Sanatoria edilizia e vincoli paesaggistici: interviene il Consiglio di Stato

Quadro normativo di riferimento

Per comprendere appieno la decisione, è utile collocarla nel quadro normativo che disciplina la materia.

In primo luogo, l’art. 36 del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia) consente il rilascio del permesso in sanatoria solo se sussiste la “doppia conformità”, cioè la conformità urbanistica sia al momento della realizzazione dell’opera che al momento della domanda. Una regola che, da sola, non basta quando si interviene in area vincolata.

Qui entra in gioco il Codice dei beni culturali e del paesaggio (d.lgs. 42/2004), che all’art. 146 stabilisce l’obbligatorietà dell’autorizzazione paesaggistica: un titolo autonomo, da acquisire in via preventiva, che rappresenta presupposto indispensabile rispetto a qualsiasi altro titolo edilizio. In assenza di tale autorizzazione, la sanatoria è in radice impossibile.

Sul piano procedimentale, la Legge n. 241/1990 introduce il principio del contraddittorio con l’art. 10-bis (preavviso di rigetto), ma lo stesso testo unico prevede all’art. 21-octies che il provvedimento non possa essere annullato per mancata comunicazione se l’esito non avrebbe potuto essere diverso. È esattamente questa la fattispecie: in presenza di un vincolo paesaggistico, l’esito negativo era inevitabile.

Quanto alla giurisprudenza, essa ha più volte affermato che le opere abusive in area vincolata possono essere sanate solo in ipotesi molto limitate: se anteriori al vincolo, prive di aumento di superficie o volumetria e previo parere favorevole dell’autorità preposta.

Un principio valido fino all’introduzione, nel 2024, dell’art. 36-bis del TUE, che ha disciplinato la sanatoria semplificata per abusi parziali e variazioni essenziali. Anche qui, tuttavia, la portata in area vincolata resta controversa:

• per gli abusi parziali è ora ammessa la sanatoria previo accertamento di compatibilità paesaggistica;
• per le variazioni essenziali, invece, il dibattito è ancora aperto, perché l’art. 32, comma 3, del TUE considera tali interventi totale difformità in caso di vincoli paesaggistici, storici o ambientali.