Il silenzio-assenso sul permesso di costruire si forma sempre con il solo decorso del termine di legge? Che valore ha il silenzio-assenso se l'istanza nasconde un ordine di demolizione mai eseguito? E una tolleranza costruttiva introdotta dopo la presentazione dell'istanza può cancellare a ritroso la difformità che ostava al rilascio?
A questi interrogativi risponde il TAR Lazio con la sentenza n. 9710 del 26 maggio 2026, che mette al centro non la nota querelle sui presupposti del silenzio-assenso in edilizia ma il terreno su cui i due orientamenti contrapposti finiscono per convergere. Quale che sia la tesi preferibile sulla natura del silenzio-assenso, semplificazione o liberalizzazione, entrambe escludono che il titolo possa formarsi quando l'istanza si regge su dichiarazioni mendaci o su attestazioni che tacciono un dato decisivo sulla legittimità della preesistenza.
I giudici di primo grado chiariscono così che il decorso del termine non basta, da solo, a consolidare il permesso quando il richiedente abbia sottaciuto l'esistenza di un'ingiunzione a demolire rimasta ineseguita sul fabbricato che intende ampliare. È la prima delle due eccezioni che la giurisprudenza riconosce in modo unanime, quella delle false attestazioni, a impedire la formazione tacita del titolo, a prescindere dall'orientamento che si sposi sul resto.
Quel limite si inserisce in una cornice che il Consiglio di Stato ha da ultimo ridefinito con la sentenza n. 1878/2026, la quale, pur ammettendo che il titolo tacito possa formarsi anche su interventi non conformi alla disciplina urbanistica, ha ribadito l'altro versante della medesima regola, ossia che dove la domanda manca di un elemento essenziale richiesto dalla legge essa è come se non esistesse e il silenzio non ha modo di decorrere.
Permesso di costruire negato e silenzio-assenso conteso: come nasce la vicenda
Il caso oggetto della sentenza riguarda il ricorso di una società che, dopo aver edificato un fabbricato in forza di una concessione edilizia del 2001, presentava anni più tardi una nuova istanza di permesso di costruire per ampliare l'esistente in base alla disciplina regionale sul piano casa, integrata dai nuovi tipi per il recupero del sottotetto. Decorsi i termini per la formazione tacita del titolo, depositava la comunicazione di inizio lavori dando per acquisito il rilascio per silentium, ma il Comune segnalava motivi ostativi e, dopo una lunga interlocuzione, respingeva l'istanza negando che il silenzio-assenso si fosse formato.
Il diniego poggiava su un punto preciso, ovvero la carenza di legittimità della preesistenza, perché sul fabbricato gravava un ordine di demolizione del 2005, relativo ad alcune parziali difformità dalla concessione originaria, mai impugnato né eseguito e quindi divenuto definitivo.
Con il ricorso la società sosteneva che la difformità del tetto fosse nota all'amministrazione fin dal primo preavviso di diniego e che le variazioni rientrassero comunque nelle tolleranze costruttive, e lamentava che il silenzio-assenso si fosse già formato a una data anteriore al diniego, sicché l'istanza non avrebbe più potuto essere respinta. In corso di causa veniva anche presentata, e poi respinta, un'istanza di sanatoria ai sensi dell'art. 36 del d.P.R. n. 380/2001, vicenda però estranea al perimetro della decisione.
Silenzio-assenso e dichiarazioni mendaci: le norme in gioco
Il fulcro è l'art. 20 del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia), che disciplina il procedimento per il rilascio del permesso di costruire e, al comma 8, prevede la formazione del titolo per silentium una volta spirato inutilmente il termine assegnato all'amministrazione, oggi ammessa, dopo la modifica della Legge n. 182/2025, anche sugli immobili vincolati quando gli atti di assenso siano già stati acquisiti e in corso di validità. La disposizione si salda con la disciplina generale del silenzio-assenso dettata dalla Legge n. 241/1990, restando inteso che alla vicenda in esame si applica il testo vigente all'epoca dell'istanza.
Tra i limiti che presidiano l'istituto spicca quello che esclude il silenzio-assenso in presenza di dichiarazioni mendaci o di false attestazioni, argine che la legge generale sul procedimento amministrativo pone a tutela della correttezza dell'istanza e che nel settore edilizio trova un puntello ulteriore nello stesso art. 20, là dove il comma 1 esige l'asseverazione del progettista sulla conformità del progetto agli strumenti urbanistici, ai regolamenti edilizi e alle normative di settore, comprese quelle sull'efficienza energetica, e il comma 13 sanziona penalmente chi attesta falsamente l'esistenza di quei presupposti.
