Sanatoria edilizia 2026: come funziona la regolarizzazione degli abusi nel d.P.R. 380/2001

Conclusioni operative

Il quadro che emerge dalla disciplina vigente e dalle modifiche introdotte con il Salva Casa restituisce un sistema della sanatoria edilizia più articolato, ma anche più esigente sotto il profilo tecnico e istruttorio. Non esiste una soluzione unica né una regolarizzazione “automatica”: il Testo Unico Edilizia offre oggi una pluralità di strumenti, ciascuno con presupposti, limiti ed effetti differenti, che devono essere letti in modo sistematico e non isolato.

Il punto di partenza resta sempre la corretta ricostruzione dello stato legittimo dell’immobile, inteso non come dato formale o meramente documentale, ma come esito di una valutazione complessiva che tiene insieme titoli, sanzioni, tolleranze e disciplina vigente. È su questo snodo che si innestano tutte le successive scelte in materia di gestione delle difformità, e su cui si misura la qualità dell’istruttoria edilizia.

Le tolleranze costruttive e i casi particolari di cui all’art. 34-ter consentono di ridurre l’area dell’abuso in senso stretto, governando situazioni marginali o storicamente consolidate, ma non possono essere utilizzate per assorbire difformità sostanziali o per legittimare interventi privi di titolo. L’accertamento di conformità ex art. 36 continua a presidiare l’area degli abusi più gravi, mantenendo una struttura rigorosa fondata sulla doppia conformità e sul silenzio–rigetto.

L’introduzione dell’art. 36-bis rappresenta, invece, il vero elemento di discontinuità: non una sanatoria generalizzata, ma un procedimento di regolarizzazione dinamico, che richiede scelte progettuali consapevoli, prescrizioni puntuali e un uso responsabile del silenzio-assenso. È uno strumento potente, ma delicato, che non tollera approcci difensivi o letture semplificatrici.

Infine, le fiscalizzazioni dell’abuso confermano la necessità di distinguere nettamente tra repressione e regolarizzazione: solo l’art. 38 attribuisce espressamente effetti sananti, mentre negli altri casi la sanzione sostituisce la demolizione senza trasformarsi in titolo edilizio.

Nel complesso, la sanatoria edilizia nel 2026 non è diventata più “facile”, ma più selettiva e più tecnica. Il legislatore ha ampliato gli strumenti, non le scorciatoie. Per i professionisti questo significa assumere un ruolo ancora più centrale nella qualificazione degli interventi, nella ricostruzione delle vicende edilizie e nella scelta consapevole dell’istituto corretto. È su questo terreno, più che sulla quantità delle sanatorie, che si gioca oggi l’equilibrio tra legalità, tutela del territorio e gestione realistica del patrimonio edilizio esistente.