Con
sentenza n. 15913 del 17 luglio 2007 la
Cassazione,
sezione II Civile, ha stabilito che i
balconi
aggettanti, ovvero quelli che sporgono dalle facciate degli
edifici, sono un
prolungamento dell’appartamento dal quale
si protendono e, di conseguenza, sono di proprietà esclusiva e non
possono essere utilizzati per agganciare tende da sole, per
collocare lampade per l’illuminazione senza il consenso del
proprietario, mentre sono proprietà comuni le solette che dividono
terrazze a livello non aggettanti, quelle cioè incassate
nell’edificio e chiamate “balconi a castello”.
La stessa sentenza, andando contro le decisioni del Tribunale, ha
inoltre specificato che
un bene è comune solo se, in base
alla sua funzione, è
destinato a servizio di tutto
l’edificio.
Nella fattispecie di questo caso il proprietario dell’appartamento
sottostante aveva agganciato la tenda da sole alla parte inferiore
della soletta del balcone sporgente soprastante nella convinzione
che, come prevede l’articolo 1125 del Codice Civile, la soletta
fosse comune ai due appartamenti e che avesse la stessa struttura e
la stessa funzione della soletta di piano che divide i due
appartamenti. La Cassazione ha respinto questo principio
sottolineando che per sancire la proprietà di questa soletta
bisogna verificare la funzione del balcone rispetto all’intero
edificio ed al balcone sottostante effettuando la
distinzione
tra terrazze sporgenti e balconi inglobati nell’edificio
condominiale.
Già in passato la Cassazione aveva emanato una sentenza, la n.
14576 del 30 luglio 2004, dove chiariva che la
terrazza
aggettante, essendo il prolungamento dell’appartamento,
è di
proprietà dello stesso, mentre sono comuni i rivestimenti e gli
elemento decorativi della parte frontale e di quella inferiore, se
si inseriscono nel prospetto. La soletta, inoltre, può essere
considerata comune quando le terrazze hanno funzione di
separazione, di copertura e di sostegno contemporaneamente che, di
fatto, sono da imputare ai soli balconi incassati
nell’edificio.
In questo caso, infatti, il proprietario dell’appartamento
sottostante può usufruire della parte inferiore della soletta per
ancorare le tende da sole, per gli apparecchi di illuminazione ecc.
Se, però, il balcone è aggettante la soletta ha solo la funzione di
copertura e non di sostegno, tant’è che può essere considerata un
problema per l’appartamento sottostante in termini di riduzione
della visuale e diminuzione dell’illuminazione solare.
La sentenza, infine, non ha affrontato la questione relativa alla
ripartizione delle spese di manutenzione dei balconi: secondo la
giurisprudenza, però, il proprietario del balcone aggettante deve
sostenere integralmente le spese per la manutenzione della soletta
dato che sono indipendenti strutturalmente e possono esistere a
prescindere dalla presenza o meno di altri balconi al piano di
sotto o al piano di sopra (si può consultare a questo proposito la
sentenza della Cassazione n. 11155 del 1994).
Per i balconi non aggettanti, invece, bisogna considerarli come
lastrico solare e quindi le spese vanno ripartite e sono regolate
dall’articolo 1126 del Codice Civile.
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