Sanatoria edilizia 2026: come funziona la regolarizzazione degli abusi nel d.P.R. 380/2001

L’accertamento di conformità ex art. 36

L’art. 36 del d.P.R. n. 380/2001 rappresenta la forma “classica” di sanatoria ordinaria, applicabile nei casi di assenza di titolo o di totale difformità dal permesso di costruire o dalla segnalazione certificata di inizio attività. Dopo il Salva Casa, la norma ha mantenuto invariato il proprio impianto originario, fatta eccezione per l’esclusione delle variazioni essenziali, oggi espressamente ricondotte all’ambito applicativo dell’art. 36-bis.

Il presupposto centrale dell’accertamento di conformità resta quello della doppia conformità: l’intervento deve risultare conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente al momento della realizzazione e vigente al momento della presentazione dell’istanza. Si tratta di una verifica rigorosa, che non ammette attenuazioni o valutazioni discrezionali e che ha storicamente rappresentato il principale fattore di rigidità dell’istituto.

Proprio questa impostazione ha reso l’art. 36 uno strumento applicabile in un numero limitato di casi, soprattutto quando l’abuso risale nel tempo o insiste in contesti urbanistici interessati da modifiche pianificatorie. La sopravvenuta conformità alla disciplina vigente, infatti, non è sufficiente: l’opera deve superare anche il vaglio della conformità “storica”, con riferimento alle norme in vigore al momento della sua realizzazione.

Sotto il profilo economico, il rilascio del permesso in sanatoria è subordinato al pagamento di una oblazione pari al doppio del contributo di costruzione, ovvero, nei casi di gratuità previsti dalla legge, in misura corrispondente a quella ordinaria. Anche questo elemento conferma la natura dell’istituto: non una misura premiale, ma una regolarizzazione onerosa di un illecito edilizio, ammessa solo in presenza di condizioni stringenti.

Sul piano procedurale, l’art. 36 si caratterizza per una scelta netta del legislatore: la previsione del silenzio–rigetto. Il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale è tenuto a pronunciarsi sull’istanza con adeguata motivazione entro sessanta giorni; decorso inutilmente tale termine, la domanda si intende respinta. L’inerzia dell’amministrazione non produce, quindi, alcun effetto sanante, ma consolida il diniego, imponendo al privato di valutare l’attivazione degli strumenti di tutela giurisdizionale.

Questa opzione normativa non è casuale. Il silenzio–rigetto riflette la natura eccezionale dell’accertamento di conformità e la volontà di evitare legittimazioni tacite di interventi abusivi, riservando la sanatoria ai soli casi in cui l’amministrazione abbia svolto una verifica espressa e consapevole della doppia conformità.

Nel quadro ridisegnato dal Salva Casa, l’art. 36 continua dunque a presidiare l’area degli abusi edilizi più gravi, caratterizzati da assenza di titolo o totale difformità, mantenendo una funzione distinta e non sovrapponibile rispetto ai nuovi strumenti di gestione delle parziali difformità. È proprio questo rigore strutturale che spiega l’introduzione dell’art. 36-bis, chiamato a colmare uno spazio applicativo rimasto a lungo privo di una disciplina efficace, senza però scardinare i presupposti dell’accertamento di conformità tradizionale.