Sanatoria edilizia e limiti volumetrici: da vano tecnico ad abuso edilizio

Analisi tecnica

Per i professionisti del settore, la sentenza rappresenta un chiaro punto di riferimento operativo molto utile per tecnici e progettisti, soprattutto in fase di valutazione delle pratiche di regolarizzazione. Il Consiglio di Stato conferma che la natura edilizia di un manufatto dipende dalla sua funzione effettiva, non dalla denominazione che gli viene attribuita. Chiamare “centrale termica” un locale pavimentato, rifinito e dotato di bagno non ne muta la sostanza: si tratta a tutti gli effetti di un ampliamento dell’edificio.

L’analisi tecnica di Palazzo Spada valorizza la proporzione tra funzione e dimensione: un vano tecnico deve avere dimensioni strettamente necessarie al contenimento degli impianti. Quando lo spazio è eccessivo o accessibile per usi diversi, l’opera perde la sua natura accessoria e diventa volume edilizio.

Altro elemento di rilievo è la non retroattività delle norme premiali, come quelle del Piano Casa. La possibilità di ampliare o regolarizzare volumi può essere esercitata solo per opere successive alla legge regionale, non per manufatti già realizzati in difformità.

La sentenza evidenzia inoltre un principio di equilibrio urbanistico: anche gli interventi di piccola entità (porticati, recinzioni, tettoie) devono essere valutati nel loro impatto complessivo sull’assetto edilizio e volumetrico, perché contribuiscono a modificare la sagoma e l’aspetto del fabbricato.