Sanatoria edilizia 2026: come funziona la regolarizzazione degli abusi nel d.P.R. 380/2001

Lo stato legittimo come punto di partenza

Ogni ragionamento in materia di sanatoria edilizia non può che partire dalla corretta individuazione dello stato legittimo dell’immobile, oggi disciplinato dall’art. 9-bis, comma 1-bis, del d.P.R. n. 380/2001. Una disposizione che, nelle intenzioni del legislatore, avrebbe dovuto semplificare il lavoro di tecnici e amministrazioni, ma che nella pratica ha aperto una serie di questioni interpretative tutt’altro che marginali.

La norma individua come riferimento principale il titolo abilitativo che ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato l’esistenza, oppure quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio sull’intero immobile o sulla singola unità immobiliare. Tuttavia, questo “ultimo titolo” può assurgere a parametro dello stato legittimo solo a una condizione ben precisa: che l’amministrazione, in sede di rilascio o di assenso, abbia verificato la legittimità dei titoli pregressi, integrati con gli eventuali titoli successivi relativi a interventi parziali.

È questo uno degli snodi più delicati dell’intero impianto normativo. La disposizione, infatti, presuppone una verifica istruttoria effettiva e consapevole da parte della pubblica amministrazione, evitando che il semplice succedersi dei titoli produca una legittimazione meramente formale di opere abusive mai realmente vagliate. La legittimità non nasce per accumulo di atti, ma da una ricostruzione coerente e controllata della storia edilizia dell’immobile.

Il comma 1-bis amplia poi il perimetro dei titoli e degli atti che concorrono alla determinazione dello stato legittimo, includendo espressamente quelli rilasciati o formatisi in applicazione degli articoli 34-ter, 36, 36-bis e 38, previo pagamento delle relative sanzioni o oblazioni. In questo primo ambito, il richiamo al pagamento non pone particolari criticità, poiché si colloca all’interno di procedimenti cui l’ordinamento attribuisce espressamente effetti sananti. Solo in questi casi, infatti, il pagamento assume rilievo ai fini della legittimità urbanistico-edilizia, in quanto accompagnato da una verifica positiva di conformità dell’intervento alla disciplina vigente.

Più problematica è, invece, la parte della norma che, accanto ai titoli, richiama anche il pagamento delle sanzioni previste dagli articoli 33, 34, 37 e 38, nonché la dichiarazione sulle tolleranze costruttive di cui all’art. 34-bis. È proprio su questo passaggio che si è concentrata gran parte del dibattito sviluppatosi dopo il Salva Casa, poiché la formulazione letterale potrebbe indurre a ritenere che la fiscalizzazione dell’abuso o il pagamento di una sanzione sostitutiva producano effetti sananti. Su questo punto, tuttavia, la giurisprudenza ha chiarito che non è consentita alcuna assimilazione tra sanatoria e fiscalizzazione. Il pagamento della sanzione concorre alla ricostruzione dello stato legittimo solo in senso descrittivo e repressivo, ma non ha natura legittimante: la sanzione non sostituisce il titolo edilizio, non sana l’abuso e non determina una conformità urbanistica implicita dell’opera.

Particolarmente significativa è poi la disciplina degli immobili realizzati in epoca in cui non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo. In questi casi, lo stato legittimo può essere desunto dalle informazioni catastali di primo impianto o da altri documenti probanti – quali riprese fotografiche, estratti cartografici, documenti d’archivio, atti pubblici o privati – purché ne sia dimostrata la provenienza. Anche qui, però, la norma richiede un’integrazione con il titolo che ha disciplinato l’ultimo intervento sull’intero immobile, evitando letture automatiche fondate sulla sola epoca di realizzazione.

Infine, il legislatore estende questo regime anche alle ipotesi in cui sussista un principio di prova del titolo abilitativo, pur in assenza della copia o degli estremi completi. Una previsione che risponde a esigenze di realismo amministrativo, ma che, ancora una volta, demanda alla fase istruttoria e alla valutazione tecnica il compito di distinguere tra prova attendibile e semplice allegazione.

Nel complesso, lo stato legittimo non emerge come un dato immediato o meramente documentale, ma come il risultato di una ricostruzione tecnica complessa, che richiede coerenza tra titoli, sanzioni, tolleranze e disciplina vigente. Ed è proprio su questo terreno che, dopo il Salva Casa, si misura la qualità dell’istruttoria edilizia e la tenuta delle successive scelte in materia di sanatoria.