Sismabonus acquisti 2025: niente sconto in fattura e limite dell’intervento unitario

Un acquirente che abbia stipulato il rogito nel 2025 può ancora chiedere lo sconto in fattura sul sismabonus acquisti? È sufficiente dichiarare nell’atto che l’immobile diventerà abitazione principale per ottenere l’aliquota del 50%? E, soprattutto, cosa accade quando lo stesso intervento edilizio ha già generato il sismabonus acquisti per alcune unità vendute nel 2024 e ne restano altre da cedere nel 2025?

Sono diverse e particolarmente interessanti le domande poste da un’impresa di costruzioni in relazione alla fruizione del c.d. Sismabonus acquisti, all’aliquota di detrazione spettante, all’opportunità di utilizzare le opzioni alternative alle detrazioni dirette e alla definizione di intervento unitario, a cui l’Agenzia delle Entrate ha fornito chiarimenti con la Risposta del 10 febbraio 2026, n. 30.

Al centro della questione non è l’esistenza dell’agevolazione, ma la sovrapposizione tra due piani temporali diversi applicati a un intervento unico di demolizione e ricostruzione dell’intero edificio, con miglioramento sismico certificato e lavori conclusi nel 2024, con vendite realizzate anche nel 2025.

Ed è proprio questo scarto temporale a generare il problema, tenendo conto che dal 1° gennaio 2025 la normativa sulle opzioni alternative è totalmente cambiata e anche le aliquote del sismabonus hanno subito variazioni, con la maggiorazione al 50% per le abitazioni principali.

A questo si aggiunge un ulteriore elemento, ancora più delicato. Se l’intervento di riduzione del rischio sismico è unitario, è possibile trattare fiscalmente in modo diverso le unità che lo compongono? Oppure l’unitarietà dell’opera impedisce di “spacchettare” il beneficio tra sismabonus acquisti e sismabonus ordinario in capo all’impresa?

È su questo intreccio tra disciplina temporale e unitarietà dell’intervento che si è concentrata la risposta dell’Agenzia, chiamata a chiarire fino a che punto il mutamento del quadro normativo possa incidere su un’operazione edilizia già compiuta.

Sismabonus acquisti 2025: 4 quesiti per il Fisco

Tutto nasce da un intervento di demolizione integrale e ricostruzione di un edificio esistente, realizzato da un’impresa di costruzioni mediante SCIA alternativa al permesso di costruire presentata nel 2022. L’operazione aveva comportato il cambio di destinazione d’uso e l’incremento del numero delle unità immobiliari, senza aumento di volumetria, con un miglioramento di due classi di rischio sismico regolarmente asseverato ai sensi del DM n. 58/2017.

I lavori si erano conclusi nell’agosto del 2024 e, a seguito dell’ultimazione dell’intervento, l’impresa aveva avviato la fase di commercializzazione delle unità risultanti dalla ricostruzione.

Entro il 31 dicembre 2024 erano stati stipulati gli atti di compravendita per 57 appartamenti sui 61 complessivi, riconoscendo agli acquirenti il sismabonus acquisti e applicando, su richiesta, lo sconto in fattura ai sensi dell’art. 121 del D.L. 34/2020, secondo il regime allora vigente.

Restavano quattro unità immobiliari invendute, per le quali le trattative risultavano in fase avanzata e la stipula era prevista nel corso del 2025. Il presupposto edilizio era identico per tutte le unità: stesso titolo abilitativo, stesso intervento strutturale, stesso miglioramento sismico certificato. Ciò che cambiava era esclusivamente il momento del rogito, che per una parte degli appartamenti si era collocato entro il 31 dicembre 2024 e per le restanti unità si sarebbe collocato nell’anno successivo.

Proprio questa differenza temporale, applicata a un intervento edilizio unitario già concluso, ha generato l’incertezza interpretativa. L’impresa si è trovata di fronte a una situazione in cui il medesimo intervento aveva già prodotto effetti fiscali in capo agli acquirenti delle unità vendute nel 2024, mentre le unità residue sarebbero state cedute in un contesto normativo modificato sia sotto il profilo delle opzioni alternative sia sotto quello delle aliquote.

Su questa base erano stati formulati quattro quesiti, tra loro strettamente collegati:

• se gli acquirenti che avrebbero stipulato il rogito nel 2025 potessero ancora optare per lo sconto in fattura in luogo dell’utilizzo diretto della detrazione spettante per il sismabonus acquisti;
• se tali acquirenti potessero beneficiare dell’aliquota maggiorata al 50% prevista dal nuovo comma 1-septies.1 dell’art. 16 del D.L. 63/2013, in presenza della destinazione dell’immobile ad abitazione principale;
• se, ai fini dell’applicazione della misura maggiorata e degli adempimenti connessi, fosse sufficiente la dichiarazione resa nell’atto di compravendita circa l’impegno ad adibire l’unità a propria abitazione principale;
• se, nell’ipotesi in cui agli acquirenti del 2025 non fosse stata riconosciuta la possibilità di accedere al regime applicato nel 2024, l’impresa potesse fruire del sismabonus ordinario in relazione alle unità residue, determinando una quota parte dei costi sostenuti per l’intervento complessivo.

Tutti i quesiti ruotano attorno allo stesso nodo: fino a che punto l’unitarietà dell’intervento consenta o impedisca una differenziazione del trattamento fiscale delle singole unità in funzione dell’anno di stipula del rogito.

Il quadro normativo di riferimento

Per comprendere la risposta del Fisco è utile richiamare la disciplina del sismabonus, contenuta nell’articolo 16 del D.L. n. 63/2013, che si sviluppa su due piani distinti:

• la detrazione riconosciuta a chi sostiene direttamente le spese per l’intervento antisismico;
• la detrazione spettante agli acquirenti di immobili oggetto di demolizione e ricostruzione.

Nel suo impianto ordinario, il sismabonus prevede:

• una detrazione pari al 50% delle spese sostenute;
• un limite massimo di 96.000 euro per unità immobiliare;
• la ripartizione in cinque quote annuali di pari importo;
• l’incremento dell’aliquota al 70% o all’80% per cento in caso di miglioramento di una o due classi di rischio sismico, secondo i criteri definiti dal DM n. 58/2017.

Accanto a questa disciplina si colloca il cosiddetto sismabonus acquisti, previsto dal comma 1-septies dell’articolo 16 del D.L. n. 63 del 2013.

In questo caso il beneficiario non è il soggetto che ha sostenuto la spesa, ma l’acquirente dell’unità immobiliare ceduta da un’impresa che ha realizzato la demolizione e ricostruzione dell’intero edificio con riduzione del rischio sismico.

Le caratteristiche essenziali sono:

• la detrazione è calcolata sul prezzo di acquisto risultante dall’atto pubblico;
• il limite resta pari a 96.000 euro per ciascuna unità;
• l’aliquota è del 75 o dell’85%, in funzione del miglioramento sismico conseguito.

La differenza rispetto al sismabonus ordinario è strutturale: cambia la base di calcolo e cambia il soggetto beneficiario.

Con la legge 30 dicembre 2024, n. 207 (Legge di Bilancio 2025) è stato introdotto il comma 1-septies.1, che ha esteso le detrazioni di cui ai commi precedenti anche alle spese sostenute negli anni 2025, 2026 e 2027. Per tali annualità la misura è stata così rimodulata:

• 36% per le spese sostenute nel 2025;
• 30% per le spese sostenute nel 2026 e nel 2027;
• 50% per il 2025 (e 36% per il biennio successivo) qualora l’intervento riguardi un’unità immobiliare adibita ad abitazione principale da parte del titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento.

Sul piano delle modalità di fruizione occorre poi richiamare l’articolo 121 del decreto-legge n. 34 del 2020, che ha introdotto la possibilità di optare, in luogo dell’utilizzo diretto della detrazione, per lo sconto in fattura o per la cessione del credito.

Tale facoltà, per le agevolazioni diverse dal Superbonus di cui all’articolo 119, risulta limitata alle spese sostenute fino al 31 dicembre 2024. L’estensione al 2025 è rimasta circoscritta esclusivamente agli interventi rientranti nel perimetro del Superbonus.

La risposta dell’Agenzia delle Entrate

Le opzioni alternative nel 2025

Con riferimento al primo quesito, l’Agenzia ha ricostruito l’ambito applicativo dell’articolo 121 del D.L. 34/2020.

Ha richiamato il comma 1, che consente l’opzione per lo sconto in fattura o per la cessione del credito per le spese sostenute negli anni dal 2020 al 2024, e ha evidenziato che il comma 7-bis estende tale possibilità fino al 31 dicembre 2025 esclusivamente per gli interventi di cui all’articolo 119 del medesimo decreto-legge.

Poiché il sismabonus acquisti rientra tra le agevolazioni diverse dal Superbonus, l’Agenzia ha affermato che, per gli acquirenti che stipuleranno il rogito nel 2025, «deve ritenersi preclusa […] la possibilità di beneficiare dell’agevolazione del cd. sismabonus acquisti nelle forme alternative della cessione del credito e dello sconto in fattura».

Il riferimento temporale rilevante è quello individuato dall’articolo 121 in relazione alle spese sostenute. Per le agevolazioni diverse dal Superbonus, la disciplina delle opzioni alternative non opera oltre il 31 dicembre 2024.

L’aliquota maggiorata del 50%

Con riferimento al secondo quesito, l’Agenzia ha esaminato il nuovo comma 1-septies.1 dell’articolo 16 del D.L. 63/2013, introdotto dalla legge n. 207/2024.

Ha precisato che le detrazioni di cui ai commi da 1-bis a 1-septies spettano anche per le spese documentate sostenute negli anni 2025, 2026 e 2027, con aliquota pari al 36 per cento per il 2025 e al 30 per cento per il biennio successivo. La medesima disposizione prevede l’elevazione al 50 per cento per le spese sostenute nel 2025 quando si tratti di interventi su unità immobiliari adibite ad abitazione principale.

Richiamando la circolare n. 8/E del 2025, l’Agenzia ha ribadito che la maggiorazione spetta a condizione che:

• il contribuente sia titolare di un diritto di proprietà o di un diritto reale di godimento sull’unità immobiliare;
• l’unità immobiliare sia adibita ad abitazione principale.

Ha inoltre precisato che l’unità «deve essere adibita ad abitazione principale del contribuente entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi relativa all’anno in cui fruisce per la prima volta della detrazione».

Il requisito della destinazione ad abitazione principale deve quindi risultare integrato entro il termine indicato e non è collegato al solo momento della stipula del rogito.

La dichiarazione contenuta nell’atto

In relazione al terzo quesito, l’Agenzia ha chiarito che, ai fini della fruizione dell’aliquota maggiorata, non è rilevante la sola dichiarazione eventualmente resa nel contratto di compravendita.

La dichiarazione resa in atto non è sufficiente a integrare il requisito richiesto dal comma 1-septies.1.

Ciò che rileva è l’effettiva destinazione dell’unità immobiliare ad abitazione principale entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi relativa all’anno di prima fruizione della detrazione.

L’unitarietà dell’intervento e l’alternatività delle detrazioni

Con riferimento al quarto quesito, l’Agenzia ha richiamato il principio secondo cui non è possibile far valere due agevolazioni sulla medesima spesa.

In particolare, nel caso esaminato, l’intervento di riduzione del rischio sismico era unico e unitario e ha valorizzato espressamente «l’unitarietà dell’intervento edilizio di riduzione del rischio sismico».

Il Fisco ha inoltre precisato che il sismabonus ordinario:

• è parametrato alle spese sostenute per la realizzazione degli interventi antisismici nel loro insieme;
• non è riferito alle singole unità immobiliari in quanto tali, ma alle spese sostenute per l’intervento antisismico complessivamente considerato.

La ripartizione per unità rileva esclusivamente ai fini del limite massimo di spesa, non ai fini dell’individuazione di interventi distinti.

Nel sismabonus acquisti, la detrazione è calcolata sul prezzo di ciascuna unità ceduta, ma il presupposto agevolativo resta l’intervento di riduzione del rischio sismico realizzato sull’intero edificio. Non si è in presenza di interventi autonomi per ciascun appartamento, bensì di un’unica operazione edilizia che produce effetti fiscali in capo ai diversi acquirenti.

Una volta che per parte delle unità è stato fruito il sismabonus acquisti, il presupposto oggettivo – cioè l’intervento antisismico nel suo complesso – risulta già utilizzato ai fini della detrazione. Non è quindi possibile isolare una “quota parte” delle spese riferibile alle unità rimaste invendute e riconoscere su quella il sismabonus ordinario in capo all’impresa.

La risposta conclude in modo espresso che deve ritenersi preclusa la possibilità di beneficiare dell’agevolazione per la quota parte dei costi sostenuti parametrati ai restanti n. 4 appartamenti.

L’unicità dell’intervento comporta, sul piano fiscale, l’impossibilità di frazionare il beneficio in funzione delle modalità o della tempistica di vendita delle singole unità.

Conclusioni

Sulla base di quanto previsto dalla normativa (e soprattutto dalla sua evoluzione), l’Agenzia delle Entrate concluse che per gli acquirenti che avranno stipulato il rogito nel 2025:

• non è più esercitabile l’opzione per lo sconto in fattura o per la cessione del credito con riferimento al sismabonus acquisti;
• è possibile applicare l’aliquota del 50% prevista dal comma 1-septies.1 dell’articolo 16 del D.L. 63/2013, ma solo in presenza dei requisiti sostanziali richiesti;
• la destinazione ad abitazione principale deve risultare effettiva entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi relativa all’anno di prima fruizione della detrazione;
• la sola dichiarazione resa nell’atto di compravendita non è sufficiente a integrare tale requisito.

Per l’impresa, si esclude la possibilità di accedere al sismabonus ordinario per le unità rimaste invendute quando, per le altre unità del medesimo intervento, è stato già fruito il sismabonus acquisti. L’unitarietà dell’intervento di riduzione del rischio sismico impedisce di frazionare fiscalmente le spese in funzione delle diverse modalità o tempistiche di vendita.

Il regime applicabile non dipende quindi dalla data di autorizzazione o di ultimazione dei lavori, ma dal momento in cui si colloca l’operazione rilevante ai fini fiscali. Al tempo stesso, quando l’intervento è unico sotto il profilo edilizio e strutturale, anche la sua qualificazione fiscale resta unitaria e non può essere riorganizzata a posteriori.