È stata pubblicata ieri 22 novembre 2007, la Circolare n. 14
dell’Agenzia del Territorio sul tema delle modalità di
accatastamento degli immobili da ricomprendere nei gruppi di
categorie speciali e particolari.
In particolar modo con la suddetta Circolare sono stati chiariti
diversi quesiti sulle modalità di dichiarazione ed accertamento di
accatastamento degli impianti eolici nonché sui metodi di stima
degli stessi.
La circolare prima di analizzare la questione sotto il profilo
normativo, esamina schematicamente un generatore eolico nel suo
complesso.
Da questa analisi schematica di un generatore eolico si è
evidenziato come lo stesso risulti essere complesso e sicuramente
maggiormente articolato, per componenti tecnologiche, rispetto ad
immobili similari quali un mulino o ad un frantoio che sfrutta
l’energia del vento o dell’acqua, pur se questo ultimo potrebbe
essere caratterizzato da maggiori consistenze di manufatti
edilizi.
Occorre, in ultimo, definire gli elementi caratterizzanti la
categoria catastale che, in base alle disposizioni di settore, va
individuata tenendo in considerazione la destinazione d’uso e la
compatibilità con le caratteristiche intrinseche dell’immobile di
cui si discute.
L’impianto eolico è indubbiamente un opificio, in quanto è
destinato alla produzione di energia, e come tale, allo stesso deve
essere attribuita la categoria D/1 – Opifici.
Per l’individuazione delle metodologie di stima da utilizzare è
opportuno rammentare che l’art. 10 del RDL 13 aprile 1939, n. 652,
prevede, considerata la peculiarità delle unità immobiliari ivi
menzionate, di provvedere alla determinazione della stima per via
diretta per le unità costituite “da opifici ed in genere dai
fabbricati di cui all'art. 28 della legge 8 giugno 1936, n. 1231,
costruiti per le speciali esigenze di una attività industriale o
commerciale e non suscettibili di una destinazione estranea alle
esigenze suddette senza radicali trasformazioni”.
Dal valore venale si ricava la rendita catastale con l’applicazione
del saggio di interesse che compete ad analoghi investimenti di
capitali con la nota relazione “Rc=V(r/1-a) ”, dove “r” è il saggio
di fruttuosità al netto da spese e oneri gravanti sulla proprietà
escluse le imposte ed “a” rappresenta l’aliquota complessiva delle
imposte e contributi gravanti sugli immobili.
Relativamente all’individuazione del saggio di fruttuosità, nei
casi di immobili come le centrali eoliche in cui non si hanno
consolidati elementi di giudizio in tema di redditività dei
capitali fondiari investiti, la prassi attuale prevede
l’applicazione della formula “Rc=V*r’ ” dove “r’ ” individua il
saggio di fruttuosità, che può essere assunto al 2%, tenendo
presente gli oneri in aumento e in detrazione del reddito annuo
lordo, stabiliti dalla legge catastale, e le indicazioni fornite
dalla prevalente giurisprudenza.
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