Interventi strutturali nei solai condominiali: spese e decisioni ricadono su tutti
Il solaio contribuisce alla stabilità dell’edificio: per questo, anche se è all’interno di una stessa unità, è considerato parte comune.
In ambito condominiale, uno dei temi più complessi da affrontare riguarda la qualificazione del solaio di interpiano e la relativa ripartizione delle spese nel caso di interventi manutentivi o ricostruttivi. Se da un lato la giurisprudenza continua a richiamarsi all’art. 1125 del Codice civile, dall’altro le evidenze ingegneristiche oggi disponibili forniscono spunti interpretativi che potrebbero condurre a una diversa lettura, soprattutto quando l’intervento incide sulla stabilità strutturale dell’edificio.
Chi paga se il solaio interno a un appartamento è da rifare?
Non è raro che, in sede di assemblea, si sollevi il dubbio: perché, ad esempio, il proprietario dell’appartamento al piano terra dovrebbe partecipare alle spese per il rifacimento del solaio interno all’abitazione della signora del quinto piano, se tale solaio si trova fisicamente all’interno di una sola unità?
La risposta, tutt’altro che scontata, si trova all’incrocio tra normativa codicistica, principi di diritto condominiale, e conoscenze tecniche in ambito strutturale.
Il principio giuridico di partenza: l’art. 1125 c.c.
L’articolo 1125 del Codice civile stabilisce che le spese per la manutenzione e la ricostruzione di solai, soffitti e volte sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, restando:
- a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento,
- a carico di quello del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.
La norma si fonda su un’idea di utilità diretta del solaio, intesa come beneficio per i due appartamenti interessati, e viene tradizionalmente intesa come ripartizione paritaria tra i due proprietari.
La visione tecnica moderna: il solaio come parte della struttura portante
L’evoluzione delle conoscenze ingegneristiche porta oggi a considerare il solaio di interpiano non solo come elemento di separazione tra unità, ma anche e soprattutto come componente essenziale del sistema strutturale dell’intero edificio.
I moderni solai di interpiano — siano essi in legno, acciaio, laterocemento o altro materiale — contribuiscono attivamente alla stabilità dell’edificio. Il loro peso e, soprattutto, la loro rigidezza (ovvero la capacità di opporsi alla deformazione) svolgono un ruolo fondamentale nel mantenere l’equilibrio delle murature portanti o dei pilastri, garantendo così l’indeformabilità dell’intera struttura.
In altre parole, il solaio è parte integrante del sistema statico, e la sua alterazione, demolizione o sostituzione ha potenzialmente effetti sull’intero corpo di fabbrica.
L’art. 1117 c.c. e l’inclusione implicita dei solai nella categoria delle parti comuni
Una conferma indiretta di tale inquadramento si può ricavare dall’art. 1117 c.c., come modificato dalla legge di riforma del condominio n. 220/2012, che ricomprende tra le parti comuni "i pilastri e le travi portanti".
Posto che le travi del solaio sono parte della sua struttura portante, ne deriva che — laddove non sia possibile disaggregare le funzioni — anche il solaio di interpiano rientra tra le parti comuni, almeno sotto il profilo strutturale.
Differenze tra finiture e struttura: quando l’art. 1125 si applica e quando no
L’art. 1125 c.c. continua a trovare piena applicazione in tutti i casi in cui gli interventi si limitano alle finiture, ovvero al rifacimento:
- del pavimento del piano superiore,
- dell’intonaco o della decorazione del soffitto del piano inferiore.
In tali circostanze, il solaio è trattato come elemento condiviso solo tra due unità immobiliari, con spesa a carico esclusivo dei proprietari interessati.
Diversa è la situazione quando l’intervento riguarda la struttura portante del solaio, ossia la demolizione e successiva ricostruzione di travi, travetti o altri elementi statici. In questo caso, non si è più di fronte a un'opera che produce utilità individuale, bensì a un intervento che incide sulla stabilità dell’intero edificio, e come tale interessa la collettività condominiale.
La ricostruzione del solaio come opera di interesse collettivo
La sostituzione completa del solaio (o opere manutentive straordinarie di tipo strutturale), in quanto intervento su un elemento portante, comporta rischi e benefici per l’intero condominio. Pertanto:
- Tutti i condòmini sono chiamati a sostenere la spesa, in misura proporzionale ai millesimi;
- Le decisioni relative all’esecuzione delle opere devono essere approvate dall’assemblea, convocata nel rispetto delle formalità previste;
- L’assemblea può anche autorizzare accertamenti tecnici (CTU o perizie di parte) per valutare l’incidenza dell’intervento sulla sicurezza dell’edificio.
Il principio sottostante è chiaro: ogni modifica di un elemento strutturale è di interesse comune, non solo per una questione economica, ma soprattutto per un’esigenza di sicurezza.
Il contributo del solaio all’equilibrio strutturale di edifici “storici”
L’equilibrio strutturale delle costruzioni è affidato alla funzione collaborante di tutti gli elementi: murature, solai, fondazioni. In queste strutture, il solaio:
- contiene le spinte delle pareti,
- distribuisce i carichi,
- stabilizza i maschi murari.
La rimozione o modifica non controllata del solaio può compromettere tale equilibrio. Di conseguenza, il singolo condòmino non solo partecipa alla spesa, ma acquisisce anche il diritto di partecipare alle decisioni, tutelando il proprio interesse attraverso il voto in assemblea.
In definitiva, la natura del solaio di interpiano non può più essere valutata esclusivamente alla luce del criterio dell’utilità individuale, come previsto dall’art. 1125 c.c., ma deve essere integrata con le valutazioni tecniche che ne riconoscono la funzione strutturale.
È per questo che, quando si interviene sulla struttura del solaio, si attiva un interesse collettivo, che trasforma quel manufatto da bene “a due” a parte comune a tutti gli effetti. In quanto tale:
- la spesa si divide tra tutti i condòmini;
- l’autorizzazione ai lavori va deliberata in assemblea;
- e il principio di partecipazione garantisce non solo l’onere, ma anche la possibilità di controllo e tutela da parte di ciascun proprietario.
A cura di Cristian
Angeli
ingegnere esperto di agevolazioni fiscali applicate all’edilizia,
perizie e contenziosi
www.cristianangeli.it