Per l’uso singolo delle parti comuni non è in indispensabile
chiedere il consenso di assemblea degli altri condomini o il
permesso dell’amministratore. Secondo quanto previsto dal
Codice
Civile all’art. 1102 ”Ciascun partecipante può servirsi
della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non
impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il
loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le
modificazioni necessarie per il migliore godimento della
cosa.”
È evidente che esistono delle limitazioni nell’applicazione del
suddetto art. 1102 del C.C., le prime limitazioni sono quelle
dettate dal
regolamento di condominio che potrebbe prevedere
limiti anche non previsti dalla legge ma accettati e sottoscritti
da tutti i condomini.
Le altre limitazioni sono imposte oltre che dallo stesso art. 1102
del C.C. anche dall’
art. 1120 che recita:
”I condomini,
possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o
all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni. Sono
vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla
stabilita o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il
decoro architettonico o che rendano talune parti comuni
dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo
condomino.” Le principali limitazioni al miglioramento delle
parti comuni da parte di un solo condomino sono,
- le modifiche devono essere eseguite a spese di chi le
decide;
- non deve essere modificate o alterata la destinazione d’uso
della parte condominiale;
- non bisogna impedire agli altri condomini di far uso eguale
della parte comune
- non bisogna causare danno agli altri condomini;
- non bisogna alterare il decoro architettonico;
- non bisogna rendere le parti comuni inservibili all’suo di un
solo condomino;
- non bisogna creare pregiudizio alla stabilità e sicurezza del
fabbricato
LA GIURISPRUDENZA:
Antenne telefoniche
Le antenne telefoniche e i relativi cablaggi,se di modeste
dimensioni e non lesive del decoro architettonico, rappresentano un
uso legittimo della cosa comune.
Sentenze: Tribunale di Venezia, 1224/2000, Tribunale di
Piacenza, 51/1998
Ascensore
L’installazione a carico di un solo condomino di un ascensore è
lecita, anche in presenza di una delibera assembleare
contraria.
Sentenze: Cassazione 3508/1999, 4252/1994
Autoclave
Un autoclave, collocata in una parte non altrimenti utilizzabile
dell’androne comune e predisposta per l’utilizzazione da parte di
tutti gli altri condomini, non costituisce innovazione ma uso
lecito ai sensi dell’articolo 1102 del Codice Civile
Sentenze: Cassazione , 2746/1989
Balconi
È possibile costruire balconcini sulle mansarde se ciò non lede il
decoro e non diminuisce aria e luce all’appartamento sottostante.
Possono non operare le norme sulle distanza legali.
Sentenze: Cassazione, 7044/2004
Canne fumarie
L’installazione, in appoggio al muro condominiale e vicino alla
finestra di un condominio, della canna fumaria di un locale di
altro condomino (o del suo inquilino), è un’iniziativa lecita. Non
è possibile installarla invece all’interno del muro comune, perché
limita diversi possibili utilizzi del muro da parte
dell’appartamento confinante .
Sentenze: Cassazione 2998/2001, 15394/2000, 8852/2004
Cassette postali, campanelli
È nulla la delibera che, che stabilendo di modificare la
pulsantiera e la dislocazione delle cassette postali impedisce a un
condomino di installare un campanello e una cassetta postale extra
a proprie spese
Sentenze: Tribunale di Firenze 1003/1995
Cortile
Non costituisce abusiva utilizzazione dell’intercapedine comune di
un edificio in condominio, accessibile soltanto dal giardino del
condomino interessato, la collocazione di due serbatoi in lamiera
per il gasolio e di un vaso di espansione per l’impianto di
condizionamento. Vietato invece parcheggiare stabilmente l’auto, se
ciò impedisce un pari diritto da parte degli altri. Vietato
installare un macchinario che intralcia la manovra degli
automezzi
Sentenze: Cassazione 12344/1997, 3640/2004,
23608/2006
Fabbricati singoli
L’innesto sul muro perimetrale dell’edificio comune di una
costruzione di esclusiva proprietà di un condomino non è lecito
senza il consenso di tutti, in quanto non è volto al miglior
godimento della parte di fabbricato di proprietà esclusiva, ma non
a favore di un imobile distinto dall’edificio comune.
