Sulla nuova guida “Fisco e Casa: acquisto e vendita” della
serie “L’Agenzia Informa” indicazioni chiare e dettagliate,
approfondimenti, esempi pratici: queste le caratteristiche
principali dell’opuscolo che indica i percorsi da seguire per una
compravendita sicura.
Primi destinatari, coloro che intendono comperare o vendere una
casa senza imbattersi in spiacevoli soprese. Si tratta di un
sintetico manuale che accompagna il contribuente nei diversi
passaggi che caratterizzano questo tipo di transazioni.
Quattro capitoli, per 35 pagine, che spiegano, in maniera
strutturata, i passi da compiere prima e dopo l’acquisto, gli
accertamenti che è bene sbrigare in anticipo rispetto al
“compromesso”, le imposte da pagare e la base imponibile su cui
calcolarle, le eventuali agevolazioni e detrazioni fruibili, cosa
accade se l’abitazione arriva in seguito a una successione o una
donazione.
Primo step: via ogni dubbio sul legittimo proprietario,
ipoteche o pendenze
La prima cosa da fare è assicurarsi che stiamo acquistando
l’appartamento dal legittimo proprietario e che l’immobile sia
libero da ipoteche o pendenze, anche giudiziarie. Sono accertamenti
che deve effettuare il notaio incaricato della redazione del
contratto di compravendita, ma il cittadino stesso può visionare i
dati dell’immobile accedendo ai Registri immobiliari: per
richiedere l’ispezione ipotecaria, basta avere un computer e
il collegamento a Internet (con l’abilitazione ai servizi
telematici dell’Agenzia delle Entrate) o rivolgersi a un ufficio
provinciale Territorio.
A questo punto via libera al compromesso e all’imposta di
registro
Raggiunta la tranquillità sui dati dell’immobile, le due parti
possono stipulare il “compromesso”, ossia un atto
preliminare, con il quale acquirente e venditore si assumono
reciprocamente l’obbligo giuridico di concludere un successivo
contratto definitivo di compravendita, ossia il rogito che sancisce
l’effettivo passaggio di proprietà.
Il “compromesso” va registrato entro venti giorni dalla sua firma
(trenta, se ci pensa il notaio), insieme al pagamento dell’imposta
di registro, pari a 200 euro, e dell’imposta di bollo. La guida
indica anche come calcolare l’imposta in caso sia previsto un
pagamento anticipato al momento del preliminare. Le imposte versate
in occasione del compromesso saranno sottratte da quella dovuta per
la registrazione della compravendita.
Una volta firmato il compromesso, l’acquirente, per mettersi
completamente al sicuro da brutte sorprese, come possono esserlo la
vendita ad altri dello stesso immobile, la sua concessione in
usufrutto o l’iscrizione di ipoteche, deve chiedere al notaio la
trascrizione del contratto nei registri immobiliari.
Altrimenti, al verificarsi di quegli “imprevisti”, precisa il
vademecum, il compratore può solo richiedere al giudice il
risarcimento dei danni, ma non l’annullamento della vendita o
dell’iscrizione dell’ipoteca.
Acquistata la casa, riscuote anche il Fisco
Acquistata la casa, per stabilire quali imposte pagare e la loro
entità, occorre prendere in considerazione vari elementi: la guida
ce li illustra uno per uno, descrivendo norma generale ed
eccezioni.
La prima differenza nasce con l’individuazione giuridica del
venditore che porta con sé anche un diverso inquadramento fiscale
della cessione: se a vendere è un privato, dall’1 gennaio
2014, l’operazione è sottoposta all’imposta di registro del 9% e
alle imposte ipotecaria e catastale pari a 50 euro ciascuna; se
invece si tratta di un'impresa, a seconda dei casi, la
cessione potrà essere esente da Iva e assoggettata alle imposte di
registro e ipocatastali nella stessa misura descritta per il
privato ovvero sottoposta a Iva con aliquota al 10% (o del 22%, per
le abitazioni di lusso), con l’aggiunta delle imposte di registro,
ipotecaria e catastale, nella misura fissa di 200 euro
ciascuna.
