L’
Associazione Bancaria Italiana (ABI), unitamente ai
Consigli Nazionali delle principali professioni tecniche ed
associazioni di categoria, ha recentemente predisposto le
Linee
guida per la valutazione degli immobili in garanzia delle
esposizioni creditizie che ha messo in consultazione fino al 27
settembre 2015.
Ho chiesto un commento sulla bozza delle nuove linee guida ABI
all'
Arch. Graziano Castello, professionista esperto del
giudice per il Tribunale di Imperia e per la Corte d'Appello di
Genova, autore di numerose pubblicazioni in tema di valutazione
immobiliare e manuali per il CTU, tra le quali
Esecuzioni Immobiliari,
Stima dei beni residenziali,
Stima dei beni produttivi.
Il commento dell’Arch. Graziano Castello
Nella bozza delle linee guida le uniche e modeste modifiche
all’impianto delle linee guida del 2010 sono due:
a) la migliore specificazione del Requisito relativo al "valore di
mercato” che è definito nel dettaglio vocabolo per vocabolo
rispetto alla classica definizione e in base agli EVS (Standard
europei di valutazione);
b) viene finalmente eliminata (finalmente a mio parere)
l’assimilazione dell’HBU (Highest and Best Use) come parte
“integrante” del valore di mercato.
Per il resto le linee guida sono del tutto identiche alle
precedenti. Cambiano però i presupposti per cui si ricorre alle
linee guida.
Nel 2010 in piena crisi del settore a causa dei mutui subprime
l’obiettivo principale era quello di introdurre principi che
consentissero di eseguire valutazioni degli immobili a garanzia dei
crediti secondo parametri di certezza del prezzo e trasparenza nei
confronti di tutte le parti interessate si faceva, infatti,
riferimento alla circolare della Banca D’Italia del 27 dicembre
2006, n. 263, Titolo II, Capitolo I, Sezione IV (che a sua volta
aveva recepito la Direttiva Europea sulla vigilanza Bancaria
2006/48 – Capital Requirement Directive).
Oggi, la circolare predetta della Banca d’Italia è stata abrogata
dal Regolamento UE n.575/2013 del 26 giugno 20131, che ha
introdotto i requisiti prudenziali per gli enti creditizi e le
imprese di investimento. Dopo sette anni di crisi finanziaria
globale si passa, dunque, da dei "principi di garanzia del valore
di stima" e dei "requisiti prudenziali".
Questo passaggio da garanzia a prudenza, citato peraltro nelle
premesse dei due documenti: quello del 2010 e quello odierno,
dovrebbe essere dal punto di vista della valutazione un passaggio
non certo indolore e di poco conto.
Tuttavia, effettivamente le linee guida poi, a parte quanto sopra
emarginato, sono del tutto identiche e le modifiche apportate
sembrano più un modesto completamento delle precedenti.
Completamento esiguo che si concreta, come detto, nella definizione
del valore di mercato adeguandolo meglio alla direttiva UE e
nell’abbandono dell’HBU come metodo integrante del valore di
mercato.
Davvero poco per avere un reale passaggio da dei principi di
garanzia a dei principi prudenziali.
Sembra quasi che l’ABI sia ben cosciente che, nonostante le linee
guida siano ormai vigenti da oltre 5 anni, ancora non siano state
affatto assimilate dai valutatori italiani. Del resto non è
difficile prenderne coscienza, basta fare un’analisi delle perizie
di stima che sono puntualmente presentate per i mutui o nei
procedimenti esecutivi, per vederne l’approssimazione generale e la
superficialità di analisi.
Preso atto di questa lenta, lentissima assimilazione da parte dei
valutatori, pare che l’ABI abbia voluto ancora reiterare i concetti
di Standard di Valutazione e non passare, quindi, a uno stadio di
prudenzialità che avrebbe reso il passaggi a una maturità
valutativa da parte dei nostri tecnici ancora più difficoltoso.
Personalmente, proprio per affermare uno spirito prudenziale e
pretendere uno scatto qualitativo dei tecnici, avrei invece
preferito che fossero introdotti altri requisiti come: la
differenza tra prezzo e valore, la descrizione dei livelli di
mercato, la precisazione del segmento di mercato, la definizione
dei diversi tassi nel metodo finanziario, le obsolescenze, le fonti
di informazione dei prezzi, le verifiche di stima obbligatorie e
altri di minore importanza.
Concludendo non posso che affermare che le linee ABI di prossima
introduzione, come le precedenti, appaiono approssimative e ancora
distanti dalla realtà operativa del nostro mercato.
Ringrazio l'Arch. Castello per il prezioso contributo e lascio come
sempre a voi l'ultima parola.
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