La semplice presentazione di una domanda di condono edilizio consente di considerare regolare un immobile, così come è possibile presentare una SCIA per eseguire nuovi interventi quando il procedimento di sanatoria non è stato ancora definito oppure si è concluso negativamente?
Domande sulle quali la giurisprudenza amministrativa continua a seguire una linea interpretativa che non lascia scampo a immobili interessati da vecchie pratiche di condono mai definite o concluse con un diniego, sui quali vengono realizzati successivi interventi nella convinzione che siano comunque legittimi.
Orientamento confermato anche da una recente sentenza del Consiglio di Stato, la n. 3252 del 27 aprile 2026, con cui Palazzo Spada è intervenuto sul rapporto tra SCIA e condono edilizio, chiarendo nuovamente che la mancata definizione favorevole delle procedure di sanatoria può impedire la formazione di nuovi titoli edilizi e legittimare l'annullamento della segnalazione certificata di inizio attività.
SCIA e condono edilizio: può essere annullata se le opere insistono su manufatti mai sanati?
Nel caso in esame, era stata presentata una SCIA finalizzata all'esecuzione di interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria nell'ambito di un più ampio progetto di riqualificazione di una struttura destinata ad attività turistico-ricettiva.
Nel corso delle verifiche effettuate dall'amministrazione comunale era stato evidenziato che l'immobile risultava interessato da due distinte domande di condono edilizio presentate ai sensi della Legge n. 326/2003.
La prima pratica era stata rigettata, mentre la seconda non aveva mai completato il proprio iter a causa della mancata produzione della documentazione richiesta. Nessuna delle due istanze aveva quindi prodotto effetti favorevoli.
Sulla base di tali risultanze, il Comune ha ritenuto che gli interventi oggetto della SCIA riguardassero strutture ancora prive di regolarizzazione e ha conseguentemente disposto l'annullamento d'ufficio della segnalazione ai sensi dell'art. 19, comma 4, e dell'art. 21-nonies della Legge n. 241/1990.
SCIA e autotutela amministrativa: quali regole si applicano alle opere oggetto di condono
La decisione del Consiglio di Stato si inserisce proprio nel rapporto tra l'art. 19 e l'art. 21-nonies della Legge n. 241/1990.
L'art. 19 disciplina la SCIA e consente al privato di avviare immediatamente l'attività dichiarata, fermo restando il potere dell'amministrazione di verificare successivamente la sussistenza dei requisiti richiesti dalla normativa vigente. Lo stesso articolo, al comma 4, prevede che, decorso il termine ordinario per l'esercizio dei poteri inibitori, l'amministrazione possa comunque intervenire in autotutela alle condizioni previste dall'art. 21-nonies.
Diversa è infatti la logica che governa l'annullamento d'ufficio. In questi casi l'amministrazione non è chiamata semplicemente ad accertare un abuso edilizio, ma a valutare se sussistano i presupposti per rimuovere gli effetti di un titolo già formatosi, nel rispetto dei limiti stabiliti dall'ordinamento.
Negli ultimi anni il legislatore è intervenuto più volte riducendo progressivamente i termini per l'esercizio dell'autotutela. Il limite massimo, inizialmente fissato in diciotto mesi, è stato ridotto a dodici mesi dal D.L. n. 77/2021 e successivamente a sei mesi dalla Legge n. 182/2025.
Per individuare il termine applicabile, occorre fare riferimento alla disciplina vigente al momento dell'adozione del provvedimento che si intende annullare e non a quella in vigore quando viene esercitato il potere di autotutela. Per questo motivo, nel caso esaminato dal Consiglio di Stato, continuava a trovare applicazione il termine di diciotto mesi previsto dalla normativa allora vigente.
Resta inoltre ferma l'eccezione prevista dal comma 2-bis dell'art. 21-nonies della Legge n. 241/1990, che consente il superamento del termine ordinario nei casi in cui il provvedimento sia stato ottenuto mediante false rappresentazioni dei fatti oppure attraverso dichiarazioni false o mendaci. Tale previsione evidenzia come l'ordinamento attribuisca particolare rilevanza alle false rappresentazioni dei fatti, circostanza che assume rilievo anche nella sentenza in esame ai fini della valutazione dell'affidamento del privato.
Perché il Comune ha potuto annullare la SCIA
Analizzando la documentazione allegata alla segnalazione certificata, il Consiglio di Stato ha rilevato che le circostanze relative alle pregresse pratiche di condono non emergevano dalla SCIA presentata dal privato.
Le opere interessate dagli interventi venivano infatti descritte negli elaborati progettuali come preesistenze legittime, nonostante fossero state oggetto di domande di condono mai concluse favorevolmente.
La circostanza assume particolare rilievo perché i lavori non riguardavano porzioni autonome dell'immobile estranee alle contestazioni edilizie, ma interessavano direttamente le strutture coinvolte nelle precedenti istanze di sanatoria.
