È sufficiente una SCIA in sanatoria per regolarizzare ampliamenti rilevanti realizzati senza titolo? Quando un intervento può essere considerato una parziale difformità e quando, invece, si entra nel campo della totale difformità? Per la sanatoria degli abusi parziali ante 1977 quale ruolo assume la prova della data di realizzazione e, soprattutto, quanto incide la corretta qualificazione giuridica dell’intervento? E ancora, la attestazione del tecnico sull’anteriorità al 1977 può essere messa in discussione dal Comune con una semplice valutazione di insufficienza oppure serve qualcosa di più? E, infine, in che modo può essere utilizzata la cessione di cubatura per superare i limiti urbanistici?
Sono domande che intercettano alcuni dei nodi più delicati della disciplina edilizia, soprattutto quando si entra nel campo degli abusi parziali ante 1977 e dell’applicazione operativa dell’art. 34-ter introdotto nel d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia) dal D.L. n. 69/2024 (Decreto Salva Casa) come nuova forma di regolarizzazione (che sembrerebbe un vero e proprio condono senza limiti di tempo) che, fin da subito, ha mostrato più di una criticità sul piano interpretativo.
Su questi aspetti è intervenuto il TAR Calabria con la sentenza n. 553 del 24 marzo 2026, uno dei primi confronti giurisprudenziali con questa disposizione, che non chiude definitivamente le questioni (siamo ancora in primo grado) ma fornisce una interessante ricostruzione provando a mettere ordine procedurale ad una disposizione nuova sulla quale ci dovremo tutti confrontare.
SCIA in sanatoria e ampliamenti abusivi: il caso esaminato dal TAR Calabria
La vicenda riguarda un fabbricato interessato da ampliamenti realizzati in assenza di titolo, consistenti nell’estensione di circa 50 mq per ciascuno dei tre piani esistenti. A seguito dell’ordinanza di demolizione adottata nel 2019, il Comune ha accertato l’inottemperanza e, nel corso del giudizio, ha esaminato la SCIA in sanatoria presentata, nella quale venivano richiamati gli artt. 34-ter e 36-bis del d.P.R. n. 380/2001, negando la formazione del titolo.
Il diniego si è fondato su più elementi che, letti insieme, restituiscono bene l’impostazione seguita dall’amministrazione: da un lato la carenza di documentazione e l’assenza di un’adeguata attestazione sull’anteriorità al 1977, dall’altro la non conformità urbanistica in una zona classificata come satura dal PRG, a cui si aggiunge il richiamo a una precedente pronuncia del Consiglio di Stato che aveva già qualificato l’intervento come nuova costruzione in assenza di titolo, escludendo quindi la parziale difformità.
Proprio su questi aspetti si è concentrato il ricorso. La parte ricorrente ha contestato, in particolare, il modo in cui il Comune ha valutato la dichiarazione del tecnico sull’epoca di realizzazione dell’intervento, ritenendo che l’amministrazione avesse illegittimamente negato la sanatoria limitandosi a evidenziare la mancanza di documentazione, senza dimostrare la non veridicità dell’attestazione resa. Allo stesso tempo, è stata messa in discussione l’impostazione complessiva dell’istruttoria, ritenuta viziata da una sovrapposizione tra istituti diversi e da una non corretta qualificazione dell’intervento edilizio.
Art. 34-ter e art. 36-bis del d.P.R. n. 380/2001: il quadro normativo per la sanatoria delle difformità
Per comprendere la decisione del TAR è necessario distinguere i diversi istituti coinvolti, evitando sovrapposizioni che, come dimostra questa vicenda, rischiano di condizionare in modo errato l’istruttoria e, di conseguenza, l’esito del procedimento.
L’art. 36-bis del d.P.R. n. 380/2001 disciplina la nuova forma di accertamento di conformità introdotta dal Salva Casa per gli interventi realizzati in parziale difformità dal titolo edilizio e con variazioni essenziali (c.d, sanatoria “dinamica”), consentendo la regolarizzazione dell’abuso a condizione che l’intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda e ai requisiti edilizi vigenti al momento della realizzazione. Si tratta di una forma di accertamento di conformità più “leggera”, ma che mantiene comunque un collegamento diretto con il tema della compatibilità urbanistica dell’intervento.
