Tra tecnici e uffici sta circolando una lettura piuttosto semplicistica del rapporto tra art. 36 e art. 36-bis del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia). Si guarda il tipo di abuso e, in base a quello, si decide quale norma applicare. Se l’abuso è totale si utilizza l’art. 36. Se invece si tratta di una parziale difformità o di una variazione essenziale si utilizza l’art. 36-bis.
È un ragionamento intuitivo, ma anche piuttosto rigido. In sostanza si finisce per leggere il sistema delle sanatorie come se funzionasse con una logica quasi “on-off”. Si individua la tipologia di abuso all’ingresso e automaticamente si accende una norma e se ne spegne un’altra.
Su questi aspetti abbiamo già approfondito il funzionamento della sanatoria edilizia dopo il Decreto Salva Casa, analizzando in modo sistematico il rapporto tra art. 36, art. 36-bis e stato legittimo dell’immobile.
Il problema è che il nuovo art. 36-bis, introdotto dal Decreto Salva Casa nel 2024 e sul quale ancora si sta formando la prima giurisprudenza, non sembra affatto costruito con questa logica così meccanica.
Quando si entra davvero nel funzionamento della norma emerge una dinamica molto più interessante nella quale il ruolo del progetto di ripristino diventa centrale. Ed è proprio qui che entra in gioco il comma 2 dell’art. 36-bis.
Il passaggio che cambia tutto si trova nel comma 2 dell’art. 36-bis
La chiave per comprendere il funzionamento della sanatoria dinamica è nel comma 2 dell’art. 36-bis.
La disposizione prevede che lo sportello unico possa rilasciare il titolo in sanatoria subordinandolo alla realizzazione di interventi edilizi necessari per assicurare il rispetto della normativa tecnica e, soprattutto, per eliminare le opere che non possono essere sanate.
Questo passaggio introduce un cambio di prospettiva piuttosto rilevante.
Nel modello tradizionale dell’art. 36 l’opera viene valutata nella configurazione esistente. L’amministrazione verifica se l’intervento possiede la doppia conformità urbanistica pesante e, se questa condizione manca, la sanatoria non può essere concessa.
L’art. 36-bis apre, invece, a una logica molto diversa. La norma ammette che l’intervento possa essere modificato, corretto o parzialmente demolito per ricondurlo entro i limiti della disciplina urbanistica ed edilizia. Non si tratta più soltanto di verificare una situazione esistente, ma di capire se l’opera possa essere resa conforme attraverso interventi di ripristino o di adeguamento.
È proprio questa impostazione che porta a definire questa procedura come sanatoria dinamica, con una logica differente rispetto alla sanatoria ordinaria (statica) di cui all’art. 36.
Quando la qualificazione dell’abuso può cambiare
Se si prende sul serio questa impostazione emerge un passaggio che, almeno per ora, non è stato ancora pienamente colto.
La qualificazione dell’abuso non è necessariamente un dato immutabile. Può accadere che un intervento realizzato in totale difformità contenga al suo interno parti che non possono essere sanate e altre che invece risultano compatibili con la disciplina dell’art. 36-bis.
In situazioni di questo tipo il tecnico può predisporre un progetto di ripristino che preveda la demolizione delle parti non sanabili e il mantenimento di quelle che consentono di ricondurre l’intervento nell’ambito dell’abuso parziale o della variazione essenziale, in possesso della cosiddetta doppia conformità “leggera”.
L’intervento che viene sottoposto alla valutazione dell’amministrazione non coincide più con l’opera abusiva originaria ma con l’assetto che deriva da questo intervento di regolarizzazione.
Ed è proprio in questa fase che la qualificazione giuridica dell’intervento può cambiare. In altre parole, la scelta tra art. 36 e art. 36-bis non dipende necessariamente da come l’abuso si presenta all’origine, ma da come l’intervento si presenta dopo il progetto di ripristino.
Un’opera che nella configurazione iniziale appariva riconducibile alla totale difformità può trasformarsi, dopo la rimozione delle parti incompatibili con la normativa, in una parziale difformità o in una variazione essenziale. Se l’intervento così rideterminato possiede i requisiti richiesti dalla disciplina urbanistica vigente al momento della domanda, diventa possibile valutare la sanatoria proprio alla luce dell’art. 36-bis.
Questo passaggio si collega direttamente anche al tema dello stato legittimo dell’immobile, che rappresenta il punto di partenza per comprendere quale sia la reale consistenza urbanistica dell’edificio.
In altre parole, la norma non impone di guardare soltanto all’abuso nella sua configurazione originaria. Ciò che conta è l’assetto dell’opera dopo gli interventi di ripristino che consentono di eliminare le parti non sanabili.
Il progetto di ripristino può essere proposto direttamente dal privato
C’è poi un altro aspetto molto importante che merita di essere chiarito.
Una lettura superficiale del comma 2 potrebbe far pensare che sia l’amministrazione a individuare gli interventi necessari per rendere sanabile l’opera. In realtà il testo della norma non contiene alcuna indicazione in questo senso.
La disposizione attribuisce allo sportello unico il potere di subordinare il rilascio del titolo alla realizzazione di determinati interventi, ma non esclude affatto che tali interventi possano essere individuati direttamente dal tecnico incaricato dal privato già al momento della presentazione dell’istanza.
Proprio su questo punto si è soffermata una recente pronuncia del TAR Campania - sentenza n. 1305 del 17 luglio 2025, che abbiamo analizzato - che ha chiarito come la proposta di demolizione o di modifica delle parti non sanabili possa provenire direttamente dal privato. In presenza di una domanda di sanatoria accompagnata da un progetto di ripristino, l’amministrazione non può limitarsi a esaminare l’opera nella configurazione originaria ma deve valutare l’intervento nella configurazione risultante dalle operazioni di regolarizzazione prospettate.
Questo significa che il progetto di ripristino può diventare uno strumento tecnico centrale già nella fase di presentazione della domanda di sanatoria.
Una possibile chiave di lettura del rapporto tra art. 36 e art. 36-bis
Alla luce di queste considerazioni è possibile formulare una riflessione che rappresenta, almeno per ora, una lettura interpretativa della nuova disciplina.
Gli articoli 36 e 36-bis non devono essere necessariamente letti come due strumenti che si attivano automaticamente in funzione della tipologia di abuso individuata all’origine. Il vero elemento da osservare diventa la configurazione dell’intervento dopo l’eventuale progetto di ripristino.
Se attraverso la rimozione delle parti non sanabili l’opera residua rientra nel campo delle parziali difformità o delle variazioni essenziali e possiede la conformità urbanistica richiesta dalla norma, diventa possibile utilizzare il meccanismo previsto dall’art. 36-bis.
È una lettura che naturalmente dovrà essere verificata nel tempo dalla prassi amministrativa e dalla giurisprudenza. Ma è proprio su questo terreno che si giocherà una parte importante dell’applicazione concreta dell’art. 36-bis nei prossimi anni.
