Condono edilizio: il Consiglio di Stato sul concetto di ultimazione al rustico
Nuovo intervento di Palazzo Spada: necessario rispettare non solo i limiti temporali, ma anche le condizioni strutturali per ottenere la sanatoria degli abusi
Nel contesto delle sanatorie edilizie, il rispetto del termine di ultimazione dei lavori rappresenta una condizione imprescindibile. Ma quando può dirsi ultimata un’opera? È sufficiente una copertura? Bastano i pilastri? Oppure serve una struttura completa almeno al rustico?
Il Consiglio di Stato, con la sentenza del 29 aprile 2025, n. 3601, torna a definire con chiarezza i requisiti tecnico-temporali per accedere al condono edilizio, nel caso specifico a quello previsto dalla legge n. 724/1994.
Condono edilizio: il concetto di ultimazione delle opere
Il giudizio trae origine da un ricorso per l’annullamento di un diniego di condono edilizio ex art. 39 della legge n. 724/1994, con conseguente impugnazione dell’ordinanza di demolizione adottata dall’Amministrazione.
I ricorrenti sostenevano che, alla data del 31 dicembre 1993, il manufatto fosse strutturalmente ultimato al rustico e che le difformità successive potessero essere sanate con istanza di accertamento di conformità ai sensi dell’art. 36 del d.P.R. n. 380/2001, in quanto compatibili con la disciplina urbanistica vigente.
In particolare, la documentazione fotografica allegata dimostrava la presenza del solaio di copertura e la configurazione del volume.
Il TAR, in primo grado, aveva rigettato il ricorso, rilevando questo stato di fatto:
- l’assenza del completamento al rustico entro il termine legale;
- l’inidoneità della documentazione fotografica prodotta;
- la mancata presentazione dell’istanza di accertamento di conformità;
- la legittimità della demolizione come atto vincolato.
Il quadro normativo: i limiti temporali nelle tre leggi di condono
In materia di condono edilizio, il concetto di ultimazione delle opere è definito in relazione ai termini fissati dalle tre principali leggi straordinarie di sanatoria:
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Legge |
Termine ultimo per l’ultimazione delle opere |
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Legge n. 47/1985 |
1° ottobre 1983 |
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Legge n. 724/1994 |
31 dicembre 1993 |
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Legge n. 326/2003 (art. 32) |
31 marzo 2003 |
Per essere sanabile, un’opera doveva risultare ultimata al rustico entro il termine fissato, ed essere corredata da:
- documentazione fotografica, rilievi o perizie asseverate,
- eventuale progetto di completamento a supporto dell’istanza.
La giurisprudenza ha chiarito che la mera intenzione progettuale o il completamento postumo non sono elementi rilevanti per ottenere il condono. È necessario che l’opera esistesse in modo oggettivamente accertabile, nella sua forma volumetrica e funzionale già alla data di riferimento.
La decisione del Consiglio di Stato: no al condono se l’opera non è almeno al rustico
In sede di appello, il Consiglio di Stato ha confermato la pronuncia del TAR, evidenziando alcuni principi chiave.
L’ultimazione al rustico è requisito tecnico minimo per la legittima presentazione della domanda di condono edilizio. Secondo il Collegio, “Per edifici ultimati, si intendono quelli completi almeno al rustico, espressione con la quale si intende un’opera mancante solo delle finiture, ma comprensiva di tamponature esterne, intelaiatura portante e copertura”.
In mancanza delle tamponature esterne, l’opera non può essere considerata ultimata. La sola pilastratura e cassatura in legno di un solaio non configura un fabbricato in stato avanzato o riconoscibile nella sua forma tipologica e funzionale.
Il criterio strutturale e quello del completamento funzionale vanno valutati congiuntamente. Perché vi sia un organismo edilizio “ultimato” devono sussistere elementi che lo rendano:
- volumetricamente definito (murature perimetrali),
- strutturalmente completo (telaio, copertura, solai),
- riconoscibile nella destinazione d’uso, anche in assenza di impianti o rifiniture.
La documentazione a supporto deve essere coerente e convincente. Le fotografie allegate all’istanza erano difformi rispetto agli atti ufficiali redatti al momento dell’accertamento (1994), dai quali risultava invece un fabbricato incompleto e privo di murature esterne.
Accertamento di conformità: serve la presentazione di un'istanza
Nel caso esaminato, i ricorrenti avevano anche richiamato l’art. 36 del d.P.R. n. 380/2001, sostenendo che le opere eccedenti il progetto di condono potessero essere sanate tramite accertamento di conformità. Tuttavia, nessuna istanza formale era stata presentata all’Amministrazione.
Sul punto, il Collegio ha semplicemente ricordato che non è sufficiente l’invocazione astratta della norma, ma serve documentazione progettuale e dimostrazione di doppia conformità alla normativa vigente al momento in cui l’abuso è stato realizzato e a quella vigente al momento della presentazione della domanda.
Ordine di demolizione: un atto vincolato, non discrezionale
Infine, il Consiglio di Stato ha confermato che, in presenza di un abuso edilizio accertato, l’ordinanza di demolizione:
- ha natura vincolata e non richiede una motivazione rafforzata,
- è atto dovuto al fine del ripristino della legalità urbanistica,
- non necessita di comparazione con l’interesse privato del ricorrente.
Lo stesso vale per il diniego del condono, il quale è motivato in modo sufficiente se si fonda su dati tecnici oggettivi – come l’assenza di completamento al rustico entro la data legale.
Documenti Allegati
Sentenza