Sanatoria edilizia 2026: come funziona la regolarizzazione degli abusi nel d.P.R. 380/2001

Le fiscalizzazioni dell’abuso: artt. 33, 34 e 38

Nel sistema delineato dal d.P.R. n. 380/2001, la fiscalizzazione dell’abuso edilizio si colloca su un piano concettualmente distinto rispetto alla sanatoria ordinaria, pur incidendo direttamente (ai sensi dell'art. 9-bis, comma 1-bis, TUE) sulla ricostruzione dello stato dell’immobile. Gli artt. 33, comma 2, 34, comma 2 e 38 disciplinano, infatti, ipotesi nelle quali l’ordinamento, pur accertando l’illegittimità dell’intervento, rinuncia alla demolizione e la sostituisce con una sanzione pecuniaria, quando il ripristino dello stato dei luoghi risulti tecnicamente impossibile o comporti un pregiudizio per la parte conforme dell’edificio.

Come costantemente chiarito dalla giurisprudenza, si tratta di un rimedio eccezionale, che non può essere invocato come alternativa ordinaria alla repressione dell’illecito. La fiscalizzazione non costituisce un diritto del privato, ma una soluzione residuale rimessa a una valutazione tecnica puntuale dell’amministrazione, chiamata a verificare l’impossibilità o l’irragionevolezza del ripristino materiale. In questa prospettiva, la sanzione non è uno strumento di regolarizzazione, ma una modalità di gestione dell’illecito edilizio fondata su esigenze di proporzionalità e tutela dell’interesse pubblico.

Gli artt. 33 e 34 disciplinano le ipotesi più ricorrenti. Il primo riguarda gli interventi di ristrutturazione edilizia eseguiti in assenza di titolo o in totale difformità; il secondo le parziali difformità dal permesso di costruire, estese anche agli interventi soggetti a SCIA alternativa. In entrambi i casi, la sanzione pecuniaria opera esclusivamente come misura sostitutiva della demolizione, senza attribuire all’opera alcun effetto sanante. Il pagamento della sanzione non equivale a un titolo edilizio, non determina una conformità urbanistica implicita e non trasforma l’intervento abusivo in un’opera legittima.

È proprio su questo punto che si è concentrata in modo rigoroso la giurisprudenza amministrativa, chiarendo che la fiscalizzazione prevista dagli artt. 33 e 34 non produce effetti di regolarizzazione. L’intervento resta abusivo, seppur tollerato dall’ordinamento per ragioni di equilibrio e proporzionalità, e il pagamento della sanzione concorre alla ricostruzione della vicenda amministrativa dell’immobile solo in senso repressivo, non legittimante. La sanzione, in altri termini, chiude il procedimento sanzionatorio, ma non colma il deficit originario di titolo.

Diversa è, invece, la disciplina dell’art. 38, che si colloca su un piano autonomo e strutturalmente distinto. La norma interviene nei casi di annullamento del titolo edilizio, in sede giurisdizionale o in autotutela, quando non sia possibile rimuovere i vizi procedimentali né procedere alla demolizione. In questa ipotesi, il legislatore ha introdotto una previsione espressa di segno opposto rispetto agli artt. 33 e 34, stabilendo che l’integrale corresponsione della sanzione pecuniaria produca i medesimi effetti del permesso di costruire in sanatoria di cui all’art. 36.

Solo in questo caso, dunque, la fiscalizzazione assume un effetto sanante pieno, incidendo direttamente sulla qualificazione urbanistico-edilizia dell’intervento e concorrendo alla formazione dello stato legittimo dell’immobile ai sensi dell’art. 9-bis, comma 1-bis. La differenza non è marginale, ma strutturale: mentre negli artt. 33 e 34 la sanzione ha una funzione esclusivamente sostitutiva della demolizione, nell’art. 38 essa è espressamente elevata a strumento di regolarizzazione, con effetti equiparati a quelli della sanatoria ordinaria.

Su questo crinale si innesta il tema, oggi centrale, del rapporto tra stato legittimo, sanatoria e fiscalizzazione, soprattutto dopo gli interventi del cosiddetto Salva Casa. La giurisprudenza ha chiarito che non ogni sanzione pecuniaria incide sullo stato legittimo, né ogni tolleranza dell’ordinamento può essere letta come una forma implicita di conformità urbanistica. In particolare, la sentenza del Consiglio di Stato n. 8904 del 13 novembre 2025, ha ribadito che la fiscalizzazione ex artt. 33 e 34 non può essere confusa con una sanatoria, né può essere utilizzata per fondare uno stato legittimo “di fatto” dell’immobile, proprio perché manca un titolo abilitativo idoneo a legittimare l’opera.

Nel quadro complessivo del Testo Unico, la fiscalizzazione dell’abuso non può quindi essere letta come una sanatoria attenuata. È uno strumento di gestione dell’illecito che, salvo l’ipotesi espressamente disciplinata dall’art. 38, non produce effetti legittimanti. Al di fuori di tale caso, ogni estensione degli effetti sananti finirebbe per alterare l’equilibrio del sistema e per svuotare di significato la distinzione, oggi decisiva, tra repressione dell’abuso, tolleranza dell’illecito e vera e propria regolarizzazione edilizia.