L'Agenzia delle Entrate con la circolare 6/E del 13 febbraio torna
sull'argomento della cosiddetta permuta di appartamento fra
costruttore ed artigiano come pagamento delle prestazioni
effettuate da quest'ultimo e precisamente al punto 11.6 (Unità
immobiliari ricevute nell'ambito di attività di impresa
individuale) nel quale precisa che sovente accade che artigiani,
imprenditori individuali, impegnati nell'ambito delle costruzioni
edili, ricevano dall'appaltante, in corrispettivo dell'opera
prestata, un'unità immobiliare in luogo del denaro.
I commi 496 e 497 dell'articolo 1 della legge finanziaria 2006
hanno introdotto importanti novità nell'ambito della tassazione
delle cessioni immobiliari, per quanto riguardo sia le imposte
dirette che quelle indirette.
In particolare nel caso che a pagamento dell'opera prestata per il
costruttore da parte di un soggetto che abbia ricevuto
l'affidamento di un appalto, il costruttore ceda in permuta
all'affidatario dell'appalto una delle unità immobiliari
dell'edificio in costruzione possono può verificarsi che:
- l'affidatario si intesti l'appartamento e lo usi per sue
finalità;
- l'affidatario rivenda l'appartamento prima di intestarselo;
- l'affidatario si intesta l'appartamento e, successivamente, lo
rivenda.
Il comma 496, in particolare, ha modificato il regime di tassazione
delle plusvalenze immobiliari. Le plusvalenze soggette alla nuova
disposizione sono quelle di cui all'articolo 67, comma 1, lettera
b), del TUIR, e, quindi, quelle realizzate in seguito alla cessione
a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più
di cinque anni (con esclusione di quelli acquisiti per successione
o donazione e delle unità immobiliari urbane che per la maggior
parte del periodo intercorso tra l'acquisto o la costruzione e la
cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o
dei suoi familiari), nonché quelle realizzate a seguito di cessioni
a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione
edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento
della cessione.
Rimangono quindi escluse le plusvalenze previste dalla lettera a)
del comma 1 dell'articolo 67 del TUIR, realizzate mediante la
lottizzazione dei terreni o l'esecuzione di opere intese a renderli
edificabili e la successiva rivendita, anche parziale, dei terreni
e degli edifici.
In base alla disciplina introdotta dal predetto comma 496, alle
plusvalenze così realizzate si applica un'imposta sostitutiva
dell'imposta sul reddito pari al 12,50 per cento.
Tale nuova modalità di tassazione rimane comunque alternativa
rispetto al precedente ed ancora vigente sistema ordinario, che
prevede la concorrenza al reddito complessivo del contribuente
ovvero, limitatamente alle plusvalenze realizzate a seguito di
cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione
edificatoria, la tassazione separata.
Il comma 497 prevede, inoltre, la possibilità per le parte
acquirente di un immobile abitativo di calcolare la base imponibile
ai fini delle imposte di registro, ipotecaria e catastale ai sensi
dell'articolo 52, commi 4 e 5 del decreto del Presidente della
Repubblica 26 aprile 1986, n. 131, indipendentemente dal
corrispettivo pattuito indicato nell'atto.
In merito alla domanda formulata, si ritiene che un immobile
ricevuto in corrispettivo per l'opera prestata in esecuzione di un
contratto d'appalto costituisca un pagamento in natura e
rappresenti, quindi, un componente positivo del reddito del
percettore, avente, ai fini delle imposte dirette, la stessa natura
fiscale di un pagamento in denaro. Di conseguenza, per quanto
riguarda la possibilità di avvalersi del regime opzionale previsto
dal comma 496 per le plusvalenze immobiliari, sono i principi che
regolano la categoria dei redditi diversi a precludere la soluzione
prospettata. Infatti, l'articolo 67 del TUIR dispone che non
possono essere considerati redditi diversi quelli conseguiti
nell'esercizio di arti o professioni o di imprese commerciali o da
società in nome collettivo e in accomandita semplice.
Analoga risposta deve essere fornita in merito alla possibilità di
avvalersi del doppio valore ai fini dell'applicazione delle imposte
di registro, ipotecaria e catastale. Infatti, è lo stesso comma 497
a specificare che rientrano nel campo di applicazione della norma
le sole cessioni fra persone fisiche che non agiscano
nell'esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali.
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