Dopo il primo articolo sulla
“cessione di cubatura” che tratta la perequazione
urbanistica e la novità introdotta dal decreto-legge 13 maggio
2011, n. 70 convertito dalla legge 12 luglio 2011, n. 106, il
secondo articolo in cui abbiamo
trattato “diritto privato e diritto urbanistico”
ed il terzo articolo dedicato agli “Standard
edilizi e verde agricolo”, parliamo oggi, sempre relativamente alla
“cessione di cubatura” di “giurisprudenza
amministrativa”.
Per non partire da molto lontano citiamo per prima la sentenza
citata nelle schede di lettura del Servizio studi del
Senato n. 299/I di giugno 2011, relative alla conversione
in legge, con modificazioni, del decreto-legge 13 maggio 2011, n.
70, concernente Semestre Europeo - Prime disposizioni urgenti per
l’economia" e cioè la sentenza della Corte di
Cassazione Sez. III Penale , n. 21177 del 20
maggio 2009 che, tra l’altro, affermava che
l’istituto del c.d. “asservimento del terreno per scopi
edificatori” (o cessione di
cubatura) consiste in un accordo tra proprietari
di aree contigue, aventi la stessa destinazione
urbanistica, in forza del quale il proprietario di
un’area “cede” all’altro una quota di cubatura edificabile
per permettere all’altro di disporre della minima estensione
di terreno richiesta per l’edificazione, ovvero di realizzare una
volumetria maggiore di quella consentita dalla superficie del fondo
di sua proprietà.
A tale sentenza ne hanno fatto seguito molte altre
successive all’entrata in vigore del citato d.l. n. 70/20011 e tra
le tante, in riferimento alla necessità che le due aree servete e
di atterraggio siano continue, segnaliamo le sentenze:
- T.A.R. Puglia, sezione III Lecce, 7 maggio 2012, n.
776 - “Per la giurisprudenza amministrativa, la
legittimità della cessione di cubatura, ai fini dello sfruttamento
della cubatura ceduta in un progetto edilizio da parte
dell’acquirente, è legata a due condizioni e cioè la omogeneità
dell’area territoriale entro la quale si trovano i due terreni
(cedente la cubatura e ricevente la cubatura oggetto del contratto)
e la contiguità dei due fondi. Il primo requisito è volto ad
assicurare che non si stravolgano le previsioni di piano, che sono
legate alla rilevazione della volumetria esistente, in modo da
determinare, secondo gli standard del d.m. 1444/68, a quale
tipologia di comparto edificabile appartiene l’area; se fosse
ammessa la cessione di cubatura tra fondi aventi qualificazione
urbanistica di ZTO differenti si otterrebbe che l’indice di densità
territoriale potrebbe essere alterato o superato nei limiti
massimi. Il secondo requisito non è inteso dalla giurisprudenza
come una condizione fisica (ossia contiguità territoriale) ma
giuridica, e viene a mancare quando tra i fondi sussistano una o
più aree aventi destinazioni urbanistiche incompatibili con
l’edificazione;
- Consiglio di Stato, sezione V, 20 agosto 2013, n. 4195
- “Quanto alla contiguità tra lotti, va ribadito quanto
affermato in sentenza, cioè che la contiguità giuridica tra lotti
richiede la omogeneità urbanistica ed è riscontrabile sotto
l’aspetto fisico, non solo nel caso di lotti confinanti o
fronteggianti per tutta la linea di confine, ma anche quando siano
materialmente vicini tra loro o siano congiunti in qualche punto,
non rilevando la circostanza che non siano materialmente accomunati
per tutta la loro estensione e lungo una medesima linea di
confine”;
- T.A.R. Lombardia, Milano, sezione II, 7 novembre 2014,
n. 2684 - “Il concetto giuridico a contenuto indeterminato
di “contiguità” non postula necessariamente che si tratti di
terreni confinanti o adiacenti, ma sufficiente a configurarne la
presenza una significativa vicinanza, tale da concretare omogeneità
di assetti costruttivi e di densità edilizia nella zona
interessata;
- Consiglio di Stato, sezione VI, 14 aprile 2016, n. 1515
- “La giurisprudenza amministrativa, per la legittimità
della cessione di cubatura, richiede non solo l’omogeneità d’area
territoriale ma anche la contiguità dei fondi, e ha riconosciuto
utilizzabili asservimenti riferiti ad aree, anche se non contigue
sul piano fisico, vicine però in modo significativo”;
- T.A.R. Campania, Salerno, sezione II, 19 luglio 2016,
n. 1675 - “la cessione di cubatura o asservimento è un
istituto utilizzabile in sede di rilascio di concessioni edilizie
(oggi : permesso di costruire) e la giurisprudenza amministrativa,
nonché quella penale, è concorde nel ritenere che essa sia
utilizzabile, in presenza di particolari condizioni e limiti, per
cui può avvenire solo tra fondi contigui, nel senso che, anche
qualora non si riscontri la continuità fisica tra tutte le
particelle catastali interessate dalla nuova costruzione, sussista
pur sempre, comunque, una effettiva e significativa vicinanza tra i
fondi asserviti";
- Consiglio di Stato, sezione VI, 21 novembre 2016, n.