Diverso è il piano su cui si colloca l’art. 34-ter, anch’esso introdotto dal Decreto Salva Casa, che disciplina specifiche ipotesi di interventi eseguiti in parziale difformità dal titolo, tra cui la regolarizzazione delle varianti in corso d’opera realizzate prima della data di entrata in vigore della Legge n. 10/1977 e non riconducibili alle tolleranze costruttive di cui all’art. 34-bis. In sostanza, se un intervento è stato realizzato prima del 1977 come variante in corso d’opera rispetto a un titolo edilizio, e questa variante costituisce una parziale difformità che non rientra nelle tolleranze costruttive, allora può essere regolarizzato.
Per farlo, il legislatore ha costruito un meccanismo basato su tre passaggi.
Il primo riguarda la prova della data. In via ordinaria deve essere documentale (art. 9-bis, comma 1-bis, TUE), ma se non è possibile, il tecnico può attestarla con una propria dichiarazione (utilizza il modello che abbiamo predisposto), assumendosi la responsabilità anche penale in caso di falsità. Dalla formulazione del comma 2 dell’art. 34-ter, nei casi in cui sia impossibile accertare l'epoca di realizzazione della variante mediante la documentazione prevista per lo stato legittimo – guarda la nostra guida operativa per la ricostruzione dello stato legittimo – il legislatore ha spostato il baricentro della prova alla responsabilità del professionista, rendendo la sua attestazione un elemento centrale del procedimento e non un semplice supporto istruttorio.
Il secondo riguarda lo strumento utilizzabile, che non è il permesso di costruire in sanatoria ma la SCIA in sanatoria, accompagnata dal pagamento di un’oblazione calcolata secondo i criteri dell’art. 36-bis del Testo Unico Edilizia.
Il terzo riguarda il potere del Comune, che resta pieno. L’amministrazione può intervenire entro i termini della SCIA, bloccando l’intervento o imponendo adeguamenti se mancano i presupposti, oppure lasciando formare il titolo se tutto è conforme.
In sintesi, l’art. 34-ter consente di regolarizzare alcune difformità “storiche”, ma lo fa introducendo un equilibrio preciso tra semplificazione procedurale, responsabilità del tecnico e controllo dell’amministrazione. Non si tratta, quindi, di una semplice estensione o semplificazione della sanatoria ordinaria, ma di un istituto autonomo che opera in un perimetro ben definito e che richiede una corretta qualificazione dell’intervento come parziale difformità e una precisa collocazione temporale dello stesso.
È proprio su questi due elementi, qualificazione giuridica dell’abuso e prova della sua realizzazione nel tempo, che si concentra il cuore della decisione del TAR.
Art. 34-ter, prova dell’epoca di realizzazione e qualificazione difformità: i principi espressi dal TAR Calabria
Alla luce del delineato quadro normativo, il TAR affronta il
tema del valore della dichiarazione tecnica sull’epoca di
realizzazione. Secondo i giudici, quando il
tecnico attesta che l’intervento è anteriore al 1977,
l’amministrazione non può limitarsi a considerare tale
dichiarazione come insufficiente o non
adeguatamente riscontrata per bloccare la SCIA.
Se vuole intervenire su quel punto, deve dimostrare che quella
dichiarazione è falsa. Non è quindi sufficiente evidenziare la
mancanza di documenti o formulare dubbi
istruttori, serve dimostrare che quanto attestato dal
tecnico non è vero.
Non si gioca più sulla tenuta della prova della data – che non può essere superata con valutazioni di insufficienza, ma solo dimostrandone la falsità – ma sulla verifica dei presupposti per applicare l’art. 34-ter.
Nel corso della decisione sono emersi anche i profili legati alla capacità edificatoria e ai limiti derivanti dalla pianificazione urbanistica. Nel caso esaminato, l’area risultava classificata come satura dal PRG e non è stata ritenuta dimostrata la possibilità di realizzare la volumetria oggetto di contestazione.
In questo contesto viene esaminata anche la possibilità di ricorrere alla cessione di cubatura, prospettata dalla parte ricorrente. Il TAR esclude tale possibilità, rilevando che, secondo la giurisprudenza, ai fini della cessione di cubatura è necessaria non solo l’omogeneità urbanistica, ma anche la contiguità o quantomeno la significativa vicinanza tra i fondi, oltre all’assenza di divieti urbanistici.
Un ulteriore passaggio riguarda la qualificazione dell’intervento. Il TAR ribadisce che la possibilità di applicare l’art. 34-ter presuppone che l’intervento rientri nei limiti della parziale difformità.
