Nella pratica edilizia circola una convinzione tanto comune quanto imprecisa, ovvero che basti depositare un'istanza di sanatoria per neutralizzare un ordine di demolizione già notificato. L'art. 36-bis del Testo Unico Edilizia, introdotto dal Salva Casa, ha alimentato questa lettura, quando in realtà la domanda di accertamento di conformità non cancella l'ordine già adottato e non garantisce affatto che l'opera sia sanabile, perché si limita a riaprire il procedimento e a spostare la decisione dal giudice all'amministrazione.
Una cosa è l'istanza di sanatoria ancora pendente quando l'ordine di demolizione viene emanato, perché l'ordinanza adottata senza prima definire la domanda è ritenuta illegittima, dovendo il Comune pronunciarsi sulla sanatoria prima di reprimere. Altro è il caso che qui rileva, in cui l'accertamento di conformità arriva dopo, a giudizio già avviato, e occorre allora capire che effetto produca quel deposito sul processo in corso.
Sanatoria Salva Casa e ordine di demolizione: cosa succede al ricorso pendente
Su queste problematiche è intervenuto il TAR Lazio con la sentenza n. 9021 del 15 maggio 2026, secondo cui la presentazione in pendenza di giudizio di un'istanza di accertamento di conformità ex art. 36-bis del d.P.R. n. 380/2001 obbliga il Comune a riaprire l'istruttoria e fa venir meno l'interesse a coltivare l'impugnazione dell'ordine di demolizione. La pronuncia si muove così sul terreno del rito e non su quello del merito edilizio.
In questo caso, i giudici di primo grado non stabiliscono che i manufatti siano sanabili, né verificano se il Decreto Salva Casa sia davvero applicabile a quelle opere. Affermano qualcosa di più circoscritto e, per il professionista, altrettanto utile, perché una volta depositata la domanda di regolarizzazione l'amministrazione non può restare ferma sull'ordinanza già emessa, ma deve riesaminare la vicenda con un procedimento nuovo e autonomo. È questa necessità di una rinnovata valutazione che svuota di attualità l'interesse a far decidere il ricorso contro la demolizione.
Demolizione impugnata e istanza di sanatoria presentata in corso di causa
Il caso oggetto dell'intervento dei giudici di primo grado riguarda l'impugnazione di un'ordinanza con cui il Comune aveva ingiunto alla proprietaria la demolizione di alcuni manufatti in legno non residenziali, pertinenziali all'abitazione, realizzati in assenza dei titoli abilitativi e delle prescritte autorizzazioni ambientali. Con un unico motivo la ricorrente lamentava vizi di eccesso di potere e la violazione del codice dei beni culturali, della disciplina regionale in materia edilizia e del Testo Unico Edilizia.
Nelle more del giudizio la proprietaria ha depositato una serie di istanze volte a regolarizzare gli interventi, chiedendo il permesso di costruire in sanatoria ai sensi dell'art. 36-bis, l'accertamento di compatibilità paesaggistica e il nulla osta dell'ente parco competente sull'area protetta. Su questa sopravvenienza il Comune, costituito per chiedere il rigetto del ricorso, non ha sollevato contestazioni, e la causa è passata in decisione dopo che i giudici avevano rilevato d'ufficio un possibile profilo di improcedibilità.
Art. 36 e art. 36-bis del Testo Unico Edilizia, che differenza c'è
Il fulcro normativo è l'art. 36-bis del d.P.R. n. 380/2001(Testo Unico Edilizia), introdotto dal Decreto-Legge n. 69/2024 (Decreto Salva Casa), convertito dalla Legge n. 105/2024, accanto al tradizionale accertamento di conformità dell'art. 36. La differenza tra i due istituti è netta e va maneggiata con precisione. L'art. 36 esige la doppia conformità piena, cioè la rispondenza dell'opera alla disciplina urbanistica ed edilizia tanto al momento della realizzazione quanto al momento della domanda, e si rivolge agli abusi maggiori come l'edificazione senza permesso di costruire. L'art. 36-bis introduce invece una doppia conformità asimmetrica, che richiede la conformità urbanistica alla disciplina vigente al momento della domanda e la conformità edilizia ai requisiti dell'epoca della realizzazione, ma opera entro un perimetro definito, ovvero le parziali difformità, le variazioni essenziali e gli abusi legati alla SCIA. Non è quindi una strada liberamente alternativa all'art. 36 per qualsiasi illecito.
Accanto al profilo edilizio rileva quello paesaggistico. La domanda di accertamento di compatibilità ex art. 167, commi 4 e 5, del Codice dei beni culturali e del paesaggio segue un binario proprio, distinto da quello edilizio, perché la regolarizzazione del Salva Casa non assorbe gli altri regimi autorizzatori e l'opera deve comunque superare i vincoli che gravano sull'immobile.
Quando l'istanza di sanatoria rende improcedibile il ricorso contro la demolizione
Alla luce di questo quadro i giudici amministrativi ribadiscono che la presentazione della domanda di sanatoria ex art. 36-bis, in pendenza di giudizio, rende improcedibile l'impugnazione per sopravvenuta carenza di interesse. La ragione è che il Comune ha l'obbligo di attivare un'istruttoria autonoma sulla nuova pratica e, in caso di diniego, deve adottare un ulteriore provvedimento demolitorio conclusivo, fissando un nuovo termine per ottemperare.