Sul versante invocato dalla ricorrente rileva infine l'art. 34-bis del d.P.R. n. 380/2001, che individua le tolleranze costruttive entro soglie di scostamento contenute, e il principio tempus regit actum, che impone di misurare la legittimità dell'atto, e del silenzio che ne tiene luogo, sulle norme vigenti nel momento in cui esso si perfeziona.
Perché il silenzio-assenso non si forma sulle false attestazioni
Alla luce di questo quadro, i giudici ricordano che la materia conosce due letture del silenzio-assenso, una più rigorosa che ne fa uno strumento di semplificazione e non di liberalizzazione, ancorato alla presenza di tutti i requisiti sostanziali, e una più recente che ne ammette la formazione al ricorrere dei soli presupposti formali, salva l'autotutela. Il TAR sceglie però di non prendere posizione su quale sia preferibile, reputando la questione ininfluente per il caso in esame.
La ragione è che entrambe le impostazioni convergono nell'escludere il silenzio-assenso in presenza di dichiarazioni mendaci o false attestazioni e nei casi di radicale inconfigurabilità dell'istanza, secondo una linea ribadita da Consiglio di Stato (sentenza n. 5746/2022) e da ultimo da Consiglio di Stato (sentenza n. 1878/2026). È su questo terreno comune che la controversia trova soluzione.
Nella fattispecie, i giudici accertano che la società, nel presentare l'istanza e i successivi nuovi tipi, aveva omesso di rappresentare la reale conformità edilizia della preesistenza, tacendo l'esistenza di un ordine di demolizione mai eseguito. Quel silenzio, qualificato come doloso, integra la prima delle eccezioni richiamate e preclude in radice il formarsi del titolo per silentium.
I giudici aggiungono che la circostanza era rimasta taciuta non solo nell'istanza iniziale, ma anche nelle interlocuzioni successive, nelle quali la società insisteva sulla non essenzialità delle variazioni senza mai disvelare l'ingiunzione pendente. Né regge l'argomento delle tolleranze costruttive, perché invocare una norma entrata in vigore dopo la data in cui il silenzio si pretende formato contraddice il principio tempus regit actum e la stessa logica della pretesa.
Stato legittimo della preesistenza e nuovo titolo: la lettura tecnica
Sul piano tecnico la pronuncia conferma quanto sia centrale, in ogni ampliamento o recupero, la verifica della legittimità del fabbricato di partenza, perché il nuovo permesso non si innesta nel vuoto ma su una preesistenza che deve essere a sua volta regolare, e un ordine di demolizione ineseguito segnala una frattura che nessun decorso del tempo rimargina da sé.
Il discrimine, sul piano operativo, è la configurabilità della domanda. Il Consiglio di Stato (sentenza n. 2179/2026) ha ammesso il silenzio anche su un'istanza non conforme alla disciplina urbanistica, perché la non conformità incide sulla legittimità del titolo e non sulla sua esistenza, mentre lo esclude quando alla domanda manca un elemento essenziale, come l'asseverazione del progettista richiesta dal comma 1 dell'art. 20, al punto da non renderla riconoscibile come istanza di permesso di costruire. Il caso deciso dal TAR si colloca su un piano contiguo ma distinto, perché l'istanza i suoi elementi li possedeva ma ne falsava la rappresentazione occultando un dato decisivo, sicché a precludere il silenzio non è una carenza della domanda ma la falsità della sua rappresentazione.
Va colto un limite che il professionista deve tenere a mente, ovvero che il TAR non ha stabilito se le difformità del tetto rientrassero davvero nelle tolleranze costruttive, questione di merito che resta impregiudicata; la decisione si arresta prima, sul rilievo che quella norma non poteva comunque operare a ritroso e che il dato dell'ingiunzione era stato taciuto. La lezione operativa è che la convenienza di una qualificazione non autorizza a ometterne i presupposti nella rappresentazione all'amministrazione.
Cosa cambia per progettisti e tecnici comunali
In conclusione il TAR Lazio respinge il ricorso e conferma il diniego del permesso, escludendo che il silenzio-assenso si fosse mai formato.
La pronuncia impone ai professionisti una trasparenza piena nella ricostruzione dello stato dei luoghi, perché tacere un titolo sanzionatorio pendente non è una semplice omissione formale ma un vizio che travolge la stessa possibilità di ottenere un nuovo permesso, anche per via tacita. Lo stesso vale, a parti invertite, per i tecnici comunali, chiamati a verificare la legittimità della preesistenza prima ancora di computare i termini del silenzio, perché l'apertura mostrata in fase di interlocuzione non genera affidamento quando il dato decisivo è stato taciuto.
La pronuncia si iscrive in un filone che, pur diviso sulla natura del silenzio-assenso, resta compatto nel negarne la formazione quando l'istanza nasce viziata dalla reticenza, a ricordare che nel rapporto con l'amministrazione ciò che si tace pesa quanto ciò che si dichiara.