Art. 34-ter del d.P.R. n. 380/2001: analisi tecnica
La parte più interessante della decisione emerge nella lettura complessiva del ragionamento del TAR, perché consente di cogliere un passaggio metodologico che incide direttamente sul modo in cui dovranno essere gestite le pratiche di sanatoria dopo l’introduzione dell’art. 34-ter.
Il ricorso è stato accolto solo in parte. Il giudice ha annullato l’accertamento di inottemperanza e il diniego della SCIA nella misura in cui il Comune ha escluso in radice l’applicabilità dell’art. 34-ter, ma ha lasciato fermo il potere dell’amministrazione di riesaminare l’istanza alla luce dei criteri indicati.
Questo passaggio è decisivo, perché chiarisce subito un punto. La sentenza non riconosce la sanatoria e non afferma che l’intervento sia automaticamente regolarizzabile, ma evidenzia che il procedimento è stato impostato in modo non coerente con la disciplina invocata, con una sovrapposizione tra istituti diversi che ha finito per svuotare, di fatto, il meccanismo previsto dall’art. 34-ter.
In questo quadro si inserisce uno dei passaggi più significativi della decisione, quello relativo alla dichiarazione del tecnico sull’anteriorità al 1977. Il TAR, su questo punto, è molto chiaro: la dichiarazione non può essere superata con un semplice giudizio di insufficienza, ma solo attraverso l’accertamento della sua falsità.
Letta così, potrebbe sembrare che il potere istruttorio del Comune venga ridotto. In realtà, il senso della decisione è diverso e più articolato. Il TAR non limita il controllo dell’amministrazione, ma ne ridefinisce le modalità di esercizio.
Il punto non è più mettere in discussione la prova della data con valutazioni generiche, ma spostare la verifica su un altro piano: capire se l’intervento rientra davvero nel perimetro applicativo dell’art. 34-ter. La data, nel caso trattato, non è più il terreno principale dello scontro (a meno che, come anticipato, non si dimostri la falsità dell’attestazione del tecnico).
Se, infatti, l’opera per consistenza e autonomia si configura come nuova costruzione, la disciplina della parziale difformità non è applicabile, indipendentemente dalla data di realizzazione. In questo senso, la qualificazione tecnico-giuridica dell’intervento assume un ruolo centrale e diventa il vero snodo del procedimento.
Conclusioni operative
In conclusione, il TAR Calabria ha accolto parzialmente il ricorso, annullando l’accertamento di inottemperanza e il diniego della SCIA nei limiti indicati, ma lasciando fermo il potere dell’amministrazione di riesaminare l’istanza alla luce dei criteri indicati nella sentenza.
Il punto che emerge con maggiore chiarezza è che la decisione non apre a scorciatoie. L’art. 34-ter del d.P.R. n. 380/2001 non può essere letto come una forma semplificata di sanatoria, ma richiede un’impostazione corretta del procedimento, a partire dalla distinzione tra gli istituti coinvolti.
Proprio su questo aspetto la sentenza ricorda che art. 36-bis e art. 34-ter operano su piani diversi e non possono essere utilizzati in modo indistinto, perché è proprio da questa sovrapposizione che nascono gli errori istruttori evidenziati dal TAR.
Allo stesso modo, non basta fermarsi alla prova della data. La dichiarazione del tecnico assume un ruolo preciso e non può essere superata con valutazioni generiche o con il semplice richiamo alla mancanza di documentazione, ma questo non esaurisce il lavoro dell’amministrazione, che deve comunque verificare se ricorrono effettivamente i presupposti per applicare la disciplina invocata.
Ed è qui che si concentra il passaggio più delicato. La vera questione non è solo quando è stato realizzato l’intervento, ma cosa è stato realizzato e come deve essere qualificato. Se l’opera esorbita dai limiti della parziale difformità, l’art. 34-ter non può trovare applicazione, a prescindere dal dato temporale.
In questo senso, più che semplificare, la nuova disciplina impone un cambio di approccio. Tecnici e amministrazioni sono chiamati a una lettura più attenta degli interventi e a un’istruttoria che non sia solo formale, ma capace di cogliere la reale natura dell’opera. Ed è proprio su questo terreno che, nella pratica, si giocherà davvero l’applicazione dell’art. 34-ter.
