SCIA edilizia e poteri inibitori: il Consiglio di Stato chiarisce tempi, limiti e motivazioni
Il Consiglio di Stato chiarisce i limiti temporali e motivazionali dei poteri inibitori sulla SCIA edilizia: cosa succede se il Comune interviene fuori tempo o senza motivazione? Analisi della sentenza n. 3631/2025.
Entro quando il Comune può esercitare i poteri inibitori sulla SCIA edilizia? In alternativa, è possibile attivare l’annullamento d’ufficio? Cosa accade se l’amministrazione interviene oltre i termini previsti dalla legge?
SCIA edilizia: interviene il Consiglio di Stato
Domande sempre interessanti che trovano risposta nella sentenza del Consiglio di Stato 29 aprile 2025, n. 3631 che interviene su un caso in cui si intrecciano aspetti urbanistici, igienico-sanitari e procedimentali.
Nel caso di specie, il contenzioso nasce dalla presentazione, nel 2021, di una Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA) per interventi di adeguamento igienico-sanitario finalizzati all’avvio di un’attività di somministrazione di alimenti e bevande in un locale sito in centro storico. L’immobile era stato oggetto, nel 2005, di un cambio di destinazione d’uso da residenziale a commerciale ottenuto tramite permesso di costruire che, però, prevedeva un’efficacia “temporanea” subordinata all’approvazione del piano particolareggiato del centro storico.
Nel 2022, il Comune ha:
- diffidato l’esecuzione dei lavori, ritenendo non più valida la destinazione commerciale originaria;
- negato l’agibilità, segnalando violazioni del regolamento igienico, in particolare per la collocazione dei servizi igienici.
A fronte di tali provvedimenti, è stato proposto ricorso al TAR. Nel giudizio è intervenuto un soggetto terzo, proprietario dell’immobile sovrastante, che ha chiesto la dichiarazione di nullità del permesso di costruire del 2005.
Il TAR ha accolto il ricorso principale e dichiarato inammissibile quello incidentale. Ne sono seguiti due distinti appelli al Consiglio di Stato: uno principale (da parte dell’interveniente) e uno incidentale adesivo (da parte dell’amministrazione comunale).
La decisione del Consiglio di Stato: inammissibilità, ritardo e assenza di motivazione
Il Consiglio di Stato ha respinto integralmente i ricorsi, fondando la propria decisione su due presupposti:
- l’inammissibilità dell’appello principale, proposto da soggetto che in primo grado era intervenuto solo ad opponendum e non era titolare di una posizione giuridica autonoma incisa dalla sentenza;
- il rigetto dell’appello incidentale del Comune, poiché privo di motivazioni autonome e meramente adesivo a un appello inammissibile.
Nel merito, è stato confermato quanto già stabilito dal TAR: i provvedimenti comunali erano tardivi e privi di motivazione adeguata. La SCIA era stata presentata il 4 ottobre 2021. La diffida è arrivata il 20 gennaio 2022, ben oltre i 30 giorni previsti per l’esercizio dei poteri inibitori.
I limiti dell’azione repressiva dell’amministrazione
a) Art. 19, L. 241/1990 – SCIA e poteri inibitori
La Segnalazione Certificata di Inizio Attività è efficace dalla sua presentazione. L’amministrazione ha un termine di 30 giorni per esercitare poteri inibitori, previa motivazione. Decorso inutilmente tale termine, l’attività si consolida.
L’intervento tardivo è ammesso solo in presenza di dichiarazioni false o assenza dei requisiti oggettivi, accertati successivamente. In mancanza di questi presupposti, ogni provvedimento è da considerarsi illegittimo.
b) Art. 21-nonies, L. 241/1990 – Annullamento d’ufficio
L’annullamento d’ufficio è ammesso solo quando:
- l’atto è illegittimo;
- l’interesse pubblico alla rimozione è attuale, concreto e prevalente;
- vi sia una valutazione comparativa tra interesse pubblico e interesse privato consolidato.
Nel caso di specie, l’amministrazione ha omesso ogni considerazione su questi elementi. Nessuna valutazione sull’impatto dell’intervento o sulle alternative perseguibili. L’atto è quindi nullo per carenza assoluta di motivazione sostanziale.
Titoli edilizi e processo amministrativo: legittimità, effetti e legittimazione
a) Permesso di costruire "temporaneo"
Un titolo rilasciato con efficacia “condizionata” (ad esempio, fino all’approvazione di un piano urbanistico), conserva efficacia fino alla sua eventuale revoca, annullamento o superamento. Nel caso analizzato, il permesso del 2005 non è stato mai annullato, e la SCIA del 2021 si fondava su un assetto urbanistico considerato conforme da tempo. La sentenza chiarisce che non può essere disconosciuta l’efficacia di un titolo edilizio in modo retroattivo, specie dopo un lungo periodo di consolidamento e utilizzo.
b) Intervento ad opponendum e legittimazione all’appello
L’intervento ad opponendum non legittima l’appello se non c’è una lesione diretta della propria posizione giuridica. L’art. 102 c.p.a. consente l’appello solo ai soggetti che abbiano partecipato al giudizio e siano titolari di una posizione autonoma. In assenza di un interesse qualificato e diretto, l’impugnazione non è ammissibile.
Conclusioni
Il nuovo intervento di Palazzo Spada ribadisce e rafforza alcuni pilastri del diritto amministrativo edilizio:
- la certezza del diritto per chi ha fatto affidamento su un titolo consolidato;
- il rispetto dei termini procedimentali e delle forme previste dalla legge;
- la necessità che l’interesse pubblico sia dimostrabile e prevalente, non solo enunciato;
- l’inammissibilità di appelli strumentali promossi da soggetti non direttamente coinvolti.
Una decisione che offre indicazioni operative chiare sia ai professionisti che ai funzionari tecnici dei Comuni, specie quando si tratta di intervenire su titoli edilizi risalenti o consolidati.
Documenti Allegati
Sentenza Consiglio di Stato 29 aprile 2025, n. 3631