Sanatoria edilizia e limiti volumetrici: da vano tecnico ad abuso edilizio

Quando un locale può davvero definirsi “vano tecnico”? E fino a che punto è possibile ottenere una sanatoria in presenza di incrementi volumetrici? È sufficiente la destinazione impiantistica dichiarata o contano, invece, le caratteristiche effettive del vano?

Sanatoria edilizia e limiti volumetrici: la sentenza del Consiglio di Stato

A questi interrogativi ha risposto il Consiglio di Stato che, con la sentenza n. 8312 del 27 ottobre 2025, ha affrontato una questione tanto semplice quanto frequente nella pratica edilizia: l’uso improprio della categoria del vano tecnico per giustificare ampliamenti non consentiti.

Il caso oggetto dell’intervento dei giudici di Palazzo Spada nasce da una richiesta di sanatoria edilizia presentata ai sensi dell’art. 64 delle Norme Tecniche di Attuazione del PRG. Tale disposizione consentiva di regolarizzare opere con incremento volumetrico non superiore al 10%, ma secondo il Comune l’intervento realizzato superava ampiamente questa soglia.

In particolare, le opere oggetto di contestazione riguardavano, in particolare, una centrale termica di circa 16 mq con annesso bagno di 6 mq, una camera aggiunta al piano rialzato, una mansarda di 94 mq, un porticato in legno con colonne in pietra e un muro di recinzione in blocchi cementizi alti fino a due metri.

Il TAR aveva confermato il rigetto dell’istanza di sanatoria, ritenendo che tali opere non potessero essere considerate accessorie o tecniche ma vere e proprie nuove costruzioni. Il proprietario aveva quindi proposto appello, sostenendo che il Comune avesse errato nel valutare la natura dei locali e la portata effettiva degli incrementi volumetrici.

Come sempre, per comprendere la decisione dei giudici, è opportuno circoscrivere il quadro normativo di riferimento.