Sentenze: Cassazione 16117/2000
Finestre
Non ci si può appellare all’articolo 1102 del codice quando il
regolamento condominiali vieti – pena il ripristino dello stato di
fatto - certe opere e in particolare una doppia finestra, mediante
installazione di un secondo telaio. Lecita l’installazione di un
lucernaio sul tetto comune.
Sentenze: Cassazione 24509/1997, 1498/1998
Impianti
L’installazione di un impianto, che debba considerarsi
indispensabile ai fini della effettiva abitabilità
dell’appartamento, può derogare dalle distanze legali ma non dai
divieti stabiliti dall’articolo 1102 del Codice Civile. Un
condomino non può eseguire innovazioni sul tratto di pertinenza del
proprio appartamento dell’impianto comune di riscaldamento.,
interrompendo il percorso delle tubature, così da impedire
l’utilizzazione dell’impianto da parte degli atri condomini.
Sentenze: Cassazione 13285/2001, 7752/1995,
4023/1996
Locazione
L’articolo 1102 tutela l’uso diretto e non quello indiretto dei
beni comuni. Pertanto, in caso di impossibilità d’uso dei beni
comuni, è possibile locarli a terzi, preferendoli ai condomini,
anche a condizioni economiche meno vantaggiose.
Sentenze: Cassazione 4131/2001
Pavimenti: abbassamento livello
L’abbassamento di 40 cm per conseguire l’altezza abitabile minima
di un locale, non è lecito perché il condominio potenzialmente
potrebbe decidere un diverso uso del sottosuolo comune.
Sentenze: Cassazione 8119/2004
Pianerottoli, scale
L’apertura di una porta su un pianerottoli avente le medesime
caratteristiche di quella già esistente nella parete di fronte è
lecita. Viceversa è lesiva del decoro architettonico se è aperta a
un livello inferiore rispetto a quello del pianerottolo della scala
condominiale.
Sentenze: Cassazione 12413/2001, 5400/1998
Pluviali
Si a un nuovo tubo di scarico collegato ai pluviali del tetto.
Sentenze: Cassazione 3258/2004
Porte
Un’apertura nel muro comune al fine di mettere in comunicazione due
unità immobiliari compreso nello stesso condominio è legittima. Non
lo è se mette in comunicazione locali di sua esclusiva proprietà
con altri estranei al condominio.
Sentenze: Cassazione 6069/1998, 360/1995
Ringhiere, parapetti
Permesso installarli sul lastrico solare ad uso esclusivo.
Costituisce esercizio del diritto di proprietà e non di quello di
servitù, per cui non trovano applicazione le norme che disciplinano
le veduto su fondi altrui.
Sentenze: Cassazione 13261/2004
Riscaldamento: distacco
Lecito distaccarsi dal centralizzato, anche se non assentito in
assemblea, se il condomino dimostra che non derivi un aggravio di
spese per i condomini e purché continui a partecipare alle spese di
conservazione dell’impianto centralizzato.
Sentenze: Cassazione 5974/2004
Scarico
È possibile l’utilizzazione di uno scarico comune senza alterarne
la destinazione e senza impedirne il pari uso.
Sentenze: Cassazione 5660/2000
Sottosuolo
È violato l’articolo 1102 del Codice civile con la costruzione nel
sottosuolo del fabbricato condominiale di un ampio vano destinato a
un solo condomino, impedendo agli altro condomini di fare uso del
sottosuolo.
Sentenze: Cassazione 6921/2001
Tettoia
Non è consentita la costruzione di un patio delimitato da parapetti
che ingloba muro condominiale e impedisce la veduta in appiombo
dalla finestra sovrastante.
Sentenze: Cassazione 17868/2003
Vetrine
L’apposizione da parte di un commerciante di una vetrina
nell’androne condominiale è uo lecito della cosa comune, in quanto
la nozione di apri uso non va intesa nel senso di uso identico e
contemporaneo.
Sentenze: Cassazione 1499/1998, 1554/1997
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