l’art. 36-bis, che ha modificato gli equilibri sulla valutazione degli abusi edilizi e sull'accertamento di conformità.
Se da un lato, si evidenzia la volontà del legislatore di aprire alla sanabilità delle variazioni essenziali, dall’altro, è necessario che le amministrazioni rivedano le proprie modalità di valutazione degli illeciti edilizi.
Un equilibrio ancora instabile, come conferma la sentenza del TAR Campania del 13 novembre 2025, n. 1861, chiaro esempio di come un diniego privo di un’adeguata istruttoria non possa reggere, soprattutto quando la normativa sopravvenuta impone un riesame approfondito sulla corretta qualificazione delle opere.
Diniego di sanatoria e art. 36-bis: quando l’Amministrazione deve riesaminare le opere?
La controversia trae origine da una lunga sequenza procedimentale iniziata anni prima, quando un'Amministrazione comunale aveva contestato a un privato una serie di opere abusive consistenti in:
- frazionamento di un locale;
- realizzazione di un piccolo bagno di circa 3 mq;
- apertura di due varchi sul prospetto principale.
Alcune di queste contestazioni erano state annullate con una precedente sentenza del TAR, mentre per altre, in particolare il bagno e i varchi, l’ordine demolitorio era stato confermato.
Successivamente, il proprietario aveva presentato due distinte istanze: una di accertamento di conformità urbanistica e una di compatibilità paesaggistica. Il Comune, però, oltre a dichiarare l’inottemperanza all’ordinanza di demolizione, aveva ritenuto l’istanza di sanatoria inammissibile perché presentata dopo l’acquisizione del bene al patrimonio comunale. Tale provvedimento era stato oggetto di altro giudizio.
Nonostante ciò, l’Amministrazione aveva reiterato il rigetto, intervenendo nuovamente nel merito della stessa istanza e provocando un secondo giudizio, definito anch’esso con accoglimento da parte del TAR.
È in questo contesto complesso che il ricorrente, nel 2025, ha presentato una nuova istanza di sanatoria, questa volta fondata sulla disciplina sopravvenuta del nuovo art. 36-bis, introdotto dal decreto “Salva Casa”.
La nuova istanza si basava su due elementi:
- la sopravvenienza normativa, che aveva modificato il regime sanzionatorio delle variazioni essenziali, rendendole astrattamente sanabili;
- la circostanza che il wc di circa 3 m² non introducesse nuova volumetria, essendo ricavato all’interno di un vano preesistente.
Il Comune ha rigettato anche questa nuova domanda, sostenendo in modo generico l’insanabilità delle opere e affermando che esse ricadevano nel regime dell’art. 36 e non del 36-bis, senza tuttavia svolgere alcuna qualificazione puntuale degli interventi né valutare la documentazione tecnica allegata.