Gli sconti “prima casa”
Conti da rifare se entrano in gioco le agevolazioni previste per
chi acquista la “prima casa”, un alloggio che però non deve essere
una villa, un castello o un palazzo di pregio artistico e storico
(cioè, non deve appartenere alla categorie catastali A/1, A/8 e
A/9), ovvero non deve essere “di lusso” in caso di compravendita
soggetta a Iva. Se si compra da un privato o da un’impresa con
vendita esente da Iva, il Registro scende al 2%; quando invece la
transazione è soggetta a Iva, si applica l’aliquota ridotta del 4
per cento.
Comunque, grazie a una colorata tabella esplicativa, la guida
riassume tutte le imposte dovute per l’acquisto di abitazioni, con
o senza agevolazioni “prima casa”.
L’argomento è di particolare interesse e il manuale mette ben in
risalto non solo come usufruire del bonus, ma spiega anche come
fare per non perderlo. L’opuscolo, infatti, si sofferma sulle
situazioni che possono far decadere la tassazione di favore, come,
per esempio, la rivendita dell’appartamento o il trasferimento di
residenza effettuati non rispettando i termini fissati dalla norma
agevolativa.
È importante sapere che se la “prima casa” viene ceduta ma entro un
anno se ne riacquista un’altra, il bonus non va perso; in più,
spetta un credito d’imposta pari all’Iva o al Registro pagati in
occasione del primo acquisto.
Il beneficio “prima casa” è applicabile anche per i trasferimenti
di proprietà di immobili avvenuti per successioni o donazioni, a
patto che almeno uno dei neo-proprietari abbia i requisiti per
usufruire del bonus.
Giochi finiti, soltanto con l’aggiornamento catastale
L’atto di compravendita deve essere trascritto nei Registri
immobiliari e volturato nella banca dati catastali, adempimento a
cui pensa il notaio con l’invio del Mui (modello unico
informatico), che può contenere le richieste di registrazione, le
note di trascrizione e di iscrizione, le domande di annotazione e
le richieste di voltura catastale.
La nuova casa entra nella dichiarazione dei redditi
È invece il proprietario a dover dichiarare nel 730 o in Unico,
nella sezione dedicata ai fabbricati, il reddito prodotto
dall’immobile, costituito, a seconda dei casi, dalla rendita
catastale rivalutata o dal canone d’affitto. Sconti d’imposta per
l’abitazione principale, per la quale spetta una deduzione dal
reddito complessivo fino all’ammontare della rendita catastale
della casa e delle sue pertinenze.
A proposito di dichiarazioni dei redditi, da non dimenticare che le
eventuali commissioni pagate all’agenzia immobiliare per l’acquisto
della prima casa possono essere detratte dall’Irpef nella misura
del 19%, fino a un tetto di mille euro, importo che va suddiviso
tra gli aventi diritto alla detrazione.
Stessa agevolazione del 19% (con soglia a 4mila euro) per gli
interessi passivi e gli oneri accessori sul mutuo ipotecario
stipulato in occasione dell’acquisto dell’abitazione
principale.
Irpef, addizionali regionale e comunale “passano la mano” all’Imu,
in caso di fabbricati non locati. Dal 2013, però, ricorda il
vademecum, il reddito degli immobili a uso abitativo tenuti a
disposizione e situati nello stesso comune dell’alloggio adibito ad
abitazione principale, pur se soggetti a Imu, concorrono a formare
l’imponibile Irpef (e relative addizionali) nella misura del 50 per
cento.
Tra i “redditi diversi”, spazio alla plusvalenza
La vendita di un immobile può generare plusvalenza, ossia una
differenza positiva tra quanto riscosso con la vendita e il prezzo
d’acquisto aumentato dei costi inerenti. Tale importo, ai fini
fiscali, si considera un “reddito diverso” ed è tassato con le
ordinarie aliquote Irpef o, in alternativa, si può scegliere di
versare un’imposta sostitutiva del 20%. Comunque, non sempre le
plusvalenze sono tassabili; per scoprire quando, basta consultare
la guida dell’Agenzia..
Fonte: Agenzia delle Entrate
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