Come abbiamo avuto modo di comunicare in una precedente news, è
stato recentemente emanato il
decreto del Ministero dello
sviluppo economico 22 gennaio 2008, n. 37 recante “Regolamento
concernente l'attuazione dell'articolo 11-quaterdecies, comma 13,
lettera a) della legge n. 248 del 2 dicembre 2005, recante riordino
delle disposizioni in materia di attività di installazione degli
impianti all'interno degli edifici.”.
L’articolo 13 dello stesso recita testualmente: “I soggetti
destinatari delle prescrizioni previste dal presente decreto
conservano la documentazione amministrativa e tecnica, nonché il
libretto di uso e manutenzione e, in caso di trasferimento
dell'immobile, a qualsiasi titolo, la consegnano all'avente causa.
L'atto di trasferimento riporta la garanzia del venditore in ordine
alla conformità degli impianti alla vigente normativa in materia di
sicurezza e contiene in allegato, salvo espressi patti contrari, la
dichiarazione di conformità ovvero la dichiarazione di rispondenza
di cui all'articolo 7, comma 6. Copia della stessa documentazione è
consegnata anche al soggetto che utilizza, a qualsiasi titolo,
l'immobile.”
In verità tale
articolo 13 appare poco chiaro per svariati
motivi tra i quali, principalmente il fatto che gli
atti di
trasferimento a qualsiasi titolo
non sono soltanto le
compravendite ma anche le donazioni e, quindi, appare inesatto
parlare soltanto di obblighi dei venditori ma bisognerebbe parlare
anche dei donatori.
Ma si pone anche il problema di definire
quali figure sono
ricompresse nei soggetti che utilizzano a qualsiasi titolo
l’immobile: devono essere inseriti anche i parenti e coloro che
prendono in locazione un appartamento turistico anche per un
giorno?
Per quanto concerne il
paventato blocco dei rogiti, il
Consiglio Nazionale del Notariato è intervenuto con una
circolare di ieri 18 marzo in cui definisce in merito al citato
decreto n. 37/2008:
- la nozione di trasferimento
- l’ambito soggettivo
- l’ambito oggettivo
- l’attività del notaio e la validità dell’atto
- l’ambito di applicazione
- le sanzioni
- le conclusioni
e nella quale, in definitiva, viene precisato, nelle conclusioni,
che:
- è certamente ammissibile, in base al codice civile, una
deroga convenzionale all'obbligo di garanzia della conformità
degli impianti previsto dall'art. 13 in capo all'alienante: le
parti possono, cioè continuare a pattuire l'esclusione di tale
obbligo di garanzia, eventualmente ponendo a carico dell'acquirente
l'onere di provvedere successivamente all'adeguamento degli
impianti stessi, o in alternativa prevedendo obblighi diversi a
carico dell'alienante (ad esempio, quello di provvedere
successivamente all'adeguamento);
- nell'ipotesi in cui nessuna previsione di garanzia sia
contenuta nel contratto, non sono applicabili le sanzioni di cui
all'art. 15, ma trovano unicamente applicazione le norme
codicistiche sulla garanzia per vizi;
- analogamente, nel caso di mancata allegazione delle
certificazioni di conformità (o equipollenti) in assenza di un
patto espresso di deroga, non può ipotizzarsi l'applicazione delle
sanzioni di cui all'art. 15, salva sempre l'ordinaria disciplina
della garanzia per vizi e della responsabilità contrattuale;
- impregiudicata quindi la commerciabilità degli immobili,
la validità degli atti di trasferimento e l'inapplicabilità di
sanzioni amministrative per quanto sopra descritto, dovranno
essere invece approfondite le interferenze della normativa in
oggetto con la ordinaria disciplina della garanzia per vizi e della
responsabilità dell'alienante per inadempimento, nei casi in cui il
contratto ometta di regolamentare il profilo in esame.
In ultima analisi, sembra che una lettura approfondita
dell’
articolo 13 possa portare a ritenere gli
obblighi previsti nello stesso
non inderogabili anche
se lo stesso articolo potrà far maturare il mercato immobiliare nel
senso che dal 27 marzo (data di entrata in vigore del decreto
ministeriale in argomento) in poi
esisteranno due diverse
tipologie di fabbricati: quelli con impianti a norma ed in
regola con le certificazioni e quelli con gli impianti non a norma
e senza certificazione ed, ovviamente, le due categorie di
fabbricati dovranno avere due prezzi diversi.
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