Qual è il confine tra l’accertamento di conformità tradizionale e la nuova sanatoria “condizionata” introdotta dal Salva Casa? Il tecnico può intervenire nella definizione delle misure di ripristino necessarie a rendere l’intervento conforme, e fino a che punto può farlo?
La sentenza del TAR Campania del 17 luglio 2025, n. 1305, offre una risposta chiara a due questioni che nei primi mesi di applicazione dell’art. 36-bis del d.P.R. n. 380/2001 hanno generato notevoli incertezze interpretative: il criterio di valutazione della conformità, l’entità delle opere di ripristino e la legittimazione del tecnico nella proposta progettuale.
Il giudice amministrativo riconosce infatti che l’istanza di sanatoria può essere accompagnata da un vero e proprio progetto di regolarizzazione, anche quando questo comporti la demolizione parziale o la modifica di opere esistenti, e che la verifica comunale deve concentrarsi sulla situazione conseguibile dopo l’attuazione del piano, non sull’abuso nella sua configurazione originaria.
Sanatoria edilizia e progetto di ripristino: il TAR Campania chiarisce la portata dell’art. 36-bis TUE
Nel caso in esame, una società aveva presentato al Comune un’istanza di permesso di costruire in sanatoria ex art. 36 TUE, poi integrata ai sensi dell’art. 36-bis con un progetto di ripristino comprendente la tombatura di un piano interrato, la rimozione di elementi architettonici e il ripristino delle quote di campagna.
Il Comune aveva tuttavia respinto l’istanza, rilevando la presenza di opere non sanabili ai sensi dell’art. 36 bis TUED in quanto ascrivibili a “variazioni essenziali” eseguite su immobili sottoposti a vincolo paesistico e dunque da considerare in totale difformità dal permesso (art. 32, comma 3 del d.P.R. n. 380/2001).
Non solo: la proposta di demolizione poteva provenire solo dallo Sportello Unico, non dal tecnico del privato.
Secondo il ricorrente:
- il Comune avrebbe errato nel ritenere che le opere eseguite sarebbero state da ascrivere alla categoria della “totale difformità” e quindi insuscettibili di sanatoria ai sensi dell’art. 36 bis TUED;
- considerando il progetto di ripristino, sarebbe venuta a cadere la “totale difformità” delle opere contestate e, in particolare, del volume realizzato nel piano seminterrato.