Come riportato nella relazione tecnica, gli interventi prevedevano opere di demolizione e ricostruzione con materiali diversi e altre lavorazioni che insistevano sull'ampliamento destinato a cucina e forno e sulla relativa tettoia, vale a dire proprio sulle porzioni edilizie interessate dalle domande di condono.
Secondo il Collegio, tale elemento integrava un vizio di legittimità sufficiente a giustificare l'annullamento degli effetti della SCIA.
Condono non definito: è possibile eseguire nuovi interventi edilizi?
I giudici hanno quindi richiamato il consolidato orientamento della giurisprudenza secondo cui la pendenza di una domanda di condono, così come il suo rigetto, sono incompatibili con la formazione di ulteriori titoli edilizi riferiti alle opere interessate dall'abuso.
La semplice presentazione di un'istanza di sanatoria non produce infatti alcun effetto automatico sul piano urbanistico-edilizio. Fino a quando il procedimento non si conclude positivamente, le opere continuano a mantenere la loro originaria condizione di irregolarità.
Da questo presupposto deriva il principio, ribadito anche nella sentenza, secondo cui gli interventi ulteriori ripetono le caratteristiche di illegittimità dell'opera cui ineriscono strutturalmente.
Ne consegue che gli interventi successivi non possono acquisire una propria autonomia giuridica prima della positiva definizione della domanda di condono, ma seguono necessariamente la sorte del manufatto sul quale vengono realizzati.
Quando l'affidamento del privato non impedisce l'autotutela
A nulla vale, in questo senso, il c.d. affidamento del privato, spesso richiamato nei giudizi che riguardano l'esercizio dell'autotutela amministrativa.
Sul punto il Consiglio di Stato ha osservato che la non corretta rappresentazione dello stato dei luoghi impedisce di configurare un affidamento incolpevole meritevole di tutela.
Proprio per questa ragione il Comune non era tenuto a fornire una specifica motivazione sull'affidamento né a svolgere una ponderazione tra interesse pubblico e interesse privato ai fini dell'annullamento della SCIA.
L'interesse pubblico alla rimozione degli effetti del titolo formatosi risultava infatti direttamente collegato alla necessità di eliminare una situazione incompatibile con la disciplina urbanistico-edilizia.
Entro quanto tempo il Comune può annullare una SCIA?
Ulteriore profilo affrontato dai giudici d'appello è quello relativo al rispetto dei termini previsti dalla legge per l'esercizio del potere di annullamento.
Nel caso esaminato, la SCIA era stata presentata nel settembre 2016, mentre il provvedimento di annullamento era stato adottato nell'aprile 2017. Il Comune ha quindi esercitato il proprio potere entro il termine di diciotto mesi previsto dalla disciplina applicabile ratione temporis, con la conseguenza che sotto tale profilo non poteva essere ravvisato alcun vizio del provvedimento impugnato.
I giudici hanno inoltre evidenziato che la segnalazione certificata rappresentava come legittime opere che erano invece interessate da procedure di condono non definite favorevolmente. Una simile rappresentazione dello stato dell'immobile non era idonea a generare un affidamento incolpevole meritevole di tutela e costituiva, al contrario, un elemento che rafforzava la legittimità dell'esercizio del potere di autotutela da parte dell'amministrazione.
Questa circostanza assume particolare rilievo perché conferma come l'amministrazione possa intervenire per rimuovere gli effetti di una SCIA illegittimamente formatasi quando emerga che le opere interessate non possedevano i requisiti dichiarati dal privato al momento della presentazione della segnalazione.
SCIA, condono edilizio e opere non ultimate: i principi confermati dal Consiglio di Stato
Alla luce di tali considerazioni, il Consiglio di Stato ha respinto integralmente l'appello, confermando la legittimità dell'annullamento d'ufficio della SCIA disposto dal Comune.
Gli interventi oggetto della segnalazione insistevano su strutture interessate da pratiche di condono non definite favorevolmente; una situazione che impediva la formazione di un titolo edilizio valido e che giustificava pienamente l'esercizio del potere di autotutela.
La semplice presentazione di una domanda di condono non equivale a una sanatoria e non attribuisce alcun effetto regolarizzante all'opera interessata. Allo stesso modo, il rigetto dell'istanza o la mancata conclusione favorevole del procedimento mantengono inalterata la situazione di irregolarità del manufatto.
La decisione conferma dunque che non è possibile utilizzare titoli edilizi successivi per superare gli effetti derivanti da una pratica di condono ancora pendente o definita negativamente. Finché il procedimento di condono non si conclude positivamente, l'abuso continua a produrre effetti anche sui successivi interventi edilizi, esponendoli ai poteri di controllo e di autotutela dell'amministrazione.
