Sanatoria edilizia 2026: come funziona la regolarizzazione degli abusi nel d.P.R. 380/2001

Nel 2026 il tema della gestione e sanatoria delle difformità edilizie continua a occupare un ruolo centrale nella pratica professionale. Tecnici, proprietari e operatori del settore si confrontano quotidianamente con interventi stratificati negli anni e spesso realizzati in assenza o in difformità dal titolo edilizio, cercando risposte in un quadro normativo che oggi offre strumenti più articolati rispetto al passato.

Il riferimento resta sempre il d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia) che disciplina le ipotesi di regolarizzazione ordinaria degli abusi edilizi e, soprattutto a seguito della Legge n. 105/2024 di conversione del D.L. n. 69/2024 (Salva Casa), introduce meccanismi più flessibili e maggiormente aderenti alla realtà dei manufatti esistenti.

Con il Salva Casa il legislatore ha provato a semplificare la gestione delle difformità edilizie, senza ricorrere a nuove sanatorie straordinarie – di cui si è parlato molto negli ultimi mesi del 2025 –  ma rafforzando e ampliando gli strumenti ordinari già presenti nel Testo Unico Edilizia: dall’allargamento delle tolleranze costruttive, ai casi particolari di cui all’art. 34-ter (che rappresenta una vera e proprio forma di condono ordinario), fino all’introduzione dell’accertamento di conformità ex art. 36-bis, che ha aperto la strada a una lettura più dinamica e sostanziale della sanatoria edilizia.

Un quadro normativo che va letto in modo sistematico

Il Testo Unico dell’Edilizia non prevede una sanatoria “unica”, ma una pluralità di istituti che operano su piani diversi e che, dopo il Salva Casa, risultano ancora più strettamente interconnessi.

In questo quadro assumono un ruolo centrale:

• l’art. 9-bis, comma 1-bis, che definisce lo stato legittimo dell’immobile;
• l’art. 34-bis, in materia di tolleranze costruttive;
• l’art. 34-ter, dedicato ai casi particolari di interventi eseguiti in parziale difformità dal titolo;
• l’art. 36, sull’accertamento di conformità “classico”;
• l’art. 36-bis, che disciplina l’accertamento di conformità nelle ipotesi di parziali difformità e variazioni essenziali.

Con le modifiche del 2025, l’idea di fondo non è stata quella di ampliare indiscriminatamente le possibilità di regolarizzazione, ma di ridurre l’area dell’abuso edilizio in senso stretto, distinguendo ciò che può essere tollerato, ciò che può essere sanato e ciò che, invece, resta insanabile.

In questo articolo il percorso di lettura seguirà proprio questa impostazione sistematica, partendo dallo stato legittimo dell’immobile come presupposto imprescindibile di ogni valutazione, per poi analizzare il ruolo delle tolleranze costruttive e dei casi particolari di parziale difformità introdotti con l’art. 34-ter. Si esamineranno quindi i due modelli di sanatoria ordinaria oggi previsti dal Testo Unico – l’accertamento di conformità ex art. 36 e la più recente sanatoria “dinamica” ex art. 36-bis – per concludere con il tema delle fiscalizzazioni dell’abuso, chiarendo quando la sanzione sostituisce la demolizione e quando, invece, produce effetti sananti.