A sostegno di questa lettura il TAR richiama l'orientamento del TAR Emilia-Romagna (sentenza n. 165/2025), secondo cui la disciplina del Salva Casa costituisce uno ius superveniens che fa premio, in omaggio al favor per la regolarizzazione degli illeciti edilizi, sui procedimenti sanzionatori non ancora irreversibilmente conclusi con il ripristino dei luoghi. Nello stesso senso i giudici citano il TAR Campania (sentenza n. 1929/2024), per il quale solo il reiterato diniego fa riemergere l'interesse a impugnare, mentre l'esito favorevole del rinnovato accertamento rende legittima l'edificazione e non più applicabili le sanzioni prima irrogate.
Cosa succede all'ordine di demolizione se il Comune non risponde alla sanatoria
Dal punto di vista tecnico conviene leggere la pronuncia per ciò che decide e per ciò che lascia aperto. La sentenza non qualifica le opere e non ne afferma la sanabilità, perché si arresta sul terreno processuale dell'interesse a ricorrere, e non dice nemmeno se manufatti realizzati senza titolo rientrino davvero nel perimetro dell'art. 36-bis, che non copre ogni abuso. Va inoltre aggiunto che la lettura adottata non è unanime, perché una parte della giurisprudenza considera la sopravvenuta domanda di sanatoria estranea all'oggetto del giudizio sulla legittimità del provvedimento impugnato.
Un interrogativo che la sentenza non affronta, ma che la pratica pone di continuo, riguarda la sorte dell'ordine di demolizione quando il Comune lascia decorrere il termine senza pronunciarsi sull'istanza ex art. 36-bis. Sul piano sistematico la risposta passa per una differenza spesso trascurata tra i due accertamenti di conformità. Sull'istanza ordinaria ex art. 36 il silenzio, decorsi sessanta giorni, vale rigetto, con la conseguenza che l'ordine di demolizione, fin lì soltanto sospeso, riacquista efficacia. L'art. 36-bis capovolge lo schema, perché il comma 6 stabilisce che sulla richiesta di permesso in sanatoria l'ufficio si pronuncia entro quarantacinque giorni, decorsi i quali la domanda si intende accolta. Se il silenzio-assenso matura, le opere risultano sanate e l'ordine demolitorio resta privo di effetti, tanto che l'interessato può farsi rilasciare l'attestazione del decorso dei termini e dell'avvenuta formazione del titolo.
È però un automatismo solo apparente. Il termine resta sospeso fino alla definizione del procedimento paesaggistico quando l'intervento ricade su un bene vincolato, ed è interrotto dalle richieste istruttorie dell'ufficio; soprattutto, il titolo tacito non copre la carenza dei presupposti, perché lo stesso comma 6 fa salvo il potere del Comune di accertare l'assenza dei requisiti e di sanzionare, e il titolo formatosi per silenzio resta comunque rimovibile in autotutela. Va segnalato, su un piano sistematico, che sul versante paesaggistico il comma 4 dell'art. 36-bis introduce un proprio silenzio-assenso in deroga al regime dell'art. 167 del Codice dei beni culturali e del paesaggio, profilo che per la sua delicatezza merita una trattazione a sé.
Salva Casa e demolizione, cosa cambia nella pratica per proprietari e tecnici
In conclusione il TAR Lazio ha dichiarato l'impugnazione improcedibile per sopravvenuto difetto di interesse, senza pronunciarsi sulla fondatezza dei motivi e compensando le spese in ragione dell'esito in rito. Per chi assiste il proprietario, la lezione operativa è che la domanda di sanatoria depositata in corso di causa non è un mero argomento difensivo, ma un fatto che impone all'ente una nuova decisione sui termini e sull'eventuale ripristino. Resta però l'avvertenza che l'improcedibilità non certifica alcun esito, perché chiude il giudizio sulla vecchia ordinanza senza dire nulla sulla sorte delle opere. La pronuncia si colloca così in una tendenza che guarda con favore al recupero dell'abuso, ma lo fa spostando la partita dal giudice all'amministrazione, dove la verifica di sanabilità deve ancora cominciare.
Domande frequenti su sanatoria Salva Casa e ordine di demolizione
L'istanza di sanatoria ex art. 36-bis ferma l'ordine di demolizione già emesso?
Secondo la sentenza n. 9021/2026 del TAR Lazio, la domanda presentata in pendenza di giudizio obbliga il Comune a una nuova istruttoria e rende improcedibile il ricorso per sopravvenuta carenza di interesse, ma non garantisce di per sé la sanatoria delle opere.
Cosa succede se il Comune non si pronuncia sull'istanza ex art. 36-bis?
A differenza dell'art. 36, dove il silenzio vale rigetto, l'art. 36-bis prevede il silenzio-assenso, ovvero decorsi quarantacinque giorni la domanda si intende accolta, con la conseguenza che le opere risultano sanate, salvo il potere del Comune di accertare l'assenza dei requisiti e intervenire in autotutela.
