Sanatoria edilizia 2026: come funziona la regolarizzazione degli abusi nel d.P.R. 380/2001

Casi particolari di parziale difformità

Accanto al regime delle tolleranze costruttive, il Salva Casa ha introdotto nel Testo Unico Edilizia un nuovo articolo, l’art. 34-ter, dedicato alla gestione di alcune parziali difformità che non possono essere ricondotte né alle tolleranze né ai tradizionali istituti di sanatoria.
Si tratta di una disposizione articolata, che non introduce una regolarizzazione generalizzata, ma individua fattispecie puntuali, accomunate dall’esigenza di governare situazioni consolidate nel tempo e difficilmente inquadrabili con gli strumenti ordinari.

L’art. 34-ter distingue, infatti, due ipotesi ben diverse.

La prima, disciplinata dai commi 1, 2 e 3, riguarda le varianti in corso d’opera che costituiscono parziale difformità dal titolo rilasciato prima dell’entrata in vigore della legge n. 10/1977 e che non rientrano nelle tolleranze costruttive di cui all’art. 34-bis.
La norma prende atto di una realtà storica: prima del 1977, l’ordinamento non conosceva una disciplina organica delle varianti e molte modifiche esecutive venivano realizzate senza una formale legittimazione. Il legislatore ha quindi previsto una procedura di regolarizzazione dedicata, fondata su tre presupposti chiave:

• la riconducibilità dell’intervento a una variante in corso d’opera e non a una difformità totale;
• la prova dell’epoca di realizzazione, mediante la documentazione prevista per lo stato legittimo o, in mancanza, mediante attestazione del tecnico sotto la propria responsabilità;
• la presentazione di una SCIA e il pagamento di una oblazione determinata ai sensi dell’art. 36-bis, comma 5.

È importante sottolineare che questa regolarizzazione non richiede la doppia conformità, né in forma rigida né semplificata. Il rinvio all’art. 36-bis ha natura esclusivamente procedurale e sanzionatoria, e non consente di estendere a questa fattispecie il controllo di conformità urbanistica previsto per le sanatorie ordinarie. Resta, tuttavia, fermo il coinvolgimento delle amministrazioni competenti per i profili di settore, in particolare in presenza di vincoli paesaggistici o sismici.

La seconda ipotesi, contenuta nel comma 4, è probabilmente la più delicata e innovativa. La norma prende in considerazione le parziali difformità accertate in sede di sopralluogo o ispezione da parte di funzionari pubblici, rispetto alle quali:

• non sia stato adottato un ordine di demolizione o di riduzione in pristino;
• sia stata rilasciata una certificazione di abitabilità o di agibilità, non annullabile in autotutela.

In questi casi, il legislatore ha scelto di valorizzare il legittimo affidamento del privato, assoggettando tali difformità, in deroga all’art. 34, al regime delle tolleranze costruttive di cui all’art. 34-bis.
Non si tratta di una sanatoria in senso proprio, né di un riconoscimento automatico di legittimità, ma di una presa d’atto del comportamento dell’amministrazione, che ha accertato lo stato dei luoghi e non ha ritenuto di attivare poteri repressivi.

Su questo punto, come chiarito anche dalle indicazioni ministeriali, l’“accertamento” non deve necessariamente tradursi in un verbale analitico di conformità edilizia: è sufficiente che emerga, dalla documentazione procedimentale, l’esistenza di un controllo pubblico finalizzato anche a verifiche edilizie. Al tempo stesso, la norma esclude l’operatività di questa fattispecie nei casi di agibilità formata per silenzio-assenso, proprio perché in tali ipotesi manca un accertamento tecnico espresso da parte della pubblica amministrazione.

Nel complesso, l’art. 34-ter non introduce una nuova sanatoria mascherata, ma costruisce un regime di gestione selettiva delle parziali difformità, fondato su elementi storici, istruttori e procedimentali. Il suo corretto utilizzo richiede una qualificazione rigorosa dell’intervento, evitando di spostare sul terreno dei “casi particolari” situazioni che, in realtà, dovrebbero essere valutate alla luce dell’art. 36-bis o delle regole ordinarie in materia repressiva.