L’Agenzia delle Entrate, con la circolare n. 4/E di oggi, definisce
puntualmente aliquote e modalità del regime fiscale da utilizzare
per la tassazione del nuovo schema contrattuale del “rent to
buy”.
Il rent to buy si qualifica come una operazione contrattuale
unitaria attraverso la quale la parte concedente (proprietaria
dell'immobile) offre, a chi ha intenzione di acquistare un
immobile, la possibilità di conseguire da subito il godimento del
medesimo, con pagamento di un canone periodico rinviando ad un
momento successivo l'acquisto e il pagamento del relativo prezzo,
dal quale verranno scomputati, in tutto o in parte, i canoni pagati
in precedenza (art. 23 decreto-legge n. 133/2014 convertito dalla
legge n. 164/2014).
Tassazione a due vie, la finalità della quota di canone pagata
dall’affittuario fa la Differenza - In sostanza, spiega il
documento di prassi, il trattamento fiscale da applicare al canone
corrisposto dal locatario deve essere diversificato tenendo conto
della funzione specifica, per il godimento dell’immobile o come
acconto sul prezzo finale di trasferimento, per la quale le somme
sono pagate dall’affittuario al proprietario. Nel primo caso
quindi, prosegue la circolare, trovano applicazione le disposizioni
previste per i contratti di locazione, sia per le imposte dirette
che per quelle indirette, mentre per la quota di canone versata
come anticipazione del corrispettivo pattuito per la vendita
dell’immobile si applicherà la normativa fiscale prevista per gli
accontiprezzo.
Il rent to buy e l’opzione per l’imponibilità Iva - Nel
quadro della formula di contrattazione del rent to buy, la
circolare chiarisce che i canoni di locazione versati per il
godimento di un fabbricato abitativo rientrano tra le operazioni
esenti da Iva, salvo l’ipotesi in cui il concedente sia un’impresa
di costruzione o di ripristino e opti per il regime di imponibilità
Iva. Lo stesso regime di esenzione si applica anche ai canoni
versati per la locazione di fabbricati strumentali, con la
possibilità di optare per il regime di imponibilità da parte di
tutti i soggetti passivi e non solo per le imprese di costruzione e
di ripristino.
Aliquote Iva e imposta di registro per il
proprietario/concedente in regime di Impresa - In dettaglio,
nei casi in cui l’operazione sia imponibile ai fini dell’Iva, le
aliquote applicabili alla quota di canone pagata come acconto per
la successiva acquisizione dell’immobile sono le seguenti: aliquota
ridotta del 4% se il futuro acquirente dichiara di poter
beneficiare dei requisiti “prima casa” e se si tratta di case
classificate nelle categorie catastali diverse da A/1, A/8 e A/9;
aliquota ridotta del 10%, se si tratta di case di abitazione che
hanno la medesima classificazione catastale di quelle che possono
fruire dell’agevolazione “prima casa”; aliquota del 22% per gli
immobili classificabili nella categorie catastali A/1, A/8 e A/9 e
per gli immobili strumentali. Riguardo l’imposta di registro, la
misura è determinata in base al regime Iva applicabile. Per gli
acconti prezzo soggetti ad Iva, l’imposta di registro è dovuta
nella misura fissa di 200 euro. Per quanto attiene, invece alla
quota di canone corrisposta quale acconto-pezzo, per gli immobili
abitativi esenti Iva si applica l’imposta di registro con aliquota
del 2%, mentre se è imponibile Iva, perché il concedente, cioè il
potenziale venditore, ha espresso tale opzione, l’imposta di
registro è dovuta in misura fissa (67 euro se il contratto è
stipulato per scrittura privata, 200 euro se formato per scrittura
privata autenticata o è redatto in forma pubblica). Per gli
immobili strumentali, in deroga al principio di alternatività
Iva/Registro, l’imposta di registro è applicata in misura
proporzionale (1%), indipendentemente dal regime Iva di
imponibilità o di esenzione cui l’operazione è soggetta.
Se il proprietario/concedente non opera in regime d’impresa
- Se il venditore non è un imprenditore ma un soggetto Irpef, sulla
quota percepita del canone per la concessione in godimento, cioè
per l’affitto, è applicata la disciplina fiscale dei redditi
fondiari, mentre la misura dell’imposta di registro è proporzionale
ed è pari al 2%, sia per gli immobili strumentali che abitativi.
Comunque, è utile ricordare che, ove ricorrano i presupposti, per i
soggetti Irpef è aperta la chance di optare per il regime della
“cedolare secca”.
Imposte dirette, Iva e registro all’atto del trasferimento
dell’immobile - Per il proprietario in regime d’impresa si
rileverà, al momento del trasferimento di proprietà dell’immobile,
un incremento del reddito pari alla differenza tra il prezzo di
cessione, al lordo degli acconti, e il costo fiscale dell’immobile.
Ai fini Iva, invece, la base imponibile su cui applicare l’imposta
sarà data dal prezzo della cessione al netto dei soli acconti sulla
vendita pagati fino a quel momento dal nuovo proprietario, cioè
dall’exaffittuario, esclusi quindi quelli versati per il mero
godimento dell’immobile. Riguardo le imposte di registro,
ipotecaria e catastale, ai trasferimenti dei fabbricati strumentali
rilevanti ai fini Iva (in regime di esenzione o imponibilità) si
applica l’imposta di registro fissa di 200 euro e le imposte
ipotecaria e catastale in misura rispettivamente pari all’1% e al
3%. Per i fabbricati abitativi in esenzione Iva l’imposta di
registro è dovuta nella misura proporzionale del 9% o del 2%, con
un minimo 1.000 euro, mentre le imposte ipotecaria e catastale sono
in misura fissa pari a 50 euro ciascuna; se, invece, il
trasferimento del fabbricato abitativo è imponibile Iva, per il
principio di alternatività tra Iva e Registro, l’imposta di
registro è fissa (200 euro) così come le imposte ipotecaria e
catastale (sempre nella misura di 200 euro ciascuna).
Se il proprietario/concedente non agisce in regime di
impresa - In questo caso, il corrispettivo del trasferimento
dell’immobile è tassato come una plusvalenza realizzata mediante
cessione a titolo oneroso di beni immobili, se la cessione
interviene entro cinque anni dall’acquisto. Le quote di canone
incassate come acconto-prezzo saranno assoggettate alla disciplina
dei redditi diversi e diventeranno imponibili al momento della
cessione effettiva dell’immobile. Per le cessioni fuori campo Iva,
prima casa e altro, l’imposta di registro sarà del 2% nel primo
caso e del 9% nel secondo, mentre quella ipotecaria e catastale
saranno versate in misura fissa di 50 euro in entrambi i casi.
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