4861 - “Deve ritenersi ammissibile e legittimo, sotto un
profilo urbanistico-edilizio, il trasferimento della cubatura in
quanto tutti gli immobili interessati dal trasferimento di cubatura
sono ubicati nella
stessa zona omogenea ed, anche, perché
gli immobili devono
ritenersi tra di loro
contigui per gli
effetti urbanistici, essendo ubicati nella medesima
zona servita dalle medesime opere di urbanizzazione, e avendo gli
stessi la medesima destinazione residenziale”;
- T.A.R. Campania, Napoli, sezione II, 2 ottobre 2018, n.
5737 - “Per condiviso indirizzo interpretativo la
legittimità della cessione di cubatura richiede non solo
l’omogeneità d’area territoriale, ma anche la contiguità dei fondi,
e che, se la giurisprudenza ha riconosciuto utilizzabili
asservimenti riferiti ad aree anche se non contigue sul piano
fisico, purché vicine in modo significativo, in concreto essa ha
chiarito che deve ritenersi significativa già una distanza tra loro
di oltre 300 metri”;
- T.A.R. Puglia, Lecce, sezione I, 26 ottobre 2018, n.
1594 - “Ai fini dell’asservimento, non è richiesta la
materiale adiacenza dei fondi in esame, essendo invece condizione
necessaria e sufficiente la loro contiguità (ossia vicinanza),
nonché la loro insistenza nella medesima zona urbanistica, con
relativa, identica destinazione urbanistica”;
- Corte di Cassazione, sez. III penale 16 novembre 2018,
n. 51833 - “Va infatti richiamata l'attenzione sul
significativo dato fattuale, più volte correttamente valorizzato
dai giudici del merito, dell'assenza del necessario requisito della
"contiguità" dei fondi, intesa nel senso che gli stessi, anche in
assenza di continuità fisica tra tutte le particelle catastali
interessate dalla nuova costruzione, devono pur sempre essere
caratterizzati da una effettiva e significativa vicinanza”;
- Corte di Cassazione, sez. III penale 29 aprile 2019, n.
17723 - “Onde evitare la facile elusione dei vincoli posti
alla realizzazione di manufatti edili in funzione della corretta
gestione del territorio, la cessione di cubatura è soggetta a
determinate condizioni delle quali le principali sono costituite:
a) dall’essere i terreni in questione se non
precisamente contermini, quanto meno dotati del requisito
della reciproca prossimità; b)
dall’essere i medesimi caratterizzati sia dalla omogeneità
urbanistica, avere cioè tutti la stessa destinazione e lo stesso
indice di fabbricabilità originario. Si è, inoltre, rimarcato che
si potrebbe verificare, laddove si ritenesse legittima la cessione
di cubatura fra terreni fra loro distanti, la realizzazione, per un
verso, di una situazione di affollamento edilizio
in determinate zone (quelle ove sono ubicati i
fondi cessionari) e di carenza in altre (ove sono situate i terreni
cedenti), con evidente pregiudizio per l’attuazione dei
complessivi criteri di programmazione edilizia contenuti negli
strumenti urbanistici”.
Secondo tutte le sentenze, quindi, la “cessione di cubatura” è
legata a due condizioni e cioè:
- l’omogeneità dell’area territoriale entro la quale si trovano i
due terreni (cedente la cubatura e ricevente la cubatura oggetto
del contratto);
- la contiguità dei due fondi intesa dalla giurisprudenza non
come una condizione fisica (ossia contiguità territoriale) ma nel
senso che, anche qualora non si riscontri la continuità fisica tra
area cedente ed area ricevente, sussista pur sempre, comunque, una
effettiva e significativa vicinanza tra i fondi con la precisazione
che tale continuità viene, comunque a mancare quando tra i fondi
sussistano una o più aree aventi destinazioni urbanistiche
incompatibili con l’edificazione. Tra l’altro, proprio nell’ultima
sentenza della Cassazione è precisato, anche, che “si
potrebbe verificare, laddove si ritenesse legittima la cessione di
cubatura fra terreni fra loro distanti, la realizzazione, per un
verso, di una situazione di affollamento
edilizio in determinate zone (zone di
atterraggio) e di carenza in altre (zone
serventi), con evidente pregiudizio per
l’attuazione dei complessivi criteri di programmazione edilizia
contenuti negli strumenti urbanistici”.
Questo quarto articolo fa seguito:
Nel prossimo ultimo articolo parleremo di "Cessione dei
diritti edificatori ovvero trasferimento di cubatura: le regioni ed
i comuni in ordine sparso"
A cura di Arch. Paolo Oreto
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