Sanatoria edilizia 2026: come funziona la regolarizzazione degli abusi nel d.P.R. 380/2001

L’art. 36-bis e la “sanatoria dinamica”

Con l’introduzione dell’art. 36-bis, il legislatore ha affiancato all’accertamento di conformità tradizionale un modello del tutto diverso di gestione delle difformità edilizie, che non si limita a semplificare l’art. 36, ma ne supera consapevolmente l’impostazione statica. È per questo che l’istituto è stato più volte definito come una forma di “sanatoria edilizia dinamica”, in contrapposizione alla sanatoria ordinaria fondata sulla doppia conformità piena.

A differenza dell’art. 36, l’art. 36-bis non fotografa l’abuso in un momento cristallizzato, ma attiva un procedimento di regolarizzazione che può svilupparsi nel tempo. La conformità urbanistico-edilizia non è più richiesta integralmente “a monte”, ma può essere raggiunta in esito al procedimento, attraverso l’esecuzione di interventi correttivi, la rimozione delle parti non sanabili e l’adeguamento alle normative tecniche vigenti. In questo senso, la verifica non è più binaria, ma progressiva, purché l’assetto finale dell’intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente.

Il cuore operativo dell’istituto è rappresentato dalla possibilità di rilasciare il titolo in sanatoria in forma condizionata, subordinandone l’efficacia all’esecuzione di specifiche opere, anche strutturali, necessarie a garantire la sicurezza, il rispetto delle norme tecniche di settore o l’eliminazione delle difformità non sanabili. Ciò che nell’accertamento di conformità ex art. 36 è strutturalmente precluso, diventa qui parte integrante del procedimento.

Questo mutamento di paradigma incide anche sul ruolo del privato e del tecnico incaricato. L’istanza ex art. 36-bis può essere accompagnata da un progetto di regolarizzazione, che definisce fin dall’origine il percorso necessario per conseguire la conformità finale. Il baricentro si sposta così dall’atto al procedimento, con un conseguente rafforzamento delle responsabilità professionali nella valutazione della reale sanabilità dell’intervento.

Particolarmente significativa è anche la disciplina del silenzio dell’amministrazione. Nel procedimento ex art. 36-bis, decorso inutilmente il termine previsto dalla legge, si forma il titolo edilizio per silenzio-assenso, segnando una netta discontinuità rispetto al silenzio-rigetto che caratterizza l’accertamento di conformità ordinario. Il tempo non accompagna più il procedimento, ma ne diventa un elemento strutturale di chiusura, imponendo all’amministrazione tempi certi e scelte espresse.

Quanto ai vincoli, l’art. 36-bis non introduce deroghe automatiche, ma ridefinisce il rapporto tra sanatoria edilizia e tutela paesaggistica. Anche in presenza di interventi che abbiano comportato incrementi di volume o di superficie, la compatibilità paesaggistica non è più esclusa in via aprioristica, ma viene valutata all’interno di un procedimento tipizzato, con il coinvolgimento dell’autorità preposta al vincolo e con termini perentori. Il vincolo non viene eluso, ma ricondotto entro una valutazione sostanziale, coerente con la logica procedimentale dell’istituto.

Nel complesso, l’art. 36-bis non rappresenta una scorciatoia né una sanatoria generalizzata. È uno strumento complesso, che amplia le possibilità di regolarizzazione solo a condizione di una istruttoria rigorosa, di scelte tecniche consapevoli e di un uso responsabile delle prescrizioni. La sua efficacia non dipende dalla flessibilità della norma, ma dalla capacità di governare correttamente il procedimento, evitando letture semplificatrici o meramente difensive.