Sanatoria edilizia 2026: come funziona la regolarizzazione degli abusi nel d.P.R. 380/2001

Tolleranze costruttive

Le tolleranze costruttive disciplinate dall’art. 34-bis del d.P.R. n. 380/2001 rappresentano oggi il primo e più immediato livello di gestione delle difformità edilizie. Non si tratta di una forma di sanatoria, ma di un meccanismo normativo che consente di qualificare come non rilevanti sotto il profilo edilizio determinati scostamenti tra progetto assentito e opera realizzata, purché contenuti entro limiti ben definiti.

La regola di fondo resta quella già nota: il mancato rispetto di parametri quali altezza, distacchi, cubatura, superficie coperta e altri elementi dimensionali non costituisce violazione edilizia se contenuto entro il 2% delle misure previste dal titolo abilitativo. Con il Salva Casa, tuttavia, il legislatore ha introdotto un regime speciale per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, ampliando le soglie di tolleranza in modo progressivo e inversamente proporzionale alla superficie utile dell’unità immobiliare, arrivando fino al 6% per le unità di dimensioni più ridotte.

Questo ampliamento non ha natura generalizzata né automatica. Le tolleranze operano esclusivamente in relazione alla singola unità immobiliare e non possono essere “sommate” o redistribuite sull’intero edificio. La giurisprudenza ha chiarito che il parametro di riferimento è sempre la porzione di immobile interessata dalla difformità, evitando letture espansive che finirebbero per svuotare di significato i limiti percentuali fissati dalla norma.

Un altro profilo centrale riguarda la contestualità dell’esecuzione. Le tolleranze costruttive presuppongono che le difformità siano maturate nel corso dell’esecuzione di un intervento regolarmente assentito. Non possono, quindi, essere utilizzate per “ridurre” a posteriori un abuso edilizio né per assorbire opere realizzate in totale assenza di titolo. In questo senso, le tolleranze non operano come strumento correttivo dell’illecito, ma come riconoscimento normativo degli scostamenti fisiologici che possono verificarsi in fase esecutiva.

Il legislatore ha poi chiarito che, ai fini del calcolo delle soglie percentuali, la superficie utile di riferimento è quella assentita con il titolo originario, al netto di eventuali frazionamenti intervenuti nel tempo. Si tratta di una scelta di chiusura del sistema, volta a evitare che operazioni successive sull’immobile possano incidere artificiosamente sull’applicazione delle tolleranze.

Sul piano operativo, è fondamentale ricordare che le tolleranze costruttive non richiedono l’attivazione di alcun procedimento di sanatoria. Esse devono essere dichiarate dal tecnico abilitato in sede di nuove istanze edilizie, di attestazione dello stato legittimo o nell’ambito degli atti di trasferimento immobiliare, assumendo un ruolo centrale nella ricostruzione della conformità dell’immobile.

Resta, tuttavia, un limite invalicabile: l’applicazione delle tolleranze non può comprimere i diritti dei terzi né superare vincoli di natura inderogabile. In particolare, la presenza di vincoli paesaggistici, culturali o sismici introduce ulteriori livelli di verifica, che impongono al tecnico una valutazione sostanziale dell’incidenza della difformità rispetto alle normative di settore. Anche dopo il Salva Casa, le tolleranze non legittimano scorciatoie interpretative, ma richiedono un approccio rigoroso e responsabile.

Nel complesso, le tolleranze costruttive si confermano come uno strumento utile per “pulire” il quadro edilizio da irregolarità minori, ma non rappresentano una sanatoria mascherata. Il loro corretto utilizzo dipende dalla capacità di distinguere tra scostamento fisiologico e difformità sostanziale, evitando di spostare sul terreno delle tolleranze questioni che appartengono, invece, agli istituti della regolarizzazione vera e propria.