Nel 2021 ho acquistato un appartamento da un’impresa di costruzioni che aveva eseguito lavori di demolizione e ricostruzione con miglioramento sismico, in un Comune in zona sismica 3. Trattandosi di un intervento che rientrava nei requisiti del cosiddetto “Sismabonus acquisti”, ho beneficiato di una detrazione del 110% sul prezzo tramite sconto in fattura per un importo di 81.600 euro. Oggi, per motivi di lavoro, mi trasferirò in un’altra città e vorrei vendere l’immobile. La mia domanda è: vendendo l’immobile entro cinque anni, rischio di dover pagare una tassa sulla plusvalenza? E l’aver beneficiato dello sconto in fattura influisce in qualche modo sul calcolo della plusvalenza stessa?
Il contesto normativo: cosa si intende per plusvalenza tassabile
Il TUIR (Testo Unico delle Imposte sui Redditi) stabilisce che le plusvalenze derivanti dalla cessione di beni immobili sono imponibili se avvengono entro cinque anni dall’acquisto o costruzione dell’immobile. Questo principio è espresso all’articolo 67, comma 1, lettera b), d.P.R. n. 917/1986, che mira a contrastare le operazioni speculative nel mercato immobiliare. Tuttavia, esistono alcune eccezioni: non è tassabile, ad esempio, la plusvalenza derivante dalla vendita di immobili acquisiti per successione o di quelli che sono stati adibiti ad abitazione principale per la maggior parte del periodo di possesso.
La plusvalenza imponibile viene calcolata secondo l’art. 68 del TUIR, come differenza tra il prezzo di vendita e il prezzo di acquisto (eventualmente aumentato di costi accessori o spese incrementative). Fino a qui, si tratta di principi noti e consolidati nel diritto tributario-edilizio italiano. Ma cosa accade se l’acquirente ha fruito di incentivi fiscali, come il Superbonus o il Sismabonus acquisti?
