Superbonus e variazione catastale: in caso di inadempimento, sopralluoghi dall’Agenzia delle Entrate
Nelle lettere di compliance l’Agenzia avverte che se non si aggiorna il Catasto dopo l'intervento di Superbonus, possono scattare i rilievi sul posto
L’omessa presentazione della dichiarazione di aggiornamento catastale dopo l’esecuzione di interventi edilizi agevolati con Superbonus, o la mancata risposta alle lettere di compliance, può comportare conseguenze rilevanti per il contribuente, tra cui l’attivazione di sopralluoghi direttamente da parte dell’Agenzia delle Entrate.
Cosa c’è scritto nelle lettere di compliance
Nelle comunicazioni di compliance inviate dalla Direzione centrale Servizi catastali, cartografici e di pubblicità immobiliare, si legge chiaramente che “in caso di persistente inadempimento, l’amministrazione può procedere con accertamenti diretti tramite sopralluoghi, attivando contestualmente le procedure per l’aggiornamento d’ufficio”.
Si tratta, quindi, non solo di inviti bonari alla verifica, ma di un preciso avvertimento contenuto nero su bianco, che segnala la possibilità che venga avviata un’attività ispettiva concreta, con l’obiettivo di accertare l’eventuale variazione della consistenza o delle caratteristiche dell’immobile, che potrebbero incidere sulla rendita catastale e, di conseguenza, sull’IMU.
In questa fase il contribuente può scegliere se fornire una documentazione idonea a dimostrare l’irrilevanza dell’intervento ai fini catastali – tramite il servizio “Consegna documenti e istanze” disponibile nell’area “Compliance Catasto” del sito dell’Agenzia – oppure procedere autonomamente all’aggiornamento con il modello Docfa, avvalendosi di un tecnico di fiducia. In caso contrario, e quindi in assenza di risposta o in presenza di elementi che suggeriscano la necessità di variazione, l’Agenzia potrà attivare un accertamento diretto. Tale attività, prevista espressamente dall’art. 1, comma 277, della Legge n. 244/2007, autorizza gli uffici provinciali a intervenire autonomamente, redigendo i relativi atti catastali in sostituzione del contribuente. Le spese di tale intervento tecnico vengono poste a carico dell’interessato, a cui si aggiunge l’irrogazione delle sanzioni pecuniarie previste dall’art. 2, comma 122, del D.Lgs. n. 23/2011, che vanno da 1.032 a 8.264 euro per ciascuna unità immobiliare.
La rendita presunta e l’obbligo di regolarizzazione
Un ulteriore aspetto di rilievo è che la nuova rendita attribuita a seguito di sopralluogo viene annotata in visura come “rendita presunta”, ai sensi dell’art. 19, comma 10, del D.L. n. 78/2010. Questo valore, se non regolarizzato tramite nuova dichiarazione Docfa, permane in modo provvisorio, ma con effetti concreti. Finché l’aggiornamento non viene ufficializzato da un tecnico incaricato dal proprietario dell’immobile, il contribuente si trova nella condizione di non poterne disporre liberamente: non sarà possibile, ad esempio, vendere o trasferire l’immobile per successione, né effettuare altri atti dispositivi. Questo rende evidente l’importanza di affrontare tempestivamente la questione, sia per evitare sanzioni che per salvaguardare la piena operatività giuridica dell’immobile. L’obbligo di aggiornamento catastale, dunque, non è un mero adempimento formale, ma un passaggio necessario per mantenere la regolarità fiscale e patrimoniale, nonché per evitare la possibilità di sopralluoghi diretti da parte dell’Agenzia delle Entrate.
Come fa l’Agenzia delle Entrate a eseguire i sopralluoghi
L’Agenzia delle Entrate più volte, negli scorsi decenni, ha organizzato i propri uffici per svolgere sopralluoghi presso gli edifici oggetto di verifica. Non è dato sapersi se e come il Fisco eseguirà le verifiche sugli immobili che sono stati oggetto di agevolazioni fiscali, tuttavia occorre tenere in considerazione quanto dispone l’art. 19 del DL n. 78 del 31/05/2010, a proposito degli “accertamenti catastali”: “l'Agenzia del Territorio procede agli accertamenti di competenza anche con la collaborazione dei Comuni. Per tali operazioni l'Agenzia del Territorio può stipulare apposite convenzioni con gli Organismi rappresentativi delle categorie professionali”.
A cura di Cristian
Angeli
ingegnere esperto di agevolazioni fiscali applicate all’edilizia,
perizie e contenziosi
www.cristianangeli.it