La vendita delle unità immobiliari risultanti dal
frazionamento di un appartamento non determina
plusvalenza tassabile, sempreché lo stesso sia stato destinato ad
abitazione principale dal contribuente o dai suoi
familiari per la maggior parte del tempo intercorrente tra la data
d’acquisto dell’immobile, successivamente frazionato, e la data di
vendita degli appartamenti risultanti dal frazionamento ovvero le
date delle singole cessioni, se effettuate separatamente.
Questo, in sintesi, il contenuto della risoluzione dell’Agenzia
delle Entrate n. 219/E dello scorso 30 maggio che, rispondendo ad
una richiesta di interpello di un contribuente ha fornito
chiarimento in merito alla tassazione della plusvalenza derivante
dalla cessione infraquinquennale di un immobile destinato ad
abitazione principale.
In particolare, il contribuente ha dichiarato all’Agenzia di aver
acquistato nell'anno 2005, usufruendo delle
agevolazioni fiscali
per la prima casa, un immobile che successivamente è stato
frazionato ricavandone due appartamenti. In considerazione del
fatto che il contribuente aveva stabilito la residenza presso
l'immobile originariamente acquistato in modo unitario, si chiede:
- se la plusvalenza realizzata mediante vendita di uno o entrambi
gli appartamenti derivanti dal frazionamento debba essere
assoggettata a tassazione ex art. 67, comma 1 lett. b) del D.P.R.
n. 917/1986;
- se per altri due appartamenti ed una mansarda ricavati al piano
superiore, e per cui sono stati ottenuti tutti i permessi, debba
essere tassata la plusvalenza ricavata dalla futura vendita di
questi nuovi immobili, e se, in tal caso, si possa optare per la
tassazione con imposta sostitutiva del 20%.
L’Agenzia ha fatto presente come l'
art. 67, comma 1, lett. b)
del TUIR, allo scopo di tassare le plusvalenze (differenza positiva
tra il prezzo di vendita e il costo di acquisto) realizzate
attraverso le cessioni di immobili poste in essere con finalità
speculative, annovera tra i redditi diversi le plusvalenze
realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili
acquistati o costruiti da non più di cinque anni, esclusi quelli
acquisiti per successione e le unità immobiliari urbane che per la
maggior parte del periodo intercorso tra l'acquisto o la
costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione
principale del cedente o dei suoi familiari.
Le finalità speculative previste dalla normativa sono presunte
dalla circostanza che l'arco temporale che intercorre tra la data
di acquisto o di costruzione dell'immobile e la data di vendita
dello stesso sia inferiore a cinque anni. Tale presunzione viene
meno, però, nell'ipotesi in cui la cessione infraquinquennale
riguardi un'unità immobiliare urbana che per la maggior parte del
periodo intercorso tra l'acquisto o la costruzione e la vendita sia
stata adibita ad abitazione principale del cedente o di un suo
familiare.
Per tale motivo, l’Agenzia, nel caso in questione, ha ritenuto che
la plusvalenza derivante dalla vendita dell’appartamento non
concorre alla formazione del reddito, a prescindere che la cessione
dell’immobile sia avvenuta in modo unitario o frazionato.
In definitiva, nel caso in cui avvenga la vendita frazionata di un
immobile che era stato adibito ad abitazione principale dal
contribuente o da un suo familiare per la maggior parte del tempo
intercorrente tra la data d’acquisto dell’immobile, successivamente
frazionato, e la data di vendita degli appartamenti risultanti dal
frazionamento ovvero le date delle singole cessioni, se effettuate
separatamente, la vendita non determina plusvalenze tassabili.
Per quanto concerne, invece, i secondo punto dell’interpello,
l’eventuale plusvalenza derivata dalla vendita dei due appartamenti
e della mansarda, costruiti previo permesso di sopraelevazione,
concorre alla base imponibile IRPEF e il contribuente può scegliere
la modalità agevolata di tassazione prevista dal comma 496 della L.
n. 266 del 2005 (Finanziaria 2006), così come modificato dal D.L. 3
ottobre 2006, n. 262, applicando un'imposta, sostitutiva
dell'imposta sul reddito, del 20 per cento